新财政年 澳洲地产市场2016-17财年展望

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 澳洲太平洋房地产


和许多国家一样,澳洲的财政年(financial year or fiscal year)是每年的7月1日开始,到次年的6月30日结束,对于很多行业的从业者来说,财政年的意义也许更大。


2016年过去了一半,我们借着2015-16这个财年结束的时机,从政府政策、留学、旅游、汇率、利率、人口等几个方面对2016-17财年做个展望。



移民政策



从新的财年(2016年7月1日)起,澳洲移民局全面取消了以下签证:




570-单独的英语强化课程签证;

571-中学高中课程;

572-职业教育与培训;

573-高等教育;

574-硕士和博士课程;

575 -预科或其他非学历课程;

576 –澳大利亚国际开发署或者国防项目;

580-学生监护人签证。



在新财年,以上八个签证将被两个签证取而代之


1

Subclass500 学生签证

2

Subclass 590 监护人陪读签证



在这其中,大于等于6岁的国际学生只需证明他们的费用负担能力和语言能力即可快速获得签证审批,监护人也能申请一同来到澳洲,多数申请的处理时间预计将不超过1个月


新签证政策具体措施包括:

 



 

a、 简化签证申请和学生签证审理进程,对所有申请的入学、英文、财政状况等要求一视同仁

b、简化一系列此前规定的签证要求,其中包括注册要求以及财政状况要求

c、废除现行的一系列风险等级框架,加速签证申请

d、复审学生签证的条例规定,从而让签证持有者更清楚地了解签证可报读的课程。



那么,签证简化带来的附带效应首当其中的就是澳洲房价和租金上涨,尤其是靠近学校的学区房!


当下,根据澳洲FIRB(澳洲投资审批委员会)的规定,非澳洲居民(non-residents)能够购买多套新房(指楼花&已建成的新房)。而非澳洲居民中的临时签证持有者,包含学生签证和监护人签证的持有者,除了能够买多套新房之外,如果其签证有效期超过1年,还有资格购买以自主为目的的一套二手房,不过在签证到期时必须出售掉。


事实上,在刚过去的这一个财年里,来自中国的留学生占据了澳洲所有国际学生数量的25%并且去年澳洲60%的房产投资咨询都跟教育有关。而往往每当政府的政策改动带来中国学生数量增长时,一些区域的房市也相应被带动走高。


因此,由签证简化带来的新的海外买家买房热潮是显而易见的。



人口增长


人口增长是房产市场上升的根本驱动力,只要人口继续上升,房价就一定会上涨,没有人口增长做基础,其他任何政策都无用。


澳洲作为传统移民国家,政治环境、自然环境和生活环境都排名前位,也没有什么大的自然灾害,国家政策向来吸引新移民的到来,墨尔本目前人口增长率居全国之首大概在2%的增长率水平,悉尼和布里斯班在1.5%左右,都处在比较平稳健康的水平上,对住房的需求也会随之增加,刚过去的一年全澳洲迎来了32万的净人口增长(所有来澳洲的人数减去离开澳洲的人数,也包括自然出生死亡率的因素在内),而澳洲目前每年新建房屋的供给数量在20万套左右,加上本地的首次购房者市场,其实的确是缺房子的,对房价上升有利。



旅游和留学


这两部分将成为新财年澳洲地产市场的强心剂,旅游市场会继续保持高速增长,澳洲今年将迎来100万人次的中国大陆游客,和$41亿澳币的旅游消费。有相当比例的游客是带着“先尝后买”的目的来对澳洲加深了解,好决定是否移民或将孩子送到这里来上学,这个影响是间接但却深远的;直接的影响是解决公寓短租,增加租金回报率。以墨尔本CBD举例,因为旅游人口增长速度大大超过酒店的数量,所以这些公寓突然间成了旅游短租的宠儿。


留学这方面,澳洲政府打算在未来10年内将海外留学生的数字翻一番,其中1/3留学生来自中国,大约有5万人左右,比去年同期增加了23%,是所有国家中留学生增长速度最快的。加上6周岁小学生留学签证和家长签证7月1日开始接受申请,这一数字在2016-17财年会开始加速增长。有第三方机构做了个估算,和在国内上费用高昂的国际学校与购买校区房对比,如果孩子6岁来澳洲上学,在好的校区购买房产,加上生活费和大人自己的费用,到18岁毕业这12年中平均每个家庭可以节省$36澳币的费用,如果把房产增值的部分加进去,那诱惑力就非常的大,食品安全,空气没有污染等因素也大大加分。


留学这部分会对两个市场有很大的帮助:一是大学附近适合学生居住的公寓,二是本地优质私校和公校所在校区的二手房市场,都将受到欢迎。值得提一句的是,在澳洲海外买家通常只可以买新房,除非有12个月以上的签证,买来的房子用来自住,而恰巧新开放的小学生家长签证为期2年,还可以续签,那么这个市场开始会对二手房市场下手。“以房养学”的概念很多年前就有提出,但近年才被华人朋友们逐渐开始接受,概括起来说就是如果计划在澳洲上几年的学,那么可以借助澳洲房产增长稳定的优势先买套房,既不用交房租给别人,读完书时将房子出售所获得的利润几乎可以把这几年的学费付掉。悉尼、墨尔本、布里斯班好学校附近会越来越受欢迎。



利率和汇率


把这两个点放在一起说,是因为它们统称为“信用成本”,现在对于海外投资者也好,本地投资者也罢,都是澳洲近几十年来难得一见的超低信用成本时期,也就是说从银行贷款出来买房投资的成本非常的低。澳币兑人民币的汇率目前在1:5这个水平附近浮动,我个人的观点是直到2017年下半年之前都会维持在这个水平,低汇率对澳洲目前的经济模式有利,可以促进出口、教育、旅游等等很多行业的发展,对于想要送孩子来澳洲留学和买学区房的父母们来说是好消息。


说完汇率,说利率。目前澳洲储备银行的基准利率是1.75%,历史最低点,而且还有进一步下降的空间,我个人判断未来3-6个月内很有可能会降到1.5%,并维持到2019年,给澳洲经济回暖一个足够长的时间。对于地产投资者和首次置业者来说,是贷款的绝佳时机,需要注意的是对自己还款能力的判断,一旦利率上升,自己是否有额外的现金流支付。



(内容来源于网络 由澳洲太平洋采编整理)



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