澳洲购房必看:遇上无良中介怎么办,招招教你应对

<- 分享“微悉尼”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-30 微悉尼



华人一直都是澳洲购房的主力军,最近澳洲楼市新政重拳频出,但即使限制海外贷款和额外印花税也无法阻挡众多买家的购房热情,再加上最近利率和汇率持续走低,许多人蠢蠢欲动伺机出手。那么问题来了,如何找到一个诚信靠谱的中介帮自己找到合适的房屋,如何从中介给出的信息里甄别真假呢?在此,作为一名资深从业人员,笔者列出以下几点比较常见的误导。

1利用信息不对称,提供不完整的或者错误的楼盘信息


这一点对于海外买家等没有机会去楼盘实地查看的买家来说应该特别注意。


首先是一些中介有虚报价格的情况出现。在澳洲,同一个楼盘的售价是统一的,无论从开发商直接购买或者从委托的中介购买,价格都是一致的,凡是正规中介都不会私自加价。


应对方法: 确定购买的房型和报价之后,可以邮件或电话开发商确认价格是否和中介提供的一致。不过和开发商沟通时不要使用真实的身份信息,否则成交之后中介是拿不到佣金的,毕竟中介的服务和劳动也应该得到认可和尊重,确认价格一致后再下定金和中介购买。

 

其次,对于楼房的朝向周边环境等也可能被中介误导。


澳洲位于南半球,朝北才是采光最好的朝向,朝南的采光一般。这点和国内是完全相反的。因此一般同一楼层的相同户型,朝南的定价应该会比朝北略便宜,除非有特别好的景观。这点不清楚也容易被误导。另外,有些朝向可能会有别的房子遮挡,这点在价格里一般也能反映出来,如果中介给你推销一个特别便宜的户型,周边是否有遮挡需要问清楚,推荐用谷歌卫星地图和谷歌街景找到楼盘的位置,分析它的周边环境。除此以外有些楼盘主打学区房,距离购物中心或者车站近,建议也用谷歌地图的距离测量功能得到具体数据。




至于学区,这点和国内一样,即使楼盘所在地区有好学校也并不意味着一定可以上,尤其是精英中学,是需要考进去的。


至于本地的公校学区,则根据具体街道来划分。这点也是常常被一些中介打擦边球的部分。查校区可以上网验证。推荐用澳洲最大的地产网站之一Domain的学区定位功能,在输入楼盘地址后会显示出所属学校(本文最后有相关网址链接)。




2回避风险  


对于初次购买楼花的客户,有一些不负责任或者从业经验比较浅的置业顾问并不会告诉你购房的一些风险。

 

首先是贷款政策


即使在两三年前贷款政策最宽松的时候,也同样发生过银行批准的贷款额度过低导致买家无力支付首付款,10%定金被没收或被迫低价转卖的故事。更不用说海外贷款政策极度收紧的当下。如果买了一个远超自己借贷能力的房子,交房时候的压力可想而知。关于这点,中介的话只能作为参考,在决定买房之前一定要找一个有经验的贷款经纪人详细帮你分析一下现在的财务状况,根据实际贷款能力来决定自己的预算,切勿在中介怂恿之下盲目下定超出自己能力的房子

 

其次是估价


交房之前银行会请估价师对房屋价值进行评估,从而决定放贷金额,估价高几万或者低几万都是无法控制的事情。有些高密度区域的公寓在交房时经常出现估低的情况,建议在准备首付时至少多准备房价5%的资金,千万不要把预算卡的死死的,到时候措手不及。

 

第三,大部分中介都会告诉你这个房子好租好卖,建议自己查一查这个区的空置率


澳洲房子的空置率都比较低是事实,租出去不成问题。但是有一些密度特别大的地区比如墨尔本市中心附近,空置率偏高,接近5%,要想及时出租或转卖,价格上的牺牲会比较大,建议可以在专业数据网站SQM Research输入楼盘所在的区,自己查询空置率



3夸大回报


对于一些投资的买家,许多中介都会帮你计算投资回报,有一些会夸大增值,低估产生的费用。



曾经看到有中介给客户计算的物业年平均增值15%,年投资回报率高达35%,这也是典型的误导。诚然,澳洲房产平均每年增长7%-10%的规律是总结历史数据得出的客观结论,长远来看是肯定可以实现的。但是并不意味着从买入到出手的时期内一定可以达到这个数值。


