【🛠新潮流】他们一边上着小班,一边用围棋的思维做小型地产投资,乐在其中好不潇洒!

2016年12月13日 澳学集团



最近发现不少年青人一边在墨尔本上班做白领,一边拿着富余资金在澳洲参与小型房产开发,收入颇丰,也比传统购买楼花物业来的从容,他们究竟如何做到的呢?原来他们使用了专业项目管理待开发公司!今天为大家介绍这家很有逼格的公司,龙澳投资!


宁可食无肉,不可思无棋。


围棋纵横各19条直线,361个交叉点,变化之多完全无法想象",所以一个棋手需要具备敏锐的思维,统筹全局、迅速决策的能力。


而除了精准快速的判断,与投资最异曲同工之妙的就是——"落子无悔"。棋盘上不能悔棋的规定,养成了棋手谨言慎行的习惯,凡决策必慎思,凡承诺必力践。




虽然,投资想法和围棋思维在某些方面是不一样的,"围棋是博弈,不是你死就是我活,而地产投资可以说是合作,共同获益,"同享价值"。


不过两者还是有一样的地方。"围棋讲究布局,需要眼观六路,攻守兼备,衡量局势及制定策略后,才决定落子的交叉点,地产投资亦如此,重在眼观大局,运筹帷幄,把握机遇与规避风险。"




如今澳洲房地产市场可以说机遇与风险并存。随着澳洲房地产市场的热度继续上升,越来越多的中国开发商或是持有资金投资者选择澳洲买地做地产项目开发。


房地产开发,在中国可能会听起来非常的遥不可及,需要很大的资金投入,沾上开发商一词,非富即贵。在澳洲,就不同了,许多小的项目可以从一套House被推到重建,到Duplex或几套Townhouse的开发,再到十几套terrace townhouse的项目开发都有。



但是风险就是,由于澳洲的国情、政策、法规和其他国有所不同,所以有个几十万澳币也能做地产开发,于是乎,有些不太了解这口"井"有多深的投资者们最后见天抹泪,走了很多弯路,甚至一朝被蛇咬,投资失败后远离房地产开发市场的。


因此,地产投资就如同下围棋,步步为营,下一步考虑三步,如果一步错,或全盘皆输。



所以小编在这里想分享一些地产投资经验,希望做地产投资和开发的人少走弯路。


其实好多小型开发商,自己在别人公司里上班,一边手上拥有几个小联排别墅,每年也有个十几来万收入,小日子过得也很滋润。


但是故事并不总是这么美好。"小日子"也受到贷款紧缩,加息,眼光,时机,以及现金流的影响。能真正在这么复杂的大环境下赚到钱实属不易。



首先,投资最大的问题就是资金,那么地产投资究竟哪些费用要考虑在内?


开发成本


第一步就是买地,而对项目的第一选择原则就是位置。一般来说,项目在好的学校附近,火车站附近,电车线路附近,购物中心附近。满足的条件越多,地价越贵,当然也更好卖。


另外,在好区地产开发,尤其是东南区,例如Doncaster、Box Hill、Burwood。房价相对稳定,需求量也大,所以风险较低,投资回报率也相对较高。


source:delwp.vic.gov.au

等投资者选好了区,那么涉猎到另一个问题,就是要开发的户型


如果是想迎合出租市场,可以在设计的时候做成小户型,房间尽量多,由于Council对卧室数量和车库的限制,可以把卧室设计成书房。


如果是想设计成自住,那么可以考虑把房间做成3个卧室加书房,主卧放在一楼,少草地,放个Timber Decking等等,会比较迎合市场。


当然每个地块形状不同,限制条件也不同,为了获得批文还是需要专业设计团队操刀设计的。


除此之外,还有一些因素会影响造价:


1. 坡度

有了坡度,一定程度上可以利用现有地势建造地下车库。如果不建地下车库而是切土和回填,或影响土壤等级。雨水排水系统的要求可能也会增高,导致增加造价。另一方面,可能坡度太陡,切到水管,造成漏水问题,为了做防水系统,也会增加造价。


2. 植被

你可能最意想不到的就是大树有可能使你之前的努力前功尽弃。砍一棵大树要几千,连申请带请人来砍都是成本。砍完了并不代表一劳永逸了,还有就是树根。要确保树根死了,然后把最后的树桩挖走处理掉。大树根被挖走会导致土壤水分不平衡,造成地基运动。



当然以上处理方式和成本都是针对于能砍的树,事实上问题不大,有问题的就是不能砍的树,比如桉树或是有Council注册的保护的树种。如果一不小心买了有SVO的地且地块上恰好也有受保护的树,那从申请砍树到最后砍完树,这一过程费时又费力,弄不好最后还不让砍,所以买地之前一定要调查清楚。


还有一点需要考虑的就是邻居家的树刚好在界限上的情况,在之后的工程施工阶段很有可能会惹来麻烦,增加建造成本。总之一般离大树6米内不可以建筑。当然还有很多不同情况还是需要咨询专业人士。


接下来。还有一些Heritage、Easement、Services、Zoning、Overlay等限制条件会影响投资成本以及建筑本身的费用。


另一方面,批文图纸可能也会埋下"雷"

可能你会觉得当你把以上这些因素在投资决策阶段都考虑清楚了,之后的阶段就万事大吉了。可惜,事与愿违,当把项目地块拿下之后,就进入到了申请批文环节。申请批文就需要准备设计批文图纸。而批文图纸可能也会存在一些"误区"导致之后的销售阶段的回报率下降。


首先,当一个项目开发达到一定规模,需要额外交付MPL,也就是城市规划征收税,具体还是要按照设计规模的大小来决定。


除此之外,在设计阶段需要逐一支付规划批文申请费、设计图纸费、地勘测绘费、植物学报告等。如果被Council拒绝或是邻居投诉,还需要上VCAT,当然这也是一笔不小的费用。如果哪一环节没有及时交付以上这些费用,一切都可能前功尽弃。


另外,在设计图纸方面,房屋的朝向,厨房是否利用了最大空间,车库是否可以从并排设计成前后从而多出一间房,二楼的活动区域面积是否合理等等设计问题都需要投资者有一定的认识,而不是盲目地听从设计师的建议。


这是房屋内设计,那屋外设计也需要注意一些问题

比如open space的面积是否和房间数量相符;setback是否符合council的规定;车道的建设是否被树影响亦或是被地下水管所影响等等设计问题。如果这些问题没有充分考虑的话,那很有可能会被Council拒绝,导致时间成本增加,整个投资周期增长,而且还需要支付修改设计图纸的费用,更糟糕的是,上VCAT需要支付上诉费。


好了,今天小编先梳理到这里,欲知更多且听下回分解。或是直接联系龍澳,我们与你真诚合作,为你量身定做,提供一条龙服务。



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文章由龙澳投资供稿!


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