就为这么件事!20000000澳洲人焦虑、数百万华人一掷千金!爆炸新闻满天飞!问题到底还能不能解决?

2017年07月21日 今日墨尔本



对于大多数人来说,买房是生命中数得上的大事。所以,面对这个“大宗商品”,我们的态度除了慎重还是慎重。


那么问题就来了,对于刚刚踏入社会的“小白购房者”来说,到底咋才能伪装成房产投资届的老手呢?


除了精准分析自己的购房需求,还得清晰地了解当下房产市场的政策以及房贷信息,甚至是房产相关分析、计算工具也得用起来。


下面有请隔壁老王,说说自己买房时都在想啥、看啥、用啥…


1

踏入澳洲房市,要看准

第一次在澳洲买房,要考虑哪些事?

澳洲楼市太好了,人人都想着赶紧买房。买房从不是一件简单的事,要考虑的因素实在太多,在人生不同阶段我们有不同的需求。刚毕业或是刚结婚,我们需要找个稳定的居住地,所以买房是为了自住;生活稳定,我们会考虑投资赚钱,这时候买房就是为了长期增值。


所以,知道什么是自己真正想要的,什么是最适合自己的,才能做出预算限度内的最优选择。


根据购房目的不同,有些买家需要考虑投资收益,有些买家则应考虑住房舒适性及实用性。


如果将收益放在第一位,这两点最重要:

  1. 租金回报率 

  2. 长期增值空间


先来说说租金回报率。


如果租金回报率比较高,这样的区域地段一定不错,交通一定很方便,房子才容易租出去。而就现在的市场情况来看,这样的房子往往是公寓或者townhouse。


再来说说长期增值空间。


如果想要自己的房产能长期增值,那投资必须要有“稀缺性”。所谓的稀缺性表现在:土地、 政府在该地的投资计划、该区域人口增长情况、学区划分及其他硬件条件。


所以,能够增值的地区,一定是发展较快、已经纳入政府规划的区域。如果想评估一幢房产是否会升值,请看看这个区的以下信息:


过去1年和10年的房价中位数增长趋势;


平均每个月的房产成交量(成交越多越稳定);


人口情况,净流入人口还是流出;


硬件设施(比如学校,火车站等),以及是否有重大基础设施建设。



如果将居住舒适性放在第一位,这两点最重要:

  1. 地理位置

  2. 周边环境及生活设施


先来说说这里“地理位置”的概念。


如果是自住房,那么一定要考虑从家里到公司的距离。无论是开车还是乘坐交通工具,超过30分钟甚至1个小时的路程都将让你觉得“心好累”、“terrible“…


每天通勤时间过长,会加重工作的疲惫感不说,浪费太多时间才是最不值得的。尤其是对于刚毕业或事业不稳定、仍有上升空间的群体,完全可以用这些时间去学习新的领域。


再来说说周边环境及生活设施。


之所以定居澳洲,无非就是喜欢这里的环境和生活,买房子还是以服务生活为主要驱动力。所以房子周围是否有医院、学校、超市、交通…这些短时间内无法改变的硬件设施,是必须要考虑的。如果跑到偏远地区买房,但自己是在City或City周边工作这种情况,并非很现实。


现在公寓市场火爆也不是毫无理由。在我看了那么多的房产、楼盘后,我才发现,相比于House(独立屋),公寓的优势相当明显。


首先,公寓打理起来很方便,无非就是室内和阳台。而house就复杂多了,不仅有前院后院,定期还要修这个补那个。


如果想离生活琐事远一点,公寓的确是个不错的选择。


其次,改造house的成本要比公寓高出很多。住House表面看来没有管理费,好像日常开至少,其实有一个1%定律。每年一个房子的维护费用是房价的1%。如果今年没有花,可能过几年会积累起来花。


你也不得不get一些新技能,比如灭老鼠、清青苔、灭蚂蚁、驱臭鼬、刷露台、锯树、整水喉、做浴室防水、内外油漆。。。


但即使全副武装,有时候还是不得不面对一些“隐患”。


如果不注意除虫,各种昆虫和动物就会在家中四处乱转,有的只是想进来逛逛,而有的就是彻头彻尾的入侵者。。。


澳洲的焦点访谈也曾报道过,一户人家就曾经每天都处于“震动”模式中,就是因为少说也有几千只的蜜蜂住在墙壁里。


当然也会有负鼠在house的房顶上跑来跑去不得安宁。


更别提墙裂了这种事,太常见了。


对于澳洲的公寓住户来说,基本不需要对房子做大改动,住进去就是舒心、合适的状态。如果因为支付房款,经济情况本来就很紧张,就别再用房屋改建费用给自己增加压力了。


不过公寓也存在着物业管理费比较高的问题。根据澳洲的法律,Apartment都会由物业管理公司来管理。房主会被要求缴纳一定的物业管理费(Body cooperate)。这也是维持Apartment的最主要成本。而住House就无需缴纳这类费用了。


当然,最后还是要说到升值空间的问题,毕竟房子是人生中的“大件儿”,谁都不希望买的房最后砸手里。之所以墨尔本内城区、靠近内城区的公寓,上班族、学生租客的硬需求保证了出租回收成本,随着周边设施的完善(其实也是民众刚需),房价上涨也是必然结果。


说到底,每个人都要根据自己购房的目的、自身的实力做“买房”这个决定。如果是自住房,舒心就是首先考虑的因素,而不应该一直以增值的目标来挑选。如果是投资房,就在可控预算内进行区域性选购,而非赌个未来。


2

熟知相关新政,别错过

第一次在澳洲买房,免印花税、首次置业优惠,都是啥意思?

