房产销售套路揭秘—中介不会告诉你的那些小伎俩

2016年12月08日 澳洲地产博士



小谭说事

都说销售套路深,卖房全凭忽悠,小谭今天就来聊聊如何才能在套路里挖掘出有用的信息,防止你的投资置业掉进一个大坑里。

后面的几点注意是小谭这些年游走在市场,开发商,中介之间慢慢摸索总结出来的一点心得。也欢迎大家留言来讨论。

1不要盲目相信周边未来的规划

之所以从这个点开始切入,实在是这样的例子在小谭工作中天天发生。熟识小谭的朋友都知道,我是不卖西区的House & Land(土地别墅打包项目)。扼住西区发展咽喉的就是这个West Gate Bridge(西门大桥)。

前几日西门大桥就关闭的。


首先,澳洲是联邦制,所以很多计划都是预案不能完全作数;其次,澳洲这边建筑速度非常的慢,就算通过了也要相对长的一个周期才能对你的投资产生影响。小谭来墨尔本将近10年,West Gate Bridge(西门大桥)就修了将近10年。早高峰也是20分钟挪一下的。最后,不要光考虑周边规划,你自己投资那个房子不是独一家,也要考虑其他项目对自己项目的投资增值的分摊。眼界要开阔一些。当然规划肯定是利好消息,您可以作为部分参考,而非决定因素。


小谭自己做投资都是建立在历史数据上的。其实愿意投资的人都是对未来抱有期望和乐观的,我不愿意说太多没有发生的事情,更愿意就眼前有的来介绍我代理的产品。

2所有项目里介绍的距离都是直线距离

这个有经验的买家都是知道的,一般项目里介绍的距离都是点到点的直线距离,为什么呢?因为这是数学常识,两点之间直线最短。但是客户都不会飞啊。小谭介绍项目从来都是用Google Map扣实际行车时间和距离的。


小谭心得:该怎么样就是怎么样的,客户早晚都会知道,不如一开始以诚相待,免得将来麻烦,就算一时侥幸,后面客户找回来,那就是个大麻烦。


3跟销售保持友好的关系

销售是卖房子的,他们花在项目上的时间理应比客户多,所以论到对项目的了解,客户是无法战胜他们的。小谭的经验,销售不会特别特别针对某个客户,毕竟都是自己的金主。所以客户也没必要非要跟销售过不去,相反的,跟销售保持良好的关系,总是会有一些意想不到的好处的。 小谭在这里提醒大家几个事情:1不要一开口就跟销售要优惠。澳洲期房价格是透明的,开发商定好的,大家都是一个价格单,销售也没法给你打折。如果真的遇上折扣,那我要提醒你小心了。这个澳某中介就曾经陷入私自加价,最终导致客户房屋无法贷款的尴尬。2不要总觉得销售挣了你的钱有多么不应该。成熟社会的一个标志是分工明确。中介在澳洲也是专业人士,跟律师和会计一样是要持牌照的。小谭就是一位有经验的持牌经纪,同时也请认准REIV的注册会员标志。买房不是买白菜,动辄就是上百万,总是要交给有资质的专业人士才放心吧。


小谭有几点建议给真心想买房的朋友


1

看房至少要去两次,一次在上班时间,比如早晚高峰,看看交通情况等等;周末挑一天去,最好周日,看看自己未来的邻居怎么样。

2

最好带上家人一起去看房,买房子毕竟是个大事,需要家人的支持。同时好的房源,往往非常抢手,容不得你回家商量了再定。再者销售也会揣摩,销售是希望直接可以跟家里能拍板的人接触的。

3

不要被开发商的营销手段所迷惑,自己心里要有个底线,清楚自己要什么。买房子,对绝大多数人都是一个妥协的过程,不能什么都要,什么都好那价格也一定不菲。尽量选在价格范围内,最贴近核心需要的,比如学区,户型,大小,交通等。

4

最后这条很重要,当首付资金出现问题,无法过户房子时,请尽量保持礼貌,和开发商友好协商的去解决。




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