过去的24个小时，一则楼市“新闻”被广泛转发：广州出台政策，提出了“租购同权”。今年，国内楼市“新政”一个接一个炸开。最新的“租购同权”，会不会“将颠覆楼市”，引发“学位房将大降价”，以及“租房也能上名校”呢？......

据广州市政府网站消息，广州市人民政府办公厅近日印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知。

通知指出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。也不得将改造后的租赁住房进行销售。

在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权！

这意味着，在广州，只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

虽说纯粹地谈房价涨跌，是个伪命题。但无论什么时候，房价的相对涨跌，都会极大地影响着吃瓜群众的情绪。

相比现在的国内小伙伴已经被刷屏了，这个租购同权政策一出来，网上马上出现了一片叫好声，什么里程碑式的意义，什么学位房要跌了，什么终于有书读了……

但事实真的是这样么？先不辩驳，听听叫好的人怎么说....

为什么说此举是具有里程碑意义的呢？

现在北京、上海等城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。

这些资源往往具有独占性（即按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学校房，医疗房。

这种独占性还导致一个问题就是拥有房产的人和租房的人之间存在着一条无形的身份落差和阶层鸿沟。

现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。

“租购同权”有什么好处

第一：大大的缓解了人们的买房热情，曾经何时，多少父母，就是为了一套学区房，唏嘘不已。不少人买房和换房的目的是为了孩子的教育，现在广州既然不要买房就可以享受到教育了，那房子还换吗？

第二：进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。

第三：对于人才来说可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢？一旦，租房确权，那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。

如果其他城市不跟进，恐怕广州未来将一骑绝尘。

此次广州“开口子”，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，可以说体现了房地产调控“因城施策”的原则，给除了北京、上海之外的城市，提供了一条解决“商业用房高库存”的道路。

由于“商业用房”售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，“商业用房”的地板价状态相信会得到很大的改变。而“二房东”这个职业，也会随着发展壮大。

此外，允许“商业用房”改为租赁住房，有助于缓解大城市房价、房租的上涨。

专家：广州发展住房租赁市场犹如重磅炸弹！深圳或跟进

近日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，全力推进广州住房租赁市场发展。

专家指出，广州发展住房租赁市场犹如重磅炸弹，将深远影响广州房地产市场。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。

“这对刚需租房有好处，”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“租购同权后，不是所有人都需要买房了，一部分人会转向租赁市场。”

还有几个重要的内容：

说完这条具有历史性意义的条款以外，其实广州本次的通知中还有几个重要的内容：

增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

这三个条款，可谓是租赁住房三部曲！分别从土地、商业用房、个人改造房等三个维度来提供租赁住房。

土地方面，从拍地的时候就强调，要有纯租房，既化解土地市场的热炒，就可以增加出租市场的供应。

商业用房，可以改造成租赁房，既可以盘活商业用房的存量，缓解其又功能属性被抑制和过剩的局面，又可以给租赁市场提供更多的房源。

改造房的措施也给一些有出租意愿但是由于资质，安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。

广州的租购同权对于楼市绝对是拥有颠覆性的影响，未来或有更多城市跟随。住房市场的长效机制已然呼之欲出！

于是，很多人开始为广州点赞！

但这么一个政策调整，学位房和教育问题就解决了？

广州市搞这个租售同权引起叫好声一片不禁让人想起来2010年亚运会的时候，广州市政府悍然宣布全市地铁公交免费的事。

开始的时候也是叫好声一片，结果呢？

广州地铁直接被挤瘫痪了。

今天，广州市政府又开始搞这个租购同权，这事和广州地铁免费一样，初心都是好的……（此处应有和谐的掌声）

所以，关键点在于如何理解“租购同权”，或者说“同权”被落实到什么程度。

普通读者的理解是：只要我租了房子，拿到了租赁证，孩子就可以入读旁边的名校；

实际情况是：由于学位稀缺，你只是获得了申请资格，但能否入读需要看排队和积分情况。而租赁家庭归属的类别，是靠后的。换句话说，你的孩子获得了名校的申请权；但最后十有八九还是落选了，然后被安排到其他学校，甚至是民办学校。

