刘晓博:未来10年,房子、美元、人民币和黄金

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 美国房地产投资



71日,人民币在岸价创下了201012月以来的新低,跟美元比值达到6.6613:1

 

与此同时,国内楼市也出现了走软迹象。随着M2增速持续下滑,以及热点城市调控政策不断出台,下半年楼市或将趋冷。

 

现在确是一个历史性的时刻。一方面,人民币走完了对美元升值的大周期,开始进入贬值周期;另一方面,中国楼市进入下半场,房价有上涨动力的城市越来越少。在这个时候,展望未来10年,我们应该如何配置资产?

 

换句话说,在人民币、美元、黄金、房产和股权5个大类中,最大的机会在哪里?我的看法如下:

 

1、未来10年,最大的机会和最大的风险,都在股权投资里。这里使用了“股权”,是因为涵盖了非上市股权。你在人民币、美元、黄金和房产里,很难找到10年盈利上千倍、数百倍的机会,但在股权投资里就可以找到。但这种概率可能非常小,万分之一都不到,所以,它基本上不适合普通人。

 

2、在二级市场上炒股票,也有可能获得超过持有人民币、美元、黄金、房产的回报,尤其是在注册制实施之后。到那时,股票会非常便宜,上市公司市盈率中位数可能下降到目前的三分之一左右。反过来,你就会知道目前的股票有多贵,多么不适合长期持有(个别有高成长性的企业例外)。但注册制实施之后,散户的生存压力会更大,因为股票太多、信息太多,你很难判断。到时候,对于大多数人来说,恐怕还是要把钱交给基金打理。

 

3、在我们讨论的范围内,人民币可能是未来10年最差的资产,这是纸币的性质决定的,也是中国国情决定的。最近30多年来,中国的发钞速度平均是财富增长速度的2倍;最近10年,M2增速每年比GDP增速快大约7个百分点。换句话说,30多年来,人民币平均年购买力下降10%,最近几年每年下降7%。未来很难控制在每年下降5个百分点以内。

 

4、美元正在开启新一轮加息周期,所以美元比较强势。但长期看,作为一种纸币,它同样没有黄金坚挺。上世纪三四十年代,1美元的含金量是0.8887克左右,而目前大约是0.02338克。也就是说,过去七八十年里,黄金对美元升值了38倍;或者说,目前美元的含金量只有七八十年前的38分之一。所以,长期拿着美元也是比较悲催的。

 

5、过去10年,全球最优秀的资产,其实是中国大城市的房产。它们以人民币计价,上涨超过10倍,部分学区房超过20倍。而人民币在过去10年对美元和黄金在升值。但未来10年就很难说了,如果人民币发钞速度继续维持在比GDP增速快五六个百分点以上,则中国大城市房价仍然会在人民币计价模式下上涨。所以,中国大城市的房产,仍然比人民币值得持有。但如果换成美元或者黄金计价,就很难说了。

 

6、如果在美元和中国大城市房产之间做选择呢?我觉得在3年之内,中国的房产仍然可以追上或者略微跑赢美元,然后就很难讲了。10年下来,可能是打个平手,或者美元小胜。

 

710年下来,黄金有很大机会战胜美元,100%战胜人民币,并有可能跑赢中国大城市的房产。

 

8、至于人民币跟美元的关系,要看两国经济的发展状况了。如果中国持续快速发钞,则人民币对美元恐怕每年都要贬值57个百分点才行。如果憋着不贬值,就几年来一次痛快的大贬值。

 

9、技术进步(比如VR、个人飞行器、无人驾驶技术和汽车共享等)肯定会最终改变城市的面貌和住宅的价值,但未来10年似乎不足以出现颠覆性的变化。20年之后,尤其是30年之后就很难说了。到那时,城市中心的价值将下降,学区房的价值也将被瓦解。20到30年之后,黄金是不是稀缺也很难说了。


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