还在炒房卖房子?你OUT啦,买地当开发商才是趋势!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 加拿大第一生活


如果要问,在过去15年间,在中国大陆干什么行业比较容易赚到钱?可能很多人会回答说,干房地产开发比较容易赚到钱。看看过去几年的中国富豪排行榜,排在前20名之列的,确实有很多房地产开发商。


广义的房地产开发,可以简单地归纳为三个动作: 拿地,盖房,卖房!但是在中国大陆,普通人要想成为房地产开发商,可是没有那么容易。首先,你拿不到土地。其次,你的企业资质要获得审批,否则,不得进入房地产开发这个领域,不能盖房卖房。


英雄不问出处!


在加拿大,一切都不一样了,任何人都可以成为房地产开发商!我可以跟大家分享几个小故事。


我太太的同事,波兰移民的后代。这位波兰姑娘出生在一个人口众多的大家庭--兄弟姐妹共13人,她们家在北边湖畔有渡假屋。据她讲,年幼的时候,只要天气许可,几乎每个周末,她的父母亲都会带着全家去北边的渡假屋,但不是去玩,而是去干活儿。原来,她父亲在自家房子旁边又买了块地,毎逢周末,父亲带领儿子们在附近地块上盖新的房子,母亲则带领女儿们洗衣烧饭,照顾男人们。父亲和年长的孩子们在多伦多城里是有工作的,母亲则因为子女多而留在家里不能工作,家庭收入並不很高。但是,全家人集资,买一块地,就建一栋房子卖出去,赚到了钱就再买下一块地,盖下一栋房子。周而复始,一家人也赚了不少钱,在湖里有自家的船和自家的小码头,生活得挺不错。



意大利发展商 ,在很多人眼中似乎是房屋建筑之品味与质量的保证。让我们看一看,意大利人进入房地产开发这个行业所走过的路。


我自己的房子就是从意大利发展商手中买的新屋,在房屋建造过程中也就跟那群意大利爷们儿混得有点儿熟了,闲谈当中也了解到他们的经历。二次世界大战后的50年代,相当一批意大利人移民来了加拿大。他们有手艺,但还缺乏资金。那时,多伦多主要的房地产开发商还是更早移民来的爱尔兰人,所以,意大利人最初是为爱尔兰人打工。当意大利人赚到足够钱的时候,就开始自己买地建房和卖房了,自己做发展商。凭着古罗马的文化底蕴,意大利发展商建成的房屋既有北美人注重的实用性,再加上适当的欧式风格,在市场上越来越受欢迎。意大利人干建筑和房地产业的手法与我们中国人有相似之处,很多时候,各配套工种的负责人是不同远近的亲属,再下面具体干活的就是一些同乡或邻居了。


取得土地是关键


任何房屋建筑都须立足于土地之上,失去土地即失去房产。在加拿大全境,绝大多数土地属于私人产权,可以自由买卖,拿地是不成问题的。土地所有权属永久性质,但需每年向政府缴纳地税。


政府为私人登记土地产权时,同时规定了其规划用途(Zoning) 。在某一段时间内,某一特定地块(Lot) 的用途不得改变。例如,在工业用地上不可以建居民住宅。在独立屋用地上,不可以建连排的镇屋。然而,人口在增加,经济要发展,城市规模在扩大,政府毎510年会全面修订各区域土地用途。


熟悉房地产开发经营的行家们都知道,土地升值是赚钱的关键。在加拿大,毎块土地都有其最佳用途”(Highest And Best Use) ,而且,在不同时间点,某块土地的最佳用途是可以变更的,这就是赚钱的机会。当然,这种变更可不是土地拥有者想怎么变就怎么变,更不是想什么时候变就什么时候变,一切变更都要跟随政府的官方计划(Official Plan)。做为土地买家,如何买到有用途变更可能性和升值潜力的土地,这就是学问了。


小规模发展---从翻建开始


华人朋友在加拿大开发房地产是有优势的,例如,近几年登陆的投资移民朋友就有很雄厚的资金实力。我认识的一位女企业家,原先在国内的主业是工业,近年来也转型来加拿大进入房地产开发行业,並且,发展的脚步很稳健很扎实。她先是买旧房翻新卖出,再买地推倒旧屋重建单体独立屋发售。将来,也有计划吸入成片土地,搞较大规模的房地产开发项目。


走这样一个循序渐进的过程,就能熟悉本地相关法规,吸引和聚集人才,在实际项目运作中挑选出有实干精神和专业能力的班底,形成自己的基础队伍。这样走下去,投资风险小,成功几率高。


甚至,还有一种方法可以适用于手头资金不太雄厚的本地中产阶层,这就是---合资买旧房,等待拆迁!具体讲,就是在北约克等较旺社区合资买占地大的旧房,暂时租出去,等待土地升值。最终,自己不翻建,而是将地和旧房卖给有意翻建的个人和公司。


例如,在2014年夏天,我帮一位买家朋友在FinchBayview附近买到一栋旧式独立平房,占地61呎乘160呎,当时成交价107万。两年后的今天,这块地应该值至少135140万。


目前,这块地的规划用途还只是独立屋,只能建单体建筑,不能分户。但是,这块地在街角,两面是街道,而且距离城市主街Finch大道仅50米左右,510年后,应该有变更土地规划用途的可能,变成混合用地,既可保留独立屋,也可建连排镇屋,就像Finch大道南北两侧现在已完工的连排镇屋一样。事实上,就在这块地100米范围内,就有开发商拆掉连着的四间平房,在盖连排镇屋出售,毎间镇屋售价在100万左右。61呎面宽,至少是三间镇屋的占地。相信这块地很快就会有开发商来打主意了,这块土地的价值也就快要充分地体现出来了。


其实,多伦多是一块藏龙卧虎的土地,既有手握雄厚资金的投资人,又有精通业务的专业人士。只要华人朋友们加强合作,优势互补,在不远的将来,我们华人房地产发展商一定会在多伦多的房地产开发领域越做越大,因为,在这里没有那么多限制,人人都有机会成为地产发展商。

 

(作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供全方位服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。如有查询,请电邮至jbai2012@gmail.com 査阅更多本经纪的专业文章,欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com )


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