为什么会这样？原因很简单：资源太稀缺了。那些买了房子N年，给当地政府交了很多税的人，孩子都未必能入读理想的学校。换句话说，都是购房者，都还没有实现100%的“同权”呢！

我们知道，在广州、深圳这类尚未限制人口增长的大城市，义务教育阶段公立学校的学位是紧张的，稍微好点的学校更是如此，大都采取了“学位锁定、分类积分入学”的方式。一套学位房，一般来说在6年内只有一个小学学位，3年内只有一个初中学位。

也就是说，如果你新买了一套学位房，但小学学位去年刚刚被用过，你在5年内是没有学位的。这就叫“同是购房者，未必能同权”。

深圳是四大一线城市里，义务教育阶段在校生里非户籍人口比例最高的城市，也就是说，深圳是教育资源最开放的城市。现在让我们看看在实际申请学位时，是按照怎样的顺序录取学生的吧，以深圳X区为例：

根据申请学生户籍和住房情况，共划分为6类学位类型。

第一类：X区户籍，学区内商品房（父母、祖父母、外祖父母或法定监护人有学区商品房，且产权份额在51%以上，下同）或祖屋（提供父母、祖父母、外祖父母或法定监护人的《股权证》、房屋合法有效证明、所在股份合作公司及社区居委会证明，下同）或保障性商品房。

第二类：深圳其他区户籍，学区内商品房或祖屋或保障性商品房。

第三类：X区户籍，学区内租房（父母、祖父母、外祖父母或法定监护人在学区租房且经过房屋租赁管理部门备案，下同）或公共租赁房或其他类住房（含自建房、军产房、集资房、集体宿舍等，下同）。

第四类：深圳其他区户籍，学区内租房或公共租赁房或其他类住房。

第五类：非深圳户籍，学区内商品房或保障性商品房。

第六类：非深圳户籍，学区内租房或公共租赁房或其他类住房。

每个学生都采取积分制，其中户籍人口是按照房产证获得时间，或者租赁合同生效时间，每个月积1分；非户籍人口，则按照学生父母在深圳缴纳社会保险时间计算积分，选择养老或医疗保险时间长的险种为积分，每满1个月积1分。

最关键的问题是，录取是按照上面6大类的顺序进行的。也就是说，如果你是非户籍人口、租房居住，你只能等前面5类孩子选完之后，才能来选择。也就是说，积分只在同一学位类型的学生之间进行排序，不同学位类型的学生之间不排序。

在这个游戏规则里，同等条件下“买房家庭”优先于“租房家庭”，“深圳户籍”优先于“非深圳户籍”，“X区户籍”优先于“其他深圳户籍”。

看完这个操作方案，你也许会骂街：这哪里是同权？假的！

但如果你冷静下来，就能想明白这个问题。优质学位永远是稀缺的，总要有一个相对公平的排队方案。给地方政府交税最多、时间最长的家庭，理应获得优先权，其实在新西兰，澳洲，美国等众多发达国家的学区房游戏里，也有类似的原则。学位好的房子，房价、房租就高，地产税也高；而地产税，收入归地方政府。

“租购同权”，这种提法本身具有重要意义。但关键问题是，如何公平公正地落实这种理想。

中国曾在50年代取消了私人房产，希望通过公有制来“大庇天下寒士俱欢颜”，但后来的情况是，到了上世纪七十年代后期，中国城市居民的居住条件非常差，按照今天的标准绝大多数居民的房子都类似今天的棚户区。很多上海家庭的孩子都回忆说，他们在成年之前都没有睡过真正的床，或者没有在睡觉时伸直过腿。那是一段中国人非常悲催的“住房记忆”。

浪漫不能解决问题，激进的颠覆更是只能摧毁已有的成果。在住房、教育、医疗等问题上，只有理性、持续改革才能见到实效。而改革也不是一蹴而就，“租购同权”这一震，威力不小，结果如何，我们还得拭目以待......