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继华人地产网前两期的房产知识介绍，“中国富豪这么多，都是怎么发家致富的？ | 一份有声版北美实用购房指南” 备受关注， 我们将在本期为大家带来多年从事于房产投资的经验人士的宝贵建议和真实案例分析。为什么要购买现金流大的房产？购买房产要如何避开雷区？有的房子很便宜，为什么我们偏偏不能买？本期内容将为您一一解答！一起与地产君去看看本期的精彩内容吧～

你知道。。。

怎样定义财务自由？

财务自由应该是个什么状态？

通过投资住宅，实现财务自由的途径有哪些？

如何选择房源？

有哪些基本原则？

问：您是怎样定义财务自由的，您觉得财务自由应该是个什么状态呢？

对财务自由的定义，实际上各家是不同的。就我的理解来讲，如果是对我们劳动人民普通的工作者，如果能达到1到2万块钱，就是平均2万块钱左右每个月的收入，就说你可以自由支配的收入，在美国基本上就可以生活得很自由，你的吃穿住用，孩子上学应该都没问题了，所以差不多就是在2万块钱左右的月收入。

那至于大家希望在多少年内退休，多少年内，实现财务自由呢，那就是根据个人的情况不同。比方说，你现在的工作，你的年龄，就是两个人一块的收入，你有几个孩子，就是你住在哪个地方，也都是不一样。

但是就说期望在3到5年内、或者到15年20年内退休，通过做房地产都是可以实现的。其实如果是我们大家做了房地产，要真正的实现完全的退休，可能就不大容易了。

因为将来我们有了房子以后，这些房子肯定会给你找事儿。因为有房子了，以后你买保险，交税，收房租，招房客，甚至上法庭，这些事情可能你都少不了。

问：通过投资住宅，实现财务自由的途径有哪些呢？

通过投资房子来实现财务自由。就我的理解来讲，根据我的经验，就是根据我们在费城宾州这个地方来讲，只有两条路可走。

方法一：购买现金流不大的房子

第一个，就是你想办法筹钱，你买一批现金流不大的房子，只要是房子能养活自己，你贷款15年。那么15年后，你能还清贷款，那你手里边有一批房子了，打比方说，你15年后，你有15个房子还清了。

每个房子每个月有1500块钱，15个房子就是15000块钱。你的租金就归你自己支配，那15000块钱每个月的收入也差不多，那就可以实现你给我退休生活了。

方法二：购买现金流大的多家庭公寓

第二个方法，就说我们要买一批有几个现金流足够大的多家庭的公寓，就说每个月都给你产生几千块钱的收入，那你有几个(房子)。那你在短短几年内，也可以实现财务自由。

真实案例一

我有一个朋友，今年45岁左右，工作挺忙的，两口子都上班也挺忙的。我们在2013年的时候，我们就讨论准备搞几个大流量的房子，经过讨论了以后，我们这边就买了，买了大概五六个房子，当时比较大的多家庭的房子。

就在短短的三年内就实现了，大概每个月毛租金5万块钱，净现金流大概2万多块钱的收入，他去年就顺顺利利的就退了休。现在就在家管孩子、管房子。

真实案例二

还有另外一个朋友，也是通过同样的方法大概三年左右，实现了两万块钱左右的现金，就是净现金流的收入。那现在也基本上就是准备退休，这两个朋友都实现了退休。

问：您刚才讲到买几个现金流足够大的多家庭公寓。那针对大现金流的房子来讲，您是如何选择房源，您有哪些基本原则？

给大家重点讲一下，就是我们要买大现金流的房子，怎么买房子？

其实我们还是有一些原则的，作为费城地区来讲。

建议一：地理位置为首选要素

第一个原则就是地理位置，因为你无论买什么房子，你一定要考虑最好的位置的房屋，无论是在中国、在美国，在任何地方。无论是在城市郊区，你肯定是买最好的地理位置的房子，所以我首先考虑的是地理位置。

建议二：购买现金流大的房子

第二个就是现金流，因为我们要做大现金流的房子，那我要争取做到现金流很大，就是要争取做到每个项目，现金流要达到每个月两千块钱或者以上，就是我买一个房子或者建一个房子，我要达到差不多这个要求，就是两千块钱左右。

我如果有五栋房子，就实现了每个月1万块钱的现金流的收入了。如果你有能力、你有钱，你的资金量比较大，那你可以做到5000到1万块钱，每个月买这样的房子。

建议三：不做单家庭的房子

还有第三个原则呢，就是我们不要做单家庭的房子，我是不建议我的朋友们做任何单家庭的房子。我们说第一个，你买很多小房子，将来就是15年以后还清，单家庭的房子基本上不可能达到每个月2000块钱左右的或者一千块钱的现金流。单家庭的房子通常只能有几百块钱，一两百块钱。

