土地的现有使用权 (existing use right)的问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 AU澳洲土地开发那点事


F也找不到一个合适的中文词来翻译这个“existing use right”,就暂时翻译它为“现有使用权”。基本来说就是当你在一块地上开始了一个用途(比如开了家商店、工厂之类的)以后,只要这个用途一直按照原样运行下去的话,就永远不会被以后法律的变化所影响。


其实这个根据的是澳洲普通法系的一个基本原则,就是法律出台生效以后,是要控制以后的事情,而不是之前的事情(to operate prospectively and not retrospectively)。所以不光是规划法,基本所有法律都一样。比如一个人犯罪的时候还没有这条法律呢,刚犯完罪,第二天这条法律就出台了,那除非有什么特殊性质,要不然也没办法去追究这个人的刑事责任。

 


   

当然了,话虽这么说,可是理论和实践还是有差距的。比如老F之前做过个挺复杂的 case,递上去以后,光审批就花了一年多。最后 Council 回复,说大多数问题咱们终于达成一致啦,很好呀~ 但是呢,咱们的基础设施费也要涨一下,因为我们六月份的收费条例更新了。然后我就回信给 Council,说我们是六月份之前递交的申请,你六月份条例才更新,所以根本不适用,因为这个规定没有明确表示说在规定生效之前的项目它也能管啊(not to operate retrospectively)。结果 Council 回信说,虽然我们的规定没有说之前的项目它能管,但是我们也没说之前的项目它不能管啊!所以其实就是让你少废话,让你涨就涨。。。


Council 当时这个回复让老F目瞪口呆,有种秀才遇见兵的感觉。但是由于这个项目牵扯别的问题太多,走到这一步也不容易,不能因为这个小钱和 Council 关系闹僵,所以就默默的让它涨了。个人估计 Council 也可能吃准了客户不可能为了两三千刀再去找律师打官司,所以也是有恃无恐。不过,最近几个月那个 Council 规划部门的领导换了,然后整个画风转了180度,估计新官上任都得烧几把火先。。。现在那个 Council 再给类似意见的时候变得不敢越雷池一步。嗯,这也着实让我们现在省了不少事。。。



言归正传。各州都对土地的现有使用权existing use right)有自己的定义。比如新州规划法 EP&AAct Section 106,维州 VPP Clause 63 和昆州 SPA Sections 861 & 862 等。


其中维州的规划法比较有个性,有一条说只要你能证明一个土地用途在某处连续运行了十五年,而且这十五年没人说它是非法的,那它就算是合法的了,你就可以直接递个申请把它合法化Certificate of Compliance)。这条例据说是从古罗马传下来的,比如你捡了东西,过了几年没人认领,这个东西就是你的了。


可惜类似的具体条例在昆州就没有。老F之前做过一个项目,居民区加洪水区里的一个汽车维护站(Vehicle Depot)。连续运营快二十年了(下图),Council 突然说它是非法的,要求关闭。然后客户就开始翻箱倒柜找材料,证明这个项目是被合法建立的。最早的一个证据是95年还是98年的黑白照片,再往前的材料实在没有了,结果还是要重新走规划审批流程,幸运的是到最后还是折腾下来了。感慨一下,这要是在新州可能就只能关门大吉,争取的机会可能都没有。但是同样的 case 在维州就很幸运,给出十五年的运营证据就轻松搞定。

 


 

F在论坛上看见有维州的朋友打算不和 Council 打招呼,悄悄盖奶奶房Granny Flat)。其实真的可以,只要你能保证十五年不被 Council 发现,十五年一到,你就可以把这个奶奶房合法化了。不过虽说奶奶房被合法化了,但是如果政府部门要和你过不去,要求这十五年出租奶奶房赚的钱要补税的话,可能不是个小数字。。。

 

规划要求规定一个土地使用必须是一直是连续的才行,那如果中间因为种种原因中断了呢?


关于这个土地的现有使用权existing use right)中断的问题,维州给出的解释是在任意三年的时间段里,超过两年的中断,这个existing use right 就算是作废了。换句话说,想重新开始的话,就需要递申请和走审批流程了。而昆州和新州则没有明确规定。但是一般来说,一个土地使用如果中断了超过十二个月,那就算作废了。


如果中断时间少于十二个月当然最好不过,可是因为种种原因超过了十二个月,这个项目可能就会变得很复杂。也确实有过先例,印象中是中断时间超过两年了,可是还是被认同说有这个使用权利,但是那是基于种种原因之上,比如这个土地使用的具体性质和土地主人是不是真心想把这个项目继续运营下去等。


一般来说,如果出现问题,作为业主需要提供证据证明这个“现有使用权”的存在。


那么改变土地使用会不会影响我这个现有使用权(existing use right)呢?


一般这个现有使用权只适用于目前这个用途。比如你有一个学生公寓那只能用于学生公寓,如果要改成一个比如背包旅馆或者汽车旅馆就不行。


如果真的要改用途的话,就要重新递规划(DA)申请。但是一般来说,在审批的时候,这个审批的基准线可不应该是规划条例哦,应该是用这个现有使用权作参考的。因为之前说过,所谓现有使用权,是指在早就合法成立的土地用途不受之后法律的变化影响。比如几十年前,一个学生公寓非常合法的建立在了一个居民区里,那么就可以一直运营下去。但是如果这个老板突然不想做这个了,想改成汽车旅馆。那只要保证这个汽车旅馆在各个方面的影响(比如噪音、交通、灯光、运营时间、对环境和社会的影响等)不超过之前那个一直运营的学生公寓就可以了。因为如果只是跟着规划条例走的话,不管是学生公寓还是汽车旅馆在居民区应该都是很难被建立起来的。


当然了,如果有政府批文(DA)的话,里面可能直接管这个用途叫“Short term accommodation”,那这个规划用途就包括学生公寓和汽车旅馆这些,那在这个范围内,想改成什么都可以。


从另外一方面来看,除非拥有“现有使用权”,否则居民住宅一般是不能放在工业区、自然保护区或者洪水区的。拥有“现有使用权”的房屋只允许非常小的改动(minor alteration)或者增加面积在10%以下。如果由于天灾人祸,房子毁了,只要居住面积被毁的没超过50%,那建筑还能保留,如果超过了,那就要重新递交申请了。


如果重新递交申请的话,新州和昆州不会有什么特别的要求,只要和原来的建筑差不多(similar in character, intensity and scale),用途不改变就可以。但是如果在维州,房子毁了重建的话,“现有使用权”就等于丢失了,那么重新递交的申请的话,需要按照现行法律审批,换句话说,如果是在工业区、环境保护区或者洪水区这种地方重建一个民宅的话,就很困难了。

 


 

使用“现有使用权”来改变土地用途的这种老F也做过相关项目,不过增加房子面积和被毁重建这种项目非常少,甚至几乎都没见过。记得之前在新西兰 Council 工作的时候倒是接过一个电话是个类似的问题,那个客户问我,说他的房子在洪水区,被洪水冲倒了,问我在原地重建行不行。我说行倒是行,Council 也没办法反对,但是这是洪水区啊,下次还会被淹,你换个地方建多好,反正重建的流程都是一样的。。。后来那个客户貌似听进去了,没有选择在原地重建。


所以嘛,虽然规划条例的各种规定看似给出了很多限制措施,但是那只是出发点或者看问题角度不同而已,其实都是有道理的。各位看官在看规划条例或者政府批文里的要求的时候,如果能尝试着从不同的角度看这些东西,可能会有一些不同的结论,再和 Council 沟通的时候也会顺畅很多哦。


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