富人宁可空置不要收房租 温哥华誓征空置税

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-01 加拿大地产周刊



温哥华市市长罗品信(Gregor Robertson)6月22日向省府喊话,誓在温哥华征收空置税,并表示要绕过省府自行征税。


富人区空置情况更严重


根据卑诗水电局(BC Hydro)的数据,温市有1.08万间空置房屋单位,其中9,700个是公寓单位,占温市公寓总数的12.5%。其余的空置独立屋及城市屋,则占全市总数的1%。较新、密度较高的公寓,出现空置的情况最严重。





从地区来看,温哥华西区的空置情况最严重,综合房屋类型的空置率达到7.4%,公寓空置率高达9.4%;其次是市中心,空置率为6.0%。这两个地区的富人人口比例较大,有足够的财力让房子空置。而温哥华东南部的空置率最低,仅为2.9%。



罗品信誓征空置税、投机税

省府不止一次拒绝


罗品信要求卑诗省府在8月前表态,是否愿意在土地估价中增设“无人居住”(Residential Vacant)类别,对温市范围内的1.08万名空屋屋主课以空置税。虽然卑诗省省府最近刚刚启用了两则针对“影子转售”的新规,但省府对于向海外买家征税的态度较为冷淡。


针对罗品信的空置税“最后通牒”,卑诗省长简蕙芝在推特(Twitter)上回应罗品信的要求,并感谢温哥华市府对解决空屋问题的努力。她称省府已经接到温市府的报告,将会仔细研究并尽快回复。


罗品信在一年前曾致函省长简蕙芝,要求省府对于豪宅课新税,且对无人居住在房屋的业主采取一些措施进行惩罚,当时简蕙芝拒绝了温市要求,且建议市府必须设法做好土地利用规划,以解决问题。罗品信在去年还呼吁省府效仿澳大利亚与香港落实投机税,也未能得到省府的支持。


小知识

加拿大的政府由三级构成,也就是常说的三级政府,其中包括联邦政府(Federal Government)、省政府(Provincial Government)和市政府(City/Municipal Government)。加拿大作为一个联邦制国家,与中国的中央集权制的最大区别在于,三级政府之间没有上下隶属关系,各级政府的职责由宪法和法律界定,对各自的选民负责。省府对本省事务有决定权,许多人关心的产权就是归省府管辖。



市府出三招  自行处理空屋


如果省府无视温市要求,温哥华有意自行推出针对空屋屋主的全新商业税项。罗品信称新税项将会按照《温哥华宪章》(Vancouver Charter)所赋予的权限来制定,将需要增加更多管理及执法等开支,因此市府其实更倾向于与省府合作。


根据市府职员的报告,如果市府得不到省府同意在土地估价中增加“无人居住”类别,市府有三种办法可以自行处理空屋问题。


  •  第一,为业主提供资讯,协助他们将空屋出租。

  •  第二,新土地开发计划在向市府申请土地用途更改时,需要与市府订立规定居住条件的合约。市府虽然无权规定私人物业必须要有人居住,但却有权制订公寓的“住房合约”(housing agreements),透过合约规管居住或出租,如果业主违反合约,市府可透过民事追讨。

  •  第三,对空屋开征新的商业税。报告指,市府可以通过新的附例,修改住宅物业的定义,将没有持续有人居住的物业列为可课征商业税的一项商业物业。报告称,根据《温哥华宪章》,温市府有权推出商业税,但温市已经有很多年没有开征新税,市府职员已初步进行过新税的可行性研究,一旦要推出,需要更多时间准备。报告同时指出,开征新税虽然在法理上及行政上均可行,但推出及执行都会牵涉巨大成本。



无省府配合  空置税难落实


如果省府核查省民的报税资料,便可清楚找出一间房屋到底是屋主的永久住所、用来出租、还是空屋。卑诗物业估价局(BC Assessment)本来都透过收集业主自住补助(Homeowner Grant)或入息税等资料,来确定物业的用途,如能在现有的架构内新增一项类别,在行政上是最省事的方法。省府手上已有省民报税资料,如此市府便不需要派人登门检查。


温市府也可能需要得到联邦协助,取得租屋报税收入的资料,这些均是温市府开征空置税所必须先取得的帮助,否则,光是凭温市府自己欲开征空置税,会有极高难度。即使现在温市有《温哥华宪章》,但并不表示省府无法阻止或干预,如果省府最终反对,而不给予必要协助,温市想要征收空置税的计划难以落实。



罗品信称一间房屋未来是否会列入“无人居住”类别,需要研拟一个方法来收集数据。除了屋主自行申报外,还可透过政府审计,甚至“市民投诉”的方式来核查。罗品信说尚要等待市府工作人员更多研究,例如可以透过卑诗水电局(BC hydro)或土地估价纪录,来锁定无人居住的空屋,但BC Hydro和物业估价局并无义务向市府提供资料。


至于税率,则需等候研究出台后,并完成公众咨询才能确定,但保证“一定高到能让空屋屋主们三思”。



专家批可行性差

市民认为政治意义大于实质


UBC商学院教授Thomas Davidoff提出,“太空人”家庭可能一年当中有时间不在房屋居住、有度假用的房屋、也有不同类型投资用的房屋。如果只是用房屋有无人居住即决定是否应缴空置税,如此定义太过狭窄,也无法真正解决房屋负担的问题。


市府的空置税无法对一些没有收入却住超大豪宅的外国人士课税,例如不久前被披露购买3100万元豪宅的中国留学生周天宇,由于他人在房屋居住,在市府对空置税的构想当中,即属于不需要缴空置税的一群。如果是屋主用来当“度假别墅”的第二套房屋,或是AirBNB这类短期租赁,甚至屋主长期住在外地,只有家人偶尔会来居住的情况,皆符合额外征税的“空屋”。


温哥华市民胡女士看到新闻后对《加拿大地产周刊》记者表示,征收空置税的政治意义远大过提高可负担性,“按照市府的说法,空置房只有1.08万间,这对温哥华住宅市场的影响微乎其微”。列治文市民Wendy Liang表示,在她住的城市屋小区,水费是小区居民平摊的(flat rate),这意味着即便房屋被空置,业主也必须缴付水费。她提出疑问,如果有人申报了空置,那么这部分费用是否可以免交?读者何睿不认为空屋难定义,他提到澳大利亚就有类似的法规。读者J也在《加西周末》的相关微信文章下留言:“最简单的办法就是让没有身份的外国人每年交30%的地税,转卖出去的差价100%上缴,问题就解决了。”


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