EB-5项目趋势与分析(上篇)|纽约大学最新报告

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 美国留学移民






纽约大学Stern商学院的Jeanne Calderon和Gary Friedland教授,当前基本被认为学术领域,对于EB-5行业最有研究的两位学者了。年初,两位分别出席了国会的两场EB-5听证会。



今天,来看下这两位最新的一份报告,对于他们收集的当前EB-5市场上的27个项目,所做的EB-5项目趋势和分析,由业内朋友Adela义务翻译。该趋势,分两篇来发布,今天是第一部分。


以下趋势与观察报告,基于27个项目写成:


1. 超大型项目继续统治市场


过去一年,许多大规模EB-5项目呈现出戏剧性的增长。以下项目是史上大规模募集资金的代表,如:Resorts World Las Vegas(9.99亿美金)、哈德逊广场2期(6亿美金)、世贸中心(5亿美金)、(4.5亿美金)、迈阿密CCCC塔(3.5亿美金)、迈阿密SKYRise(2.7亿美金);76 Eleventh(2.58亿美金)。截止到2015年前后,这些项目中的绝大部分,都从未募集过EB-5资金。


哈德逊广场1期,已录入前期报告的项目数据库中。如果,将1期2期加起来,它将创造在一个项目中,募集最多EB-5总额的记录。


2. 利用EB-5募集资金的大项目在不断增多


项目方和中介(特别是中国的中介)呈现出明显一致的趋势,他们偏爱募集大量EB-5资金的项目,特别是金额在5000万或更多。比如在我们研究的27个项目中,有9个项目至少募集2亿EB-5资金,有19个项目募集1亿EB-5资金,有24个至少募集5000万EB-5资金。



3. 这27个项目中,一些项目是史上融资金额最大的EB-5项目


列在本报告数据库中的项目,可以说是EB-5史上最为大型的EB-5项目了。在上份研究报告中,我们指出,在2010年之前,EB-5资金通常在项目总资金构成中占比很大。在本报告中,所列出的一些项目,项目总花费接近或超过10亿美金,这种规模的项目在2010年前是不存在的。 正如我们所指出的,随着EB-5资金在总资金占比中变少,也就更能使得满足EB-5就业创造的要求。


4. EB-5资金组成


这27个项目中,所有EB-5资金超过50.6亿美金。平均下来就是,每个项目需募集2.07亿EB-5资金。


5. EB-5签证


50.6亿EB-5资金意味着11,203个投资移民配额。假设每个配额代表2.5个家庭成员,仅这些项目就能占掉28,000张签证。这就占掉3年的EB-5签证(每年10,000张)。


在USCIS(移民局)的统计中,截止2015年12月31日,已经有近22,000位投资者处于等待状态。显然,这些项目的潜在巨额EB-5资金还未募集完, 未来堆积如山的申请将扑面而来,使排期更加恶化。


6. 资金结构中,EB-5将继续作为较小占比


在这27个项目中至少有19项目,EB-5资金占比少于30%。


有1个项中的EB-5资金占比少于6%,有9个项目的EB-5资金占比少于15%。 当然,按照移民局的法规,项目创造出的所有就业都可以分派给EB-5投资人。这就导致了一个项目在可以满足创造10个就业的前提下,就可以大量募集EB-5资金。


例如,一个为迈阿密Panoram豪华住宅募集资金的EB-5项目,EB-5在其中仅占6%,但项目的全部就业都能算给EB-5投资者,包括项目中其他资金创造的就业。


7. 中国开发商在美国募集EB-5资金呈增长趋势


在这27个项目中,其中有5个项目是由中国开发商主导开发的或联合开发的。


此外,据报道还有许多中国开发商,正计划共同开发项目并募集EB-5资金。因为这样,他们可以支付EB-5资金的超低利息,并且有利于中国开发商的发展。


5家中国开发商及EB-5项目,名称是:Strategic Capital(又称China of America)、中国国企“CSCEC”(即中建集团)- 新泽西的75 Park Lane、鑫苑置业 - 布鲁克林威廉斯堡的“Oosten”、迈阿密的CCCC Tower、跨富集团 - 曼哈顿1289 Lexington(又名147 E. 86th Street),朗诗 - “波士顿Pierce”。

