【权威分析】地产开发中的GST陷阱

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-08 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


最近不少客户、中介和律师都在问我房屋或地皮买卖中所涉及的消费税(GST)问题。那我们今天就来聊聊地产开发中的消费税。


通常情况下,二手住宅房转让是不会涉及消费税的,税法把这种现象称为 input taxed。但是,如果您是卖新房或地皮,情况就可能变得比较复杂了。


在房地产的转卖中,如果满足以下三大条件就需要缴纳消费税:


  1. 拥有生意、业务或者以利益为导向的商业交易

  2. 非资本资产(capital asset)的年销售额至少7万5千澳币(如非盈利,至少15万澳币)

  3. 买卖的房地产属于生意、业务或交易的一部分,英文称taxable supply


消费税法规定,以下三种情况的房地产属于taxable supply


  1. 地皮

  2. 全新的住宅物业(不是二手房)

  3. 商业物业(包括商业住宅物业,如酒店。注意今天的文章不涉及免GST的生意买卖)


这样讲,太抽象。我们来举几个例子,您就好理解了。


小红是一个银行职员,在悉尼拥有一个独立屋,地皮非常的大。这几年悉尼的房价涨得如此之快,小红坐不住了,她决定自己先搬出去,然后把房子推倒,接着,自己向当地政府申请把这一块整地分成两块,然后在每一块地上盖一个新房。小红又找到一家地产中介,中介帮她每套卖了100万澳币,小红这次总共赚了50万澳币。在这种情况下,小红需不需要缴纳GST呢?我们来看这笔交易符不符合三点条件,如果全部符合,就需要缴纳GST:


  1. 小红虽然没有自己的生意,但是从小红的计划和行动(拆房、申请分地、联系建筑商、找地产中介等等)来分析,很明显是一个以盈利为导向的商业交易,满足第一个条件。

  2. 房子的销售额超过7万5千澳币,新盖的两套房子是要卖掉的,不是用来收租挣钱的,所以不属于小红的资本资产(capital asset),满足第二个条件。

  3. 房子是全新的住宅物业,而且属于商业交易的一部分,满足taxable supply的第三个条件。


所以,小红在卖房的时候,需要交纳10%的GST。


我们现在把这个例子稍微改一下,这两套房子盖好后,小红住回其中的一套,让自己住得更舒服些。另一套是为了她的女儿建造的。可怜天下父母心,悉尼的房价实在是太高,这样一来,她女儿只用支付分地的相关政府费用以及盖房的费用,就可以在悉尼拥有一套独立屋。


在这种情况下,小红的行动很明显不是商业交易,纯粹是家庭成员之间的一种资产协调。所以不满足第一个条件(后面两个条件就不用分析了),因此不需要缴纳10%的GST。


那我再问,如果一套让中介给卖了,一套给了女儿呢?相信您应该知道答案了:让中介卖掉的房产需要缴纳10%的GST。分给女儿的不需要缴纳10%的GST。


我们再来看一个例子。ABC公司几年前在悉尼买了一块地皮,由于种种原因,这块地皮一直被搁置着,没有开发。当初成立ABC公司的时候,就是为了买此地开发的。所以这些年来,ABC公司是没有任何生意和业务。前几天,一位买家想把ABC公司拥有的这块地给买下来。如果最后以500万澳币成交,ABC公司赚了100万澳币,需要缴纳10%的GST吗?还是那句话,我们来看这笔交易符不符合三点条件,如果全部符合,就需要缴纳GST:


  1. ABC公司虽然过去几年没有任何生意和业务,但是从客观因素分析,公司卖地赚了100万,利益导向很明显。卖地皮属于商业交易,满足第一个条件。

  2. 地皮的销售额超过7万5千澳币,由于公司过去几年没有任何交易,地皮不可能是公司的资本资产(capital asset),因为公司不可能利用这块地来创收,满足第二个条件。

  3. 地皮的买卖属于商业交易的一部分,满足taxable supply的第三个条件。


所以,ABC公司在卖地皮的时候,需要交纳10%的GST。


我们现在把这个例子稍微改一下,如果这块地皮买来以后,发现有污染,无法开发。几年后,以低价200万卖掉,损失了200万,ABC公司需要缴纳10%的GST吗?


  1. ABC公司虽然过去几年没有任何生意和业务,但是从客观因素分析,公司卖地虽然赔了200万,但是卖地后可以松绑公司的资金,减少持有地皮的机会成本,依然是以最终利益为导向的。卖地皮属于商业交易,满足第一个条件。

  2. 地皮的销售额超过7万5千澳币,由于公司过去几年没有任何交易,地皮不可能是公司的资本资产(capital asset),因为公司不可能利用这块地来创收,满足第二个条件。

  3. 地皮的买卖属于商业交易的一部分,满足taxable supply的第三个条件。


所以,ABC公司在卖地皮的时候,就算是赔钱,还是需要交纳10%的GST。


好了,我们来总结一下:


  1. 二手住宅房的买卖不会涉及消费税(input taxed)

  2. 在卖地皮、全新的住宅物业和商业物业(包括商业住宅物业,如酒店。注意今天的文章不涉及免GST的生意买卖)时,需要考虑是否有义务缴纳GST

  3. 缴纳GST的前提是必须同时满足三大条件

  4. 三大条件中,最关键和最容易被混淆的是第一个条件。个人或企业可以没有生意或业务,但是如果有以盈利为导向的商业交易,结果就算是赔钱的,也很有可能满足此条件


怎么样,其实不是很难吧。感谢捧场!


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