【投资人保护及其真实性、有效性】铁狮门纽约哥谭中心项目进入EB-5收官、工程全面就位阶段

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 美国投资移民EB5经验谈




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【投资人保护及其真实性、有效性】铁狮门纽约哥谭中心项目进入EB-5收官、工程全面就位阶段



美国CanAm基金于2016年3月推出铁狮门纽约哥谭中心项目,目前该项目的EB-5认购工作已经进入收官阶段,其中兆龙移民的投资人占据总名额中的一半。同时,铁狮门本着非常稳健的作风,已经于6月份,完成了本项目中1.6亿美元政府土地的过户、及3.52亿美元的股本资金到位(总投资的50%)及2.07亿美元银行贷款(总投资的29%)的交割工作,工程稳步进入全面开发期


铁狮门,基于“真实数据”上的龙头地位


纽约是美国地产开发最活跃的地区,EB-5投资人青睐纽约的地产项目,不仅是因为纽约独特的经济优势,也是因为纽约地产开发商的实力。在众多开发商中,铁狮门是当之无愧的龙头老大。自1978年成立以来,铁狮门投资、开发和运营了380多个项目,总物业面积超过1.520亿平方英尺,在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过782亿美元。这个数字,远远超过市场上所有的纽约EB-5项目开发商的业绩。


目前的纽约EB-5项目开发商,虽然都被EB-5推介公司戴上耀眼的光环,但如果投资人能够到英文网站进行独立搜索的话,就会发现有的公司在地产界名声非常不好,有的公司在2008年的金融危机中曾有几近破产的重大失败,有的项目是如果没有EB-5根本不可能找到其他投资来源的。对于这些公司,兆龙移民都不会与之合作,更不屑于借它们来抬高自己的身价。开发商和项目都是优缺点共存,当EB-5销售公司全面了解并披露一个开发商或一个项目的全部情况时,这叫“专业求实”,当有选择地宣传一个开发商或一个项目的部分情况时,这叫“营销包装”。


业绩是实力的体现,但是兆龙移民并不一味追捧大开发商、或排斥中小开发商,我们着眼的关键是具体项目本身的可靠性,及EB-5投资人权益的保护力度及其保护措施的真实性、有效性,而不是宣传效果上的“花架子”。前者是专业,后者是包装。


政府实质支持的项目


中国的EB-5投资人特别喜欢政府项目,但政府项目是个模糊的概念,政府支持也不等于政府担保EB-5资金还款,所以,我们应当根据政府的“具体参与程度”来判断一个项目从政府那里拿到的利益及对EB-5投资人的好处。铁狮门哥谭中心项目,是一个由纽约市政府规划、划拨土地、并选择铁狮门来开发经营的地产项目。整个工程分为3期,第1期已于2011年完工并出售,纽约市经济发展局网站也进行了完工后的项目公示。第2期正在建设中,这次使用EB-5资金的是整个工程的第3期。


纽约市政府为第3期提供了保守价值为1.6亿美元的土地,并规定在工程建设期间,可以以每年1美元的价格租给铁狮门,在项目完工后再以950万美元的价格进行产权过户。但铁狮门本着稳健的作风,选择在开工前完成土地购买交割手续。纽约市政府同时又批准了3000万美元的退税,土地的几近无偿借给加上退税,将使铁狮门在为项目招商时,可以大幅降低办公空间的租赁价格,从而具有强大的市场竞争力。另外,由于土地价值与退税已经接近2.07亿银行贷款的金额,铁狮门对本项目的任何其他资金投入,都是对EB-5的保障


稳健的作风,是保障EB-5投资者利益的基础


最近,The Real Deal和华尔街日报都报道了几个已动工的EB-5项目尚未落实全部建设贷款及本金资金的情况。与这些地产开发商在资金落实之前就开工建设的做法不同,铁狮门的作风非常稳健,它并没有急于开工,尽管纽约市政府允许这个项目在完工时才进行土地过户,在完工前每年只需交付1美元的租赁费用,从而为铁狮门节省大笔土地税费等支出,但铁狮门还是选择在今年6月份完成了与政府之间的土地过户手续。同时,铁狮门于6月份完成了3.52亿美元股本资金的到位、2.07亿美元的银行贷款交割等,加上EB-5已经基本完成认购,从而在开工前100%地落实了项目建设资金。


