吴秀波版美国房产经纪人的真实人生:中国买家是个新挑战

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-29 美国房地产


                                

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《中国经济周刊》 记者 侯隽 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第24期)


张口一串儿墨西哥语,还能聊中国古诗,不仅卖房子,还会修房子、修车,甚至陪你“参加夏令营”,提供“随叫随到五星级生活服务”……随着《北京遇上西雅图之不二情书》的热映,吴秀波饰演的“洛杉矶资深房产经纪人”一角激发了很多人对美国房产经纪人的兴趣。


伟业我爱我家集团提供的数据显示,截至2015年,中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年,中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产,总价值共计约286亿美元。而房产经纪人在其中扮演的角色越来越重要,80%的房产交易都通过当地房产经纪人完成。


国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样?他们在海外置业中又扮演了什么样的角色?



>在美国要当房产经纪人有多难?


“如果非让我对比的话,中国的买卖双方与中介,更像商家与客户的关系,而美国的客户和经纪人则是信托关系,有点像律师和自己的代理人。打个比方,美国的经纪人更像是兼具法律、房地产、经济等综合知识于一身的职业经理人。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《中国经济周刊》记者表示。


美国房产交易中,不管是新房还是二手房,地产商基本不直接与客户见面,房屋买卖交易通过房产经纪人公司和经纪人完成。


显然,找到一个靠谱的美国房地产经纪人对中国买家来讲非常重要。


“选择了这个行业,才知道比考会计师还难。”来自纽约的房产经纪人Cici告诉《中国经济周刊》记者。


Cici毕业于哥伦比亚大学,在当房产经纪人之前是一名会计师。海外房产经纪人的教育水平都比较高,其中不乏毕业于名校的人才。因为房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明,美国90%的房产经纪人都有大学学历,45%的人还拥有硕士学历,20%的人更是有私人助理。房产经纪人的收入也较为可观,随着工作年限、经验的积累,从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师的还要高。


但是,成为一名合格的房产经纪人还要通过严格的考试。


Cici表示,从事经纪人这一工作之前,要完成6门学科、180小时的课堂学习,其中包括现代房地产学,当地州房地产法、代理法、合同法,房地产金融学等内容。学校课程完成后,还要经历4小时的全国和地区的考试,合格后,再通过美国联邦调查局的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照,之后必须经过4年以上工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人每年还必须参加考试,接受再教育,执照每两年申请重新换发。


有媒体统计,在10个领到执照的经纪人中,半年后只剩下7人,一年后只剩下4人,再过3年,只有1人成为优秀的经纪人或者开了房产经纪公司。胡景晖表示,“美国的房地产经纪公司是少而精,提供专项服务,因此房地产经纪人的个人业务能力出色;国内则是规模化管理,中国房地产经纪公司经过十多年发展,基本形成了我爱我家、链家和中原三足鼎立格局。”


>“互联网+”帮客户找靠谱经纪人,不光带着看房,还联系水、电、气


亚洲协会和罗森咨询公司的研究显示,2010年到2015年间,中国人在美国购买商业房产的金额至少为171亿美元,购买住宅的金额至少达930亿美元。


当来自中国大陆的客户逐渐成为美国置业的主力军后,大家发现美国房产市场当前存在的最大痛点在于信息不对称——买家找不到优质的经纪人,经纪人找不到成熟的买家。因此,一个“互联网+经纪人”的海外置业新时代开启了。


目前,不少国内大型房地产商、中介公司,以及投资移民机构都推出了海外置业服务,例如我爱我家的“海外有家”就覆盖了50多个国家,绿地集团与美国开发商Forest City Ratner Companies展开合作。这些项目的共同特点是以O2O平台为核心,一改传统平台只展示房产项目和海外房源的模式,以“专业的买家顾问”为定位,以“产权真实、交易安全、价格合理”为服务原则,通过线上、线下联动的垂直发展模式,把完整系统的海外置业知识、专业可靠的海外经纪人服务和安全优质的海外投资项目整合成一体,用 “互联网+经纪人”的形式帮助买家进行海外置业。


胡景晖表示,对于我爱我家的海外置业平台来说,他们希望聚合国内有购房需求的客户,在平台上找到持有牌照的专业华人经纪人,然后前往当地看房。


房产经纪人除了带客户看房、谈判,还自动承接了很多售后服务工作,比如翻译和解释文件,寻找保险公司,房屋检查,联系水、电、气和垃圾管理公司,提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等。


>美国经纪人:中国人支付的房价远高于其他国际买家


“对于国内买家而言,美国房产购买是一个高金额、低频次的交易行为,而且很多中国买家对于市场价格、交易流程、法律法规等不可能有深入了解。因此,对很多房产经纪人是一个新的挑战。”经纪人Andra告诉记者。


Andra表示,中国买家集中的住房市场也是全美房价最贵的地方,包括纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图。而且中国人看重优质小区,不仅要求房子大,学区和其他配套都要最好的。这些因素使得中国人支付的房价远高于其他国际买家。数据显示,中国买家最喜欢的是加州,2015年在美国购买的房产35%位于加州,其次是华盛顿州(8%)和纽约州(7%)。


金融专业出身的经纪人Sam发现一个很有意思的特点,“多数中国客户都有着货比三家的购买习惯。我知道在国内房地产交易中,客户很多情况下有和中介谈佣金的惯例。这种习惯自然也衍生到美国房产交易中。”


在美国,百万美元的房产交易,返佣可以谈到1万美元左右。当买家了解清楚当地房价房源和交易流程后,经纪人对于他们来说是可以随时更换、随意替代的。一旦经纪人有意或是无意地拒绝买家返佣要求后,许多买家就会选择默默地跳单。


因此,很多海外经纪人根据中国人已经形成的房产投资理念,用自己的专业经验帮助客户快速选房,并为客户提供一条龙服务。


Sam向记者介绍,美国经纪人中 “有的人对金融投资非常敏感,有着十几年的股票投资管理经验,是美国难得的千万级房地产经纪人;有的人专精地产法,擅长处理房地产纠纷,置业过程中遇到再棘手的法律问题也能帮客户妥善解决。可以说,大家八仙过海各显神通,希望帮助购房者真正实现海外无忧购房、轻松置业。”



2016年第24期《中国经济周刊》封面




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