建议四：不做郊区的房子

还有一条，就是不做郊区的房子。当然有些朋友是专门做郊区的房子，但是我就是建议大家不做郊区的房，我就做大城市热点地区的房：

是因为这些大城市的人口众多，工作的机会也多，那么租房子的人也多，所以你招租起来不困难，就说房子还升值的潜力还应该是比较大的。

作为费城地区来讲，为什么不做郊区房子呢？

因为郊区的税比费成本高，这也是造成郊区的房子没有什么现金流的原因之一。

建议五：不做烂区的房子

还有一条重要的一条，就是不做烂区的房屋，那么得对你们当地的房产市场要做一个评估。如果你不了解，那么可以找你们当地的broker比较熟悉的流程来帮助你，或者你自己上网查一些，做一些功课。

要知道你们当地城市哪一些房子，就是那些区的房子比较烂。就是所谓的不是房子烂，而是那一个区的经济状况，就是租客的情况比较乱。

像这种房子不要买，因为这种房子你买完了以后，租金可能也是不错的，肯定挺高的。可是你要去给那些烂房客去打交道，他可能三个月、五个月不交你钱，你去上法庭，然后就赶人。租客这个房子给你破坏破坏，你再去修房子，可能这么一年就白干了。

真实案例三

我有朋友真的就是在纽约的烂区了，买了一二十个房子，那过去五年当中呢，几十次的上庭，驱赶房客可能也就是没赚钱，甚至是赔钱的。就是过去这几年就白干了，所以就房子后来就全卖了。

建议六：不靠赚差价来发财

还有一个原则，不靠赚差价来发财。就说我买房子，我第一考虑的不是这个房子将来会不会升值，他会不会涨价。

我也会考虑我买好区的房子，我就认为他就肯定会涨价，但是我不去预计我将来房子涨价，我赚了多少钱。我的目标呢就说我要买房子，我要收租金，要拿到大的现金流。

这个现金流本身他可以养房子，多的现金流可以养你们家的人。就是我一家生活是没问题的。即便是我们遇到了像2008年这样的重大的经济危机，房产就是市场崩溃，那么我只要房子有比较好的租金，有大的现金流。那我也能度过这个危机的这一段时间这么几年，所以要买好房子，不靠赚差价发财。

从我们这边的情况来讲，我主要是看大学的房子。也有一个大家需要注意的，并不是说每一个大学你都可以去做，那有一些小大学才几千人，他可能也是对这个住房的需求也不是很大。

建议七：关注大城市的热点地区的房产

再一个，就是要关注大城市那些热点地区的房产。那有一些大城市，他是市中心反而是不好，就是稍微边缘一点的，反正好。

就是说你这个要研究当地的具体在哪一个城市哪一个地方，那你去研究哪个地方房子租的比较好，比较热点。我们要找到那些租金高需求旺盛，出租容易，而所在这个地区有比较安全的这些房子，这是大家需要做功课的。

建议八：看准时机，抓住机会

那还有原则，那就是我们遇见机会了，你看到了机会，第一印象，再加上你做过研究做过功课，你看到了一个房子，你认为这个房子，它能赚钱，能有比较大的现金流，或者将来我给他买回来，我装修完了以后会有比较大的收益。

那好多机会，是可遇不可求的。如果你失去了这个机会，那可能就就没人陪你玩了。你就只能当观众了，别人买走了，那人家去玩游戏，那你只能当观众了。

就是说我们平常买房子的时候呢，我们可能考虑的是几万、几十万的差价。

到一般去买菜的时候，可能考虑才几毛钱、或者几块钱，就是你给菜贩子来讨价还价可能就省几毛钱。要是买个车呢可能在车行里dealer，搞来搞去的可能搞到最后省了几百块钱或者一千块钱。

那房子，就是说一个房子几十万，或者几百万的房子，你这个差价可能会几十万、几万、几十万的，但有时候，就是为了得到这个机会，我知道后边有几十万，那么我可能是多掏了几万，或者是十几万，那我可能在这个机会给抓到了，我就不能放掉这个机会。

高价的优质房产 v.s. 不升值的劣质房产

就是我买房子的时候，我们不能怕贵，那么房子一开始，可能我们买房子也是这样，便宜的3万、5万、10万这样的房子，那这样的房子呢，实际上有一些的烂区很便宜，那将来呢它升值可能也不升值，你10年、20年以后可能还这个价钱。

如果你买到好区的热点地区的，质量高的房子，可能他的租金也会好，将来卖的也会高，升职也会快，所以我们就是不要怕买高价的优质房产。

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