所以,一旦开工,哥谭中心项目不会因为资金问题停滞工期,也免去了EB-5投资人对资金到位和完工时间的担忧。可见,看似开工较晚的项目,有可能比一些早开工的项目,更顺利地履行项目建设时间表上的规划。


史无前例的还款抵押担保,展现“真实有效”的资金安全措施


EB-5贷款安全是EB-5投资人关注的焦点,兆龙移民以我们的美国律师思维,一直倡导以美国银行贷款或美国投资公司的方式和力度来进行投资的商业和法律风险控制。我们的美国法律执业背景,使我们更懂得怎样运用美国商业规则和法律措施来保护投资资金的安全,我们不喜欢没有实质作用的担保措施,也不会用一些似是而非、断章取义的东西来误导投资人以为自己得到了充份保护防止似是而非、断章取义的最好办法,就是阅读项目的全部文件,而不能依赖几句特意提取出来的文字。我们欢迎投资人提前阅读我们项目的全套商业和法律文件。


在项目质量得到我们充份认可的基础上,如果情况允许,我们尽力为投资人争取第一顺位的产权抵押担保,这是以美国银行的标准来保护EB-5投资人;当一个项目有银行介入并取得第一顺位时,我们为投资人争取其他模式的资产控制和保全措施,以有效保护我们的投资人。哥谭中心项目,就是一个以资产控制和保全的方式来保护EB-5投资人的项目。这些措施是建立在这样的一个现实上,就是美国地产开发从来都不是通过“保险”等措施来保障借贷资金安全,而是永远基于对项目资产产权的控制,市场上也没有真正的还款保险。


另外,哥谭中心项目的投资期为0+5+1,即最多只有5-6年的投资周期,兆龙移民力争在每个项目中都早日归还EB-5投资款,CanAm基金到目前为止也保持着所有全额还款都在5年之内的记录。本项目的规模及市场消化速度,也使项目方铁狮门不依赖8年甚至更长的投资周期。


保护投资者利益的真正措施,体现于其真实性


任何对开发商、对项目及EB-5投资人保护措施的描述,如果不全面,就不会真实。对一个事物不做全部事实的真实描述,而只做部分事实的描述,其作用常常是误导,这也是EB-5营销宣传中常常发生的现象,我们称之为“包装”。包装不仅包括夸大,也包括通过只讲部分事实、偷换概念、断章取义,进行误导,不做澄清。


哥谭中心项目对EB-5投资人的保护措施,是通过美国方式的资产控制和保全来实现的,既符合美国商业习惯,也符合美国法律实践,不仅为EB-5投资人真正保全了项目资产,当需要时,也可以顺利地执行这些措施,从而使EB-5投资人顺利得到资产偿还。而那些花架式的保护措施,是对项目方或项目不会出现还款问题的赌博,因为一旦出现还款问题,这些措施既不具有很强的可执行性,也不能有效地帮EB-5投资人挽回资产。


铁狮门,作为EB-5有史以来最大的项目方,能够以基本平等的姿态为EB-5投资人提供美式的、而非中国营销包装式的投资保护,是非常难能可贵的,因为在目前的EB-5市场上,大项目方往往以自己的高大上来说服投资人,而不是通过真实、实在的美国式的商业和法律措施。


项目收官,兆龙独占半壁江山


哥谭中心项目的EB-5认购已经接近尾声,兆龙移民将取得部分其他中介未售出名额,并考虑到个别客户资金可能无法及时到位,将再未来短时间内继续接受一定数量的认购。





纽约长岛铁狮门哥谭中心EB-5项目说明会 收官稀缺名额抢订中

兆龙课堂:美国EB-5投资移民风险规避原理及项目选择精髓

时间:7月6日(周三)14:00

地点:东城区建国门万豪酒店A座写字楼11层

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