 

CSCEC中建是中国国有企业,据称也是世界第三大建筑集团。鑫苑置业则是第一家在纽交所上市的中国开发商。


VanKe Holdings万科集团,中国最大的开发商、联合中国信达资产管理集团(Cinda),分别于2014年和2015年在曼哈顿中城53街100号地段,进行投资。在2015年,持有人在这个豪华公寓建筑中募集完成了一笔3.4亿美金的建筑贷款。 他们通过ARCFR RC(美国创业区域中心)运营,75 Park Lane和Oosten项目,并在网站中宣传万科,并表明,万科将为项目募集EB-5资金。我们暂时还不清楚万科想为该项目募集多少EB-5资金。


此外,据报道,中国最大的商业地产开发商,也是中国首富所拥有的万达集团,也正在寻求使用EB-5资金建设其在美国开发的一个、或多个项目。比如,2012年万达集团获得了Vista Tower(万达芝加哥大厦)项目的大部分股权并对其进行开发,2015年11月,芝加哥市政府批准了该项目。据报道,万达集团讨论了募集EB-5资金的可行性,最近还成立了Tur区域中心,芝加哥前市长Richard Daly为该区域中心的CEO。这在2013年芝加哥会议中心项目爆出丑闻后,也许能更好地激励更多的EB-5资金进入芝加哥地区的项目中。


EB5Sir注:作者还没有提到的,中国的大型开发商在美国,还包括,绿地和泛海的洛杉矶项目、当代的德州项目、富力的旧金山项目,甚至万向和滨江集团等的股权投资等等。


8. TEA项目包括比弗利山庄华尔道夫酒店


现在所有EB-5项目都面临TEA合规性的问题。这并不奇怪,因为据报导,超过99%的EB-5项目位置都符合,不同州的劳工部的TEA标准。


事实上,美国任何地区的项目都能符合TEA标准,甚至是坐落在比弗利山,90210区号的,比弗利山庄华尔道夫酒店。这特别具有讽刺意味,因为加州的TEA计算方法,最多可以联合12个人口普查区。有许多人一直呼吁,TEA标准应该由国会或者移民局制定。不管怎样,位于比弗利山庄的项目都能符合TEA的话,这着实让人怀疑加州TEA模型体系的适用性。


EB5Sir注:之所以,作者专门谈到加州TEA模式的问题。因为,当前国会在批判当前的TEA认定方式,而EB-5行业力推加州的TEA认定模式。加州用的是连续12个人口普查区的认定方式,被认为相对合理的。但是,比弗利山庄,高档社区的豪华酒店,在12个连续人口普查区的定义下,也满足了TEA的认定要求,故而,被要求修订TEA定义的作者所大书特书了。


9. 相同的区域中心继续统治市场


毫不奇怪,在上一份报告中,那些主导的区域中心,继续在主导当前的报告中的项目。


这包括一些开发商自己的区域中心,诸如:Related、Silverstein、Extell、林氏和Lightstone。以及一些区域中心诸如:USIF、CanAm、CMB、American Life 、GGG。


10. 许多新成立的区域中心,开始运作大规模的地产项目


下面陈列出的区域中心,其项目信息收集在本报告中,但未收录在上一份报告,它们是:Pacific-EB5、ARCFE、Miami Metropolitan、EB5 New York state、Tur、California Real Estate、EB5 Jobs for Massachusetts、City of Miami EB5和EB5 capital。


十分有趣的是,City of Miami EB5区域中心成立于2014年,它成立的目的是建设城市紧缺的经济适用房。 但是,它第一个项目, Panorama City是一栋多用型,带有83层821个单元的豪华公寓。据开发商网站称,项目建成后将成为纽约东海岸最高的住宅楼。City of Miami区域中心,证实其项目类型将创造利润,以支持区域中心的设立。


ARCFE区域中心,成立于2013年10月,其发行的两个主要项目都是中国开发商,并且正在宣传第三个项目。


数据库中的19个项目都使用了第三方区域中心,6个项目用了开发商自己的区域中心。


EB5Sir注:也许作者不是特别了解区域中心,其所列的新区域中心,有的并非全新。


附录(项目数据):








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