深度 | 从中国地产市场最近层出不穷的“地王”,剖析一下中澳截然不同的地产市场

<- 分享“澳洲若晨资本”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 澳洲若晨资本




今年来在中国地产市场上层出不穷的“地王”,在比较之下实在是给我们的悉尼地产市场好好地开了眼。

爆了的“地王”

在2015年,“地王”的现象达到了一个高峰:3高地块(高总价,高单价,高溢价)的数量达到118块,51个地块溢价率超过100%,最高溢价甚至达到400%。



 造就地王的公司,80%都来源于央企与上市公司。2016年前5个月,中国土地市场超过15亿元的105个高价地块,有52个都被国企拿下,并创造出15个地王。而其中最为瞩目的身影则属于财政部控股的信达地产,这家公司砸下近60亿人民币,以303%的溢价率拿下上海宝山区地块。根据估计,项目在未来的保本售价将超过7万元/平米,2倍于该区的平均售价。



中国地产困局

对于国内的地产企业来说,土地储备可以说是维系它们生存的命脉,只有积累了大量的土地储备,地产公司才可以维持公司的长期运营。但是,由于宽松信贷大量流入,中国地产企业能够通过极低的成本借到大量的资金,同时由于大宗商品价格下降股市震荡人民币贬值因此与其说房企是为了在未来开发房产并追求长期生存与发展而购买土地,不如说它们其实是必须花出手上大量的闲置资金而土地是唯一的购买选择。




房企把大量的资金砸到土地市场的同时,还面临了不小的风险。根据报道,2015年至今中国上海所有的地王中,没有一个项目进入市场。一块块的地王不能被开发为房产然后被卖掉,意义何在?同样以上海为例,上海的超高房价得到了这里强劲经济的坚实支撑,但是如今大量的土地出现在没有产业支撑的外环郊区,有什么可以支撑起房价的继续增长呢?




自2008年来,中国各城市的地产价格不断暴涨,房地产价格与多数民众的收入以及需求拉开了距离。而由于期待房地产价格继续上涨,市场中的杠杆投资行为越来越多。同时,在中国债务增长开始不断攀升的情况下,也有呼声呼吁可以继续加大杠杆因为中国民众的负债率其实不如西方国家。但这样的话是不是也要考虑到西方发达国家,比如我们澳洲社会里完善的信用体系和社会体系,这才会是更公平的比较呢?



如今,地产已经成为了中国社会所面临的最严峻挑战之一。对于中国来说,地产聚集了经济,社会和经济等各方面的问题。多年来不少人相信国企会撑住地产市场,但如今大量的超大型国企已经转变为股份制企业,当市场上的泡沫接近破灭时,这些利用国家力量和国家名义来追求私人利益的企业或许也难以抑制剧烈的下滑。

澳洲地产开发

而在澳洲的地产市场,特别是在悉尼,公寓的快速发展得到了新州政府“多城市中心化”发展计划的支持,以产业和经济为房市提供支持。开发商则更多是为了开发而买地,而不是为了花钱而买地。在开发上,澳洲的开发商面临的更多是和政府的博弈。



发展才是核心
那我们在澳洲为什么看不到那么多的“地王”呢?我们可以从Barangaroo的大型项目中一窥究竟。对于这个紧挨着悉尼黄金地段Circular Quay的地块,竞标的标准可不是“拍出地王你就拿走”这么简单的逻辑。新州政府将评选标准分为了6块:35%设计,35%回报率,10%环保/可持续性,10%规划,5%推广,5%实施能力。

 



作为回报条件,Barangaroo的开发商需要在8年内为新州政府提供4.5亿澳元的回报。另外,新州政府还准备从Barangaroo其中两栋新办公楼上获得6亿澳元的分期回报,并将利用这些分红在当地修建包括公园在内的大量公共设施。不过在澳洲,政府并不是说一不二的狠角色,真正的狠角色只有规则。Barangaroo开发商在这6亿澳元的分期回报上不干了,认为这部分收益不该由政府所有,于是他们找来豪华律师团和新州政府打官司结果还赢了。于是新州政府拿出这么大块地皮,不仅没有拿到用来建公园的6亿资金,还遭遇打官司和上诉的双重失利,甚至不得不自己支付官司的法律支出。另外,政府为了安抚公众,否决了开发商将酒店伸展入海滨的设计,但是也不得不妥协,让原本建筑限高的170米被开发商突破为270米。




虽然政府看起来好像没捞到什么好处,不过这其中每一个环节都有规则可循,政府的意见可以被法律证明是无理的,大众可以发表能够被政府聆听的意见,政府的意见可以被否决,但最重要的是,这块地将通过优秀的发展方案被开发并最终造福于悉尼的民众。




不讨好的中国经验

不过,地王其实也不是总和悉尼地产市场无缘。在2014年,出手特别阔绰的中国“土豪”升龙集团就砸下1.35亿澳元买下4.85公顷的开发地皮,这一价格在当时也是刷新了悉尼CBD以外住宅用地的最高售价,成为了当时的“地王”。虽然升龙以这样一个天价吓退了包括澳洲最大开发商之一的Merition等一众对手,不过这块“地王”最终也落得和如今中国一众“地王”一样的下场:迟迟不得入市实现价值。




虽然Parramatta市政府在这笔交易中豪爽收取1.35亿澳元,但他们并没有给升龙留多少情面。虽然升龙一直计划开发此地,但Parramatta市政府一直对升龙在这块土地上公共区域的规划表示不满,让升龙的开发申请一直无法通过。最终在今年2月,升龙不得不以仅1.6亿元的价格将这个地块卖给在当地非常活跃的本地开发商Payce。



 

可以看到,虽然澳洲地产市场的开发环境较中国国内灵活很多也理性很多,但不少来自国内的市场参与者还是把那份不理性带到了澳洲地产市场当中,说到这里就不得不提为了造就轰动效应,溢价购买悉尼水务局老楼要打造悉尼第一高住宅楼的绿地。不仅想把国内施工队带到澳洲结果遭到强烈抗议,还因为bully澳洲顶尖建筑商之一的Brookfield Multiplex结果与对方撕破脸皮,让如今这栋“悉尼第一高住宅楼”无人来建,竣工期不得不从2017年拖到2019年,甚至更晚。



若晨开发管理

长期在澳地产市场发展的经历,让若晨明白砸钱并不是解决问题的唯一手段。与多方的沟通以及关系维护自身对项目的精益求精对业界尖端技术的追求都是我们在短短2年内开开发近10亿澳元项目的基础。我们最新的Rockdale项目就是一个明证:与Rockdale市政府展开有效沟通,并向他们呈现绝对优质的设计方案,最终让我们实现在DA阶段仅花3个月进入项目5个月即可进行预售的若晨速度




这一速度也得益于我们引以为傲的尽职调查服务。通过专业的尽职调查,我们能够避免项目在后期被各种突发问题耗住时间并造成时间成本和金钱成本的双重损失。当然了,作为在澳开发商,或许我们最珍贵的财富还是对澳洲地产开发的深刻了解,以及通过多元化团队提升澳洲地产开发模式效率的宝贵能力。



点击展开全文