干土地开发很重要的一点就是要知道自己做出来的产品是不是市场所需要的。在居住区开发这一块，一般我们的项目可以分为公寓（Apartment），排屋（Townhouse）和别墅（detached house）。当然了，如果更细分的话，我们还可以有 studio，unit，serviced apartment 之类的，大同小异，就不在讨论范围之内了。
从规划的角度来讲，公寓（Apartment），排屋（Townhouse）和别墅（detached house）只是个俗称而已，很难区分明确。所以嘛，为了方便理解，本文说“公寓”就是 Apartment，说“排屋“就是指 Multiple Dwelling，说“别墅”就是 House。
如此来说的话，别墅是一块地一个房子，而公寓和排屋本质上都差不多，基本上都是一块地上放多个居住单元让不同的家庭住进去，屋内为自己私有，土地为所有业主共有。公寓和排屋的区别则在于公寓是分层产权（strata title）而排屋是社区产权（community title）。其实也很好理解，排屋的话，你的前后左右可能住人，可是上下不住人，所以产权对高低没有要求；而公寓是分层的嘛，上下也可能会住人，所以产权基本上限制在脚踩的地到天花板。
Source：Propertypricetag
从市场的角度来讲，在做开发的时候，我们应该选择哪种模式呢？
其实这个问题最简单的回答就以政府规划条例所允许的密度为导向来做。基本上，如果到1公顷地放50个单元的话，一个单元平均占地200平米，排屋还算放得下，如果密度再高，就要摞起来放，变成公寓形式了。
Source：M Biddulph, Introduction to Residential Layout
在澳洲呆的久的朋友都知道澳洲人民有个传统的“梦想”（the Australian Dream），就是这辈子一定要有个1000平米的大地，上面盖个房子，有后花园，有家有孩子，有小车上下班的舒服日子。可是现在澳洲的平均居住区地块越来越小，房价越来越贵，这个“梦想”也很不幸的离澳洲本地人越来越遥远了。
当然了，作为开发商，我们不能眼睁睁看着澳洲人民离他们的梦想越来越远然后嘿嘿的乐，我们要考虑这个市场需要的房子的类型、档次、大小和地点，然后有的放矢的做出产品提供给市场才能算是好的开发商。
所以嘛，我们要用到‘Family Life Cycle Model’来分析大家普遍的市场行为。这个咱们大学都学过哦！干规划的基本功，不该忘的。这个 Model 总体分为六个阶段：
出来闯荡的年轻人，结了婚要安家可是没孩子的这类人。这类人需要的是相对便宜的，离工作岗位近或者在市区内的公寓。（当然了，没结婚的、单身的或者交了男女朋友的同学们基本上要求也是类似，但是基本上都是租房住。）一般来说，这个住房需求持续到第一个小孩出生。
小孩子出生以后，相对便宜的公寓一般就不够用了，所以一般人会选择搬到离公寓区近的地方，租住到独门独户的房子里去，比如排屋。这个阶段从第一个孩子出生持续到最后一个孩子出生。
小孩慢慢长大，家里也慢慢有钱，可能购买市郊的新一些的独立房屋居住，比如别墅或者很好的排屋。这个阶段从最后一个孩子出生直到第一个孩子离开这个家出去闯荡。
小孩越来越大，慢慢的所有的孩子都不在家里住了。不过这个阶段和第三个阶段差不多，不过这个家庭可能会搬到更好区的独立房屋去居住。
这个阶段就是折腾了一辈子，老两口相依为命的继续过日子。一般来说不会换地方。
老两口一直这么幸福快乐的生活，直到其中一人去世，另一个人可能会有几个选择，比如养老院、公寓或者和孩子们一起住。
Source: Google Image
其实这么一总结就可以分析出来了，如果一个地区的年轻人多，学生多，那么对公寓的需求量就大。如果学龄前的小朋友和30岁左右的人群多，那么对独立房屋或者排屋的需求量可能就会大。如果四五十岁的人群多，那么高端一点的独立房屋需求量可能更大一些。
所以嘛，我们做前期的居住区市场调研，需要看一个地区的以下这些问题来确定居住区的开发类型：
性别比例
年龄层次
家庭结构
受教育程度
从事职业
平均家庭收入
贷款买房、租房和完全拥有房产的百分比
平均租房价格和购房价格
上下班所使用的交通工具，比如开车还是坐车
以上这些我们都可以在国家统计局（ABS）的数据库里面找到，也有不少专业数据分析网站来提供已经分析好了的数据给我们参考，比如 RP Data 之类的。
毫无疑问，澳洲本地人还是喜欢大地大房，而华人朋友会更习惯住公寓。但是这些都不是一成不变的，一切都要受实际情况的制约。比如悉尼超过1/4的房子都是公寓，独立房屋动辄上百万，那除非有钱，任性，要不然还是以自己经济条件为参考来买房啊。
Source: Woodleywonderworks
现在澳洲的规划政策讲究的是住房选择多元化，比如说，一个开发项目，不能说觉得两室一厅受欢迎就全做两室一厅，要做一些一室一厅，一些三室一厅之类的。同时，我们也可以考虑提供 Liveable Housing 或者 Adaptable Housing 这种可以为更多需要照顾的特殊人群服务的住房。从这点上，规划政策做的还是蛮不错的。
其实除了规划政策之外，税收、签证等政策都会对土地开发的供求关系产生一定的影响。比如澳洲放宽了陪读签证和父母探亲签证，那大房子，距离市区近的房子或者好学区的房子可能会更有市场。海外贷款政策的收紧，可能会影响一些投资房的销售，那么海外投资首选公寓房，自然公寓市场受到的冲击会是最大的。同样，政府的长期基础设施规划也会对买房人的决定有些影响，比如政府要新建交通基础设施，可能预示着交通成本的降低。那可能会让大家更倾向于买远一点，便宜一点区域的房子，因为有更大的升值空间。
其它宏观上的政策比如澳洲的首次置业者补助，就是如果你是买首套新房，给你一万五还是两万刀的补助。其实这个与其说是对首次置业者的补助，不如说是对开发商的补助，因为鼓励大家买新房，开发商的房子自然就变的好卖，那么就会多盖房子，市场上的房屋库存就会变多，需求不变的情况下供给提高，那么自然就会对房价上升起到一个抑制作用。
其实归根结底，所谓的市场调查还是以经验为主的，所以并不像计算项目回报率那样，有个什么公式可以计算出来。而且和国家的各种政策也有着千丝万缕的关系。所以嘛，市场的数据和政府的政策就在那里，而我们只能尽自己所能的去分析一切现有的信息，具体是对是错也只能看结果来说话。早期做地产开发，大家赚钱很大程度是靠信息不平等，可是现在一切信息都能在网上或者通过其它什么途径找到的时候，赚钱就要拼战略眼光了。大家共勉吧！
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