【楼市讲坛】权威机构:家庭债务风险相比房价变动更值得投资者注意

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-29 腾讯澳洲房产


 引言  随着房价的上涨,澳洲消费者的总债务也出现了“实质性”的增加,从而滋生了潜在的家庭债务风险。一旦经济恶化,或者利率上调,澳洲家庭上涨的净债务使得他们的喘息机会不大。




新政总结


在新州,从7月1日开始的2016/17财年里,海外人士将会被要求支付额外4%的印花税。从2017年开始,海外投资者还将被要求支付额外0.75%的土地税。而新州政府在之前的政府议案中已经提出,从2016年7月起,所有新州房产交易,买卖双方均需要首先证明他们的国籍才能进行下一步交易。


而维州政府2016/17财年的财政预算决定,从7月1日起将海外人士额外印花税,在3%的基础上增加至7%,此印花税基于房屋买卖合同价格,不受标的物的当前价值影响,因此也不能享受印花税减免。。同时,海外人士如果被定义为缺席个人/企业/信托,则需要额外支付1.5%的土地税。


继维州与新州之后,昆州也宣布自10月1日起开始向海外投资者征收3%的印花税。不过首次置业者补助金将上升,价值低于75万澳元的新建房屋在12个月内的补助金从1.5万上升到2万澳元。




标普研究:

无需担心房价,家庭债务风险更值得注意


一份来自全球最大评级机构标准普尔(S&P)的最新研究报告表示,澳大利亚房价在短时期内不会出现大幅回调的情况。但是,该机构分析师克雷格·帕克和格雷姆·弗格森指出,由于澳大利亚家庭债务风险变大,一旦澳洲经济出现恶化或者贷款利率上调,澳洲贷款家庭的喘息空间就会很小 。


这份研究报告对亚太地区的房地产投资信托基金(REITs)进行了分析。“我们并不认为澳大利亚房价会在短期内大幅回调,不过,如果90年代初的场景重现的话(当年澳洲失业率达到了11%),澳洲家庭将陷入严重的财务压力”。 其后果,将取决于整体经济的衰退深度,分析师说。 


随着房价的上涨,澳洲消费者的总债务也出现了“实质性”的增加,从而滋生了潜在的家庭债务风险。一旦经济恶化,或者利率上调,澳洲家庭上涨的净债务使得他们的喘息机会不大。分析师称,失业(从而失去收入来源)是澳洲借款人拖欠抵押贷款的重要原因。尽管标准普尔认为澳洲房市会大跌,但住房市场如果严重下滑,则会对各大银行产生重大影响。 




债务风险:

来自用于购买公寓的海外贷款



住宅物业约占澳大利亚四大银行整个贷款比例的60%。但标准普尔分析师沙拉德·贾殷指出,澳大利亚各大银行的放贷标准仍然是“非常保守”的。


与此同时,来自麦觉理集团房产分析师的一份报告称,影子购物(shadow-shopping)表明一些银行仍在“积极瞄准”房产投资者,新研究结果显示,虽然房产投资者借贷遭到打压,但澳洲银行依然允许投资者借走比自住业主更多的贷款,因此如果部分银行进一步收紧抵押贷款市场的借贷标准并不出人意料。




而澳大利亚的四大银行:联邦银行,西太平洋银行,澳大利亚国民银行和澳新银行与澳洲高层公寓建设热潮关系不大,只占了很小份额。这些公寓楼的开发资金主要来自开发商自身或来自海外银行提供的资金。因此,独立屋无论从债务风险还是保值空间来看都更为合适。


隐性驱动:

新手买家购房需求催化房价走高


而因为澳洲的房地产价格在全澳范围内持续上涨,首次购房者不得不使用各种渠道筹款进入楼市。许多入门级买家并非单打独斗——澳洲抵押贷款与金融协会公布的新数据显示,首次买房者主要通过父母贷款获得了援助。父母担保贷款,即借款人使用父母所有的住房作为房贷的抵押品,已经占到许多经纪人办理贷款的大约六分之一。澳洲抵押贷款与金融协会董事Melissa Gielnik先生说,入门级买家依靠父母帮助他们踏上通往房市的阶梯,但并不因此降低自己的需求。




前西太银行董事长兼建筑材料公司Boral的前总裁表示,新一代房产买家对房子的高期待也是造成房价上涨的原因之一。Eric Neal先生表示,每代人对房子的期待的转变意义都是深远的,而且是不太明显的驱动价格上涨的原因之一。他指出,现在的买家期待非常高,他们想要所有的现代化生活设备和带浴室的卧室等等设施。


自去年圣诞节沉寂了一段时间之后,新数据显示,5月份悉尼和墨尔本的房价分别同比增长13%和14%,推动全国房价的平均同比增长率达到10%。




资料来源:GOLDMATE 中联集团

腾讯澳洲房产综合编译报道



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