纽约买房应了解事项 - 第一次分享会总结

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-07-28 i美国房产


首先感谢上周五来参加CitySpade与Guardhill一起举办的第一场关于纽约购房置业的分享会。原本准备的20人入座的会议室后来坐得满满的,还加了不少座位(照片未能传达后排同学的热情)




也特别感谢本次活动的分享嘉宾:

Guardhill Financial Corp的Wendy

Corcoran的Bingo

和专业购房律师王珺


以下是本次活动的干活总结,希望可以帮到所有考虑在纽约购房置业的你。没有来参加活动的同学可以赶紧Mark一下。




考虑买房前,应该先和贷款专员确定下自己的贷款额度


在认真考虑买房前,首先应该去银行或者专业的房屋贷款公司的贷款专员先聊聊,看看自己目前情况能贷款多少,再根据自己实际愿意支出的首期与自己的实际工作收入确定买房的目标价位,然后根据这个目标价位开始看房。


切记,如果顺序反了,很有可能你会花上很多的时间做无用的工作,最后还得重新来走一遍这个程序。




纽约买房要竞价?


说到买房,很多同学可能都觉得买房就是一口价。在纽约,情况有些不一样。热门抢手的公寓经常需要通过竞价来购买。这就是大家常说的Bidding War。


大致流程是这样子的,假如有好几位同学同时都看上了这套房子并愿意支付一定定金,这时候竞价就开始了。卖方屋主会设立一个截止时间,在截止时间前这几位同学都可以给出自己的价格Offer。注意,在这个时候大家是不知道彼此的出价。所有的Offer最后都会呈给屋主进行考虑,并最后挑选出一位胜出的买家。


有竞争力的价格自然是赢得Bidding的重要因素。但是这并不是全部。是否All Cash现金购买,以及个人良好的信用记录,都会是屋主挑选的重要依据。




如何考虑买房类型,Condo vs Co-op?


开始看了一些Open House的朋友们一定会注意到,在绝大多数情况下,Co-op比Condo都要便宜不少。打个比方,在曼哈顿Midtown East可能一套一居室的Condo价格会在百万美元上下,但是Coop通常价格在60-80万美元之间。对于很多朋友们来说,Coop在价格上更具有吸引力。那么应该怎么样正确选择呢?


首先先从这两类房型的定义出发。Condo是我们传统理解上的公寓,一旦你买下,你将拥有这套公寓的全部产权。但是Coop不一样,买下Coop虽然你会获得该公寓的使用权,但是在产权上,你相当于购买的是这个Coop大楼的股份-每位大楼股东在该楼的问题上都有一定的表决权。可见Coop在各类监管上肯定会比Condo严格很多。


如果你的购房意愿更加出于投资考虑,Condo会是更好的选择。购买了Condo之后,可以更加灵活地转售或出租。反过来有相当一部分Coop在出租上会有很苛刻的要求,比如每5年只允许你出租其中的1-2年。而且在像装修在内的不少事项都需要和大楼的委员会(Coop Building Board)进行报备。所以购买Coop更适合自己居住。




Coop也不是想买就能买,税单等文件需提早准备


在纽约,不少Landmark居民楼都是Coop。最出名的或许是中央公园西侧的The Dakota。音乐迷肯定都知道这栋楼。披头士乐队的约翰列侬的家就在这里,35年前是在这个公寓前遇害的。据说他的遗孀小野洋子至今还住在这栋楼中。




如果你也对一些Landmark Coop有向往之情,请一定要提早准备你的申请材料。在纽约很多Coop大楼委员会都要求1-2年的工作收入证明以及报税单。如果你还是持有学生F类型签证或是刚开始工作1-2年,建议还是看楼时先咨询一下大楼所需相关资料,以免花了很多力气又白忙活一场。


购买Coop居住的另外一个好处是它特有的稳定感。在一段时间里,你的邻居基本不会怎么出现流动,住户会有比较强的安全感和Community氛围。这些也是购买Coop时可以考虑的因素。




购房付款与贷款事项


大家都知道,我国有比较规范的外汇管制,每位中国公民每年都只有5万美元的购汇额度。那么在纽约,一套房子动辄数十万,也上至百万美元,怎么样才能最高效地完成付款呢?


你可以提前1-2年准备。如果现在还在观望的同学可以从今年起和家里人商量,使用家里亲属额度先提前将美元换好存在海外。这样在需要支付买房款项的时候可以很方便的提取出来。


另外如果本来家里有一定的海外资产,也可以将它们在需要的时候自由兑换美元进行支付。若实在没有办法,就只能找家里亲戚一个个借额度兑换了。


关于贷款,很多同学都会有一个疑虑。还是F或者H类型签证时是否很难找到美国的银行办理贷款。答案也不完全,很多时候这也取决于你现有的信用、存款情况。这些将会是银行评估是否批准贷款的重要指标。


但是可以肯定的是,作为国际学生在利息与Down Payment(首付额度)上,要求一定会比绿卡持有人或美国公民来得苛刻不少。本次活动主办方Guardhill Financial Corp专门为中国人提供贷款咨询服务。在活动上它们介绍了公司现在可以根据购房者家庭在国内的资产作为发放贷款的依据,更灵活的为在美国读书与工作的年轻人提供贷款服务。有意向了解更多的同学可以与它们进行咨询。




活动预告


因为第一场活动大家的热情度比较高,我们正在筹备在下周五(8月7日)继续办两场线下分享活动。


第一场在中午1:00 - 2:30,地点TBD(很可能在NYU E-Lab的Lower Level)

主题:纽约租房,选房看房签合约需注意什么

Speaker:CitySpade Team


考虑到很多同学刚从国内放假回纽约,也即将开始确定下一年的住处。我们希望这样一场分享会能更好地解决你在纽约租房的疑惑与烦恼。



第二场会在傍晚6:00 - 8:00, 地点TBD

主题依旧会是纽约购房置业分享。本次活动将更多的覆盖不同Neighborhood的市场行情,投资升值空间,以及居住舒适度等。


以上活动均为待定活动。请关注我们的微信公众号确保获得第一手活动信息。报名链接与确定的活动安排将于下一次公众号推送发出。谢谢你的支持!

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