这8个担忧让地产投资者夜不能寐,逸居新西兰微信公众号文章

Bindi Norwell是新西兰房地产协会(the Real Estate Institute of New Zealand，简称REINZ)的CEO，也是国内最了解房地产趋势和数据的前沿专家。REINZ定期编汇和发布市场信息报告，向市场公众展现新西兰房地产市场的方方面面。Bindi Norwell通常会基于这些报告做出分析和解读。

以下是Bindi Norwell总结的当下地产投资者关注的八大议题，并且给整个房地产未来的走向提供了一些意见指引。

1. 新西兰全国市场的不均衡发展

图片: 奥克兰和奥克兰以外的地区的市场表现截然不同。 /Credit:harcourts

数据显示，新西兰被分割成两个不一样的市场——奥克兰和奥克兰以外的地区。当你仔细研究房价中间价的走势，就会发现，这个指标在奥克兰是缓慢发展，而在其它几个地区却是两位数以上的增速。这显示，奥克兰市场并没有下滑，而是趋于稳定。两年以前，奥克兰房价的每年增速为27%；去年为8%，今年则是2.5%。市场回归到正常水平，是很正常的现象。

2. 贷款价值比率

(Loan-to-value ratios)

图片: 2016年10月，新西兰储备银行收紧了LVR的政策。 /Credit:perthmortgagespecialist

LVR的确对房地产市场产生了影响。LVR要求投资者在购买房产之前，要有一定比例的资金。投资者市场因此出现下滑，尤其是在价位偏低的市场，也就是奥克兰地区500,000新西兰元及以下的细分市场。在影响投资者的同时，LVR的确在某种程度上减轻了首次置业者的压力。然而，我们听到，银行已经收紧了放贷的标准，也波及了首次置业者。银行越来越关注，潜在的借款者究竟用了多大的杠杆。

3. 利率

图片: 新西兰目前维持较为宽松的货币政策。 /Credit:bambinoides

利率一直以来处于稳定的水平，但正在微微浮动。未来利率可能会上涨，这可能会影响投资者的决策。

4. 2017新西兰大选

图片:在今年9月份，新西兰将迎来新一届的大选。 /Credit:toutiaoabc

在大选之前，投资者倾向于采取一种观望的姿态。按照往年经验，大选总是会涉及一些影响投资者的政策，包括税收政策、住房政策和基础设施建设的规划及其集资方式，以及长期的因素如奥克兰统一规划(the Auckland Unitary Plan)。LVR限贷令是当前政府出台的，对投资者影响更为直接的政策之一。

5. 新出台的举措

图片: 为规范租赁市场，新西兰政府正在酝酿新的一些政策。 /Credit:Easyroommate

在租赁市场，有一些旨在保护业主和租客的不同举措。投资者对此也一直保持关注。其中包括，围绕着物业管理的新规定；关于打造健康无毒家园的强化版责任和义务，如未来可能出现的获得授权的隔离举措和检查甲基苯丙胺污染情况。

6. 新建筑及其融资情况

图片:建筑业从业者普遍反映，与过往相比，现在获得建筑贷款的难度增大。 /Credit:Wake Up Kiwi

现在整个经济处于强劲的增长趋势。对新西兰而言，拥有一个稳定的房地产市场，有利无害。随着人们移居到新西兰，对住房的需求不断增长。现在，奥克兰还需要17,000个新建住宅，已有10,000个住宅获得建筑许可。在技术和可负担性之间的平衡中，存在着一定风险。考虑到劳动力紧缺，人们无法确定每个建筑许可最终都能建成房子。如果你正在计划兴建一栋新的住宅，并且从银行获得贷款，亦或者你等待建筑许可的获批或土地释放已达数月之久，那谁也无法保证你最终能获得融资。

7. 光环效应及其对房价的影响

图片:奥克兰以外的地区正在成为投资者的最新选择。 /Credit:Expedia

现在有很多关于投资者从奥克兰转移到其他城市和地区的说法。人们认为，在这些地区的投资可以获得更多的收益。Hamilton 和 Tauranga已经受到这种光环效应的影响。现在我们看到这种效应正在蔓延，从Tauranga一直到Rotorua 和 Kawerau。这些地区都方便人们前往大城市上班。

8. 好消息！

在市场上，仍有一些真正富有价值的优质房产。投资者仍可以精挑细选，归根到底还是要看是否有资金。现在的市场，投资者还有很大的投资机会。

将视线拉回到房产投资者真实的感受。

2016年ANZ针对784名地产投资者展开调查显示，人们关注上述提及的新的法规举措，尤其是对甲基苯丙胺污染的检查。这项调查显示，住宅投资者对此十分担忧，38%的受访者认为他们担心房子受污染后的市场价值以及他们随后需要付出的高昂的补救成本。

这项报告发布于去年10月，ANZ房贷负责人Glenn Stevenson认为，投资者有理由去担心这些问题。因为处理一个受污染的房产，花费巨大，可能需要好几千新西兰元。

这项调查还揭示了投资者担心危害房产投资的三大领域。其中包括生产和使用冰毒，政府的监管（尤其是LVR限贷令和可能推出的loan-to-income ratios），以及租客无法偿付租金。接近三分之一的受访者认为，LVR提高标准后已经严重地影响到他们过去一年的投资策略。有14%的受访者指出，他们放弃了原本打算购买的房产。

在ANZ的房产投资调查中，还有其他一些重要的发现值得投资者思考：

84%的投资者预期房价可增值2.5%或更多；53%的投资者期望出租的收入将在下一年上升2.5%或更多。
Waikato地区的投资者是对短期房产价值最乐观的群体。98%的投资者预计下一年会迎来上涨。
Canterbury 地区的投资者对房租收益和房子的增值空间持有最悲观的态度。55%的受访者预计租金收入将在下一年维持不变或是出现下滑。88%的人预计下一年房子有增值空间。
在所有受访的投资者当中，三分之二的人计划再次购买房产。这种趋势自2011年以来继续维持上升趋势。
只有8%的受访投资者把利率的变动视为担忧。
超过一半（53%）的投资者认为，他们自身LVR比例在过去一年有所回落。只有18%的受访者仍维持超过75%的LVR比率。2015年时，有将近四分之一的受访者是高比例贷款。
大约有一半的受访投资者感到，会有更多的限制影响他们的投资策略；29%的人降低了购买投资性房产的意愿。
89%的受访投资者计划在更长一段的时间里持有他们的房产。