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周二，美国房地产经纪协会公布报告，截至2017年3月的一年中，美国楼市销售给外国房屋美元花费比去年增长49%至1530亿美元，创2009年最高纪录，在这一年中，外国人购买28.4455万套房屋，数量同比增长32%。

1、加拿买家转向美国市场？

最多的增长来自于加拿大买家，在这一年内，加拿大投资者购买美国房屋数量翻了一倍，加拿大多伦多和温哥华房价上涨，或者温哥华从去年8月起向着海外投资者征收额外房屋转让税，投资者从加拿大转向了美国市场。

加拿大是中国投资者之后的第二大外国买家，在这期间，加拿大投资者花费190亿美元，高于上一年同期的89亿美元。中国买家以美元购买物业，从一年前273亿美元增长至约317亿美元。加拿大买家上涨原因可能是加拿大房价上涨，特别是多伦多和温哥华房均价涨幅超过美国市场。

为什么加拿大投资者转向美国楼市呢？

首先，这一年，加拿大平均房价上涨，多伦多和温哥华房价上涨。据加拿大银行房价指数，2016年7月加拿大平均房价上涨超10%，多伦多房价平均年增长超过15%，如果居住在多伦多，每天，每月，房价均在上涨。2017年以来，温哥华房价上涨，温哥华有知名大学，景点，也是一个旅游城市。据温哥华城市储蓄信贷报告，温哥华房价上涨，连郊区房价也上涨。加拿大房价上涨幅度远超过美国楼市房价涨幅，投资者从加拿大市场转向美国市场。

其次，美元上涨，美元计价资产受到欢迎。去年年底后美元上涨较为强劲，投资者通过增持美元计价资产以避免纸币购买力减少，尽管全球央行逐渐收紧货币提高利率，美联储加息，加拿大央行加息，但利率处于较低，美国利率还未达到常态化水平，投资者看好较低利率下的美国楼市，通过购买美国楼市而保值或增值。虽然美元上涨，让美元计价住房更昂贵，但外国买家并没有减少购买美国房屋。大约一半外国销售在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州。大多买家购买单户住在、其次是城镇住宅等。

再次，通胀逐渐回升，对于股票、债券、不动资产是好消息。投资者预期美国市场通胀逐渐回升，与其把货币存在银行，不如用来投资，购买不动产可能是方式之一。相比较美国估值较高的股市，楼市或许更具吸引力，投资者购买美国楼市可能是因为留学、工作、投资等考虑。相比较增持黄金等贵金属对冲通胀，不如购买房屋，房屋具有价值也有使用价值。

温哥华去年向8月2日起向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。举个例子，海外投资者到温哥华购房，房价前20万缴纳1%转让税，20万加元至200万加元缴纳2%转让税，超过200万加元税率为3%，假若8月2日后到温哥华购买一套200万加元房屋，就要多缴纳30万加元税收。市场预期温哥华向海外投资者征收额外房屋转让税，可以缓解海外资金涌入当地楼市，用适度提高税收方式约束投资，然而，加拿大楼市投资者从加拿大楼市转向美国楼市。

2、美元上涨，买家选择美国市场吗？

去年11月特朗普胜选美国总统后，美元上涨较为强劲，这让外国投资者上调了美元计价的美国房屋价值，投资者购买美国市场房屋可能是因居住、工作、投资等因素。美元上涨，买家更有动力，想要进入美国市场，以增持美元计价资产，避免纸币贬值。

以加利福尼亚州计算，外国购房者占总购房数量12%，德克萨斯州的外国买家占总数量22%，大多数外国买家来自于美洲和欧洲。加利福尼亚的外国买家购买大约350亿美元房屋，高于前一年同期270亿美元，亚洲和大洋洲买家占72%，而上一年同期为51%。

南加州的房地产经纪人协会报告，中国买家购买有所放缓，市场对资本外逃推出更为严厉措施。

3、平均支出比上年增长。

65%外国买家购买单户住宅、其次是城战住宅、公寓、住宅用地等物业。平均支出30.229万美元，比上年增长9%。大约10%买家支付了100多万美元。外国买家倾向于大型高价格大都市购买。

虽然美元上涨，让美元计价住房更昂贵，但外国买家并没有减少购买美国房屋。大约一半外国销售在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州。加拿大买家喜欢佛罗里达州，中国买家喜欢加州，墨西哥卖家喜欢德克萨斯州。新泽西州和亚利桑那州也是受欢迎的楼市。

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