作为一个成熟的市场,澳洲房产整体呈螺旋式增长,但不同地区的增长模式差异也很大。有些比较成熟而最近几年特别热门的区,目前增长幅度快,但可能买入的时候已经过了高速增长期,接下来几年走势会趋向平缓。相比之下,有些偏远的区将来有重大规划,现在虽然增长缓慢,未来可能进入快速增长期,但谁也不知道什么时候进入快速增长,有些中介打着潜力区的旗号把未来几年的预测增长率算入投资回报,这是不合适的,因为谁也不知道哪一年开始会进入高速增长周期。查询各个区房价的增长幅度可以上另一个澳洲房产网站Realestate.com.au,每一个区过去5年的房价变化都可以找到。 





总结以上,房地产中介行业门槛低,近几年澳洲房市火爆,从业者趋之若鹜。有些可能是做兼职,有些可能是从客户转成了介绍人,因此专业知识,经验,人品参差不齐。希望这篇文章的可以帮到大家,擦亮眼睛,学习更多知识才能更好保护自己。

 

1.空置率查询http://www.sqmresearch.com.au/vacancy.php?t=1

 

2.区域数据分析,房价中位价,增幅,租金回报率等查询:

http://www.realestate.com.au/invest

http://www.propertyvalue.com.au

 

3. 通过domain 查询学区

http://www.domain.com.au/property-profile/

 

4.治安查询

http://crimetool.bocsar.nsw.gov.au/bocsar/


作者:Jeremy Jiang,


澳洲 Freelife Realty 福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监,多年从业经验,帮助过上千位客户制订置业规划

 

微信号:jemmy_atau

邮箱:jeremy.jiang@freeliferealty.com.au




福瑞来地产集团(Freelife Realty)是一家专业的地产服务公司。我们的核心价值观是“专业创造价值,诚信铸就口碑”。和传统意义上的开发商-中介-客户的推销模式不同,我们是客户-中介-开发商咨询服务模式。提供量身选房的专业置业顾问服务。简单来说,请不要问我们“你们有什么盘”,告诉我们您的需求和购房能力,我们一起帮您找到“最合适的盘”。



部分推荐楼盘

1Sylvania精装联排别墅





Sylvania, 悉尼一共两海湾,一个是著名的darling harbor 寸土寸金,另外一个就是Sylvania,地段极好,土地稀有,去年房价涨幅排名前二十, 位处距离CBD 20km的白人富人区, 200米到大型购物中心, 550米可以看到海,几乎没有高层公寓入驻,租金回报极高,开发商包租4.2%的租金回报率 。


当地的公寓楼花两房高达85-95w澳币,周边的别墅在200万到400万不等,而本项目的双层联排别墅双车库,价格却只有95-120w澳币之间。开发商更给出了首付4成,12.5%的房价折扣,实在是一个十分值得投资的机会。目前还有优惠名额。

2Green Square(Waterloo)复式公寓




近city且紧临政府投资80个亿的区域 waterloo 就是投资自住的好选择。


离悉尼名校大学只有一站地,秒入公立小学,而且距离green square地铁站只有几百米,周边规划包括了新建的购物中心,水上娱乐设施,步行街,图书馆,双层复式的2房公寓不到113w5起,只有两个海外名额。

3学区房



NSW有公立小学1700所,其中悉尼43所小学设有oc班。


比较靠前且不用考的小学学校区域: Stives, Carlingford,Chatswood, ,Epping, Waitara,Eastwood, Lindfield, Pymble,Turramurra,Hornsby,Balmain , North Sydeny.上述区域都有房源在售,且有海外人士置业名额。


对于想小学中学大学一网打尽的买家,可以考虑epping 和eastwood,华人区,西北铁路的规划,town center的建立,交通枢纽的位置,极好的学区,都是房价上涨的重要因素。北区waitara,大家可能不太熟悉,属于北区传统富人区,步行到火车站,步行到westfield,近排名前20的公校和私立中小学,两房70-75万,三房95万上下,超高性价比,目前属于价值低洼地。

4Miranda 湾区公寓




Mirada地标性建筑,一房加书房,朝东朝北,60万澳币总价,有海外名额,有车位,送储藏室,毗邻Cronulla beach 和皇家国家公园,有游泳池,健身房,百米之内南半球最大的购物中心,影院,租金高,周租500,  景色美,幸福感爆棚的居住之地。

 

更多楼盘资讯请联系 Jeremy Jiang

微信号: jemmy_atau







本公司诚招地产精英,

有兴趣请联系我们,

可扫描微信号或投递简历。

公司电话:0283873536

邮箱:admin@freeliferealty.com.au

地址:Suite15/level11, 100 WalkerStreet,

 North Sydney NSW 2060





(本文由客户提供)


微悉尼· WeSydney

| 有态度, |

点击展开全文