维州政府在上个财年末公布了一系列有关房产方面的新政,2017年7月1日已过,这时候买房的话,还有这些需要关注。


首先,我们来看看税。


为什么这么重视房产税呢?因为在澳洲,所有税款都无法贷款,这笔同房价绑定在一起的开销,实为沉重的负担。


而为了给首次置业者“减负”,为了让大家买上“人生中的第一套房”,政府也是相当拼。


No.1:

首次置业免付印花税


自2017年7月1日起,维州首次置业者购买60万澳元以下的自住房产(无论是新房还是二手房,无论是house、unit还是公寓),均可免付印花税。购买60万澳元至75万澳元之间房屋的首次置业者,也将根据比例获得相当幅度的印花税减免。


对于首次置业者来说,优惠额度如下:


(该表格仅供参考,具体印花税额与房屋类型、地点均有关联)

No.2:

首次置业优惠


自2017年7月1日起,维州首次置业者购买75万以下乡村房产,买房补贴飙升至20000澳元。当然,不在以下区域,而在维州境内,首次置业同样有10000澳元的补贴哟。


*房子必须是新建的,并位于以下列表中的乡村地区



(左右滑动,查看所有区域)


No.3:

5000万投入维州之家(HomesVic)项目


自2018年1月,维州政府可能与购房者一起承担房产首付,共同拥有产权。政府最多占25%,买家支付不少于5%。房产出售后,政府按产权比例计算收益。


*申请条件:购房夫妇年收入少于 $95000,单身人士年收入少于 $75000;


3

弄清贷款问题,很有必要

不是土豪,无法全款,但我们还有:「银行」这个后盾。


大多数人买房跳不过贷款,而这一块恰恰也是比较麻烦的。


银行批准贷款,通常需要两方面审核:

(Servicing)+(Security)= Formal Approval


这两块包括对购房者借贷能力的审核(收入、生意规模、分红、房租租金收入等等),还有抵押物的审核(评估房产价值、判断抵押风险)。这两方面相辅相成,缺一不可。


而除了以上两点,银行还会查一下「信用报告(Credit Report)」。 银行和借款机构在审批贷款申请时,对于信用报告有不良记录的客户会非常谨慎,有些是直接拒绝,因此了解自己的个人信用报告非常重要。


具体的房贷利率,建议大家在澳洲银行官网上查询,或是咨询专业的金融从业者。


4

让这些小工具,帮你一把

印花税到底多少钱?买的房子以前值多少钱、以后值多少钱?这些小家伙可以帮你。


Realestate

https://www.realestate.com.au

这是一个神奇的网站

可以查询地区房价历史

可以计算每月房贷数额

傻瓜式的操作,天才般精准的数据


RP Data

www.corelogic.com.au


RP Data由纽约证券交易所上市的CoreLogic公司拥有,提供澳大利亚及新西兰地区的地产信息、数据、地产风险管理服务,可以说是应用最广泛的强大数据库。


RP Data发布的数据包括房屋中位价、房屋售价统计以及房屋拍卖量、市场待售时间和清出率等信息。CoreLogic还会发布每日房价指数。这一指数可看出以国家为单位,按地区、城市、州划分的,每日、每月、每季度房屋价格变化趋势。


它的每日房价指数Rismark,是澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)的重要参考指数,同时也是澳大利亚证券交易所的重要数据支持。


Residex

www.residex.com.au

Residex从属于澳大利亚证券交易所,每年都会发布各个区域、城市及州的房地产的排名报告,其数据把独立屋和公寓分开,以中位价、变动百分比、租金指数及物价指数等反映房价的波动。


它为用户提供一整套的相关信息,是银行业不动产自动股价系统的主要供应商,为政府和私人企业提供住宅房地产价格评估与走向数据。


Stamp Duty Calculator - Australia

http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au

印花税去哪儿查?

当然是最专业的澳大利亚印花税在线计算器。

看到没?

对于维州首次置业者来说,

$600,000的自住房真的不用缴印花税啦!


5

真相残酷,买房早

买房记说完了,不妨再追加几句残酷事实。艰难的人生需要拆穿。


Top 1:

新财年,银行会继续收紧贷款审批。


Top 2:

当越来越多的年轻一代涌入房市,不管你接受不接受,公寓都会在未来几年内成为新的主流生活方式。公寓租赁市场繁荣,但与房子地段、格局均有关联。


Top 3:

没钱买房的将更加买不起房,积蓄的速度永远赶不上房价上涨的幅度。有一部分人将“出局”,银行借贷的收紧基本不再允许低首付的人入市,他们也许就此丧失置业机会。


Top 4:

有房产的会感受到房价上涨的福利,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金都是很正常的事。别羡慕,要行动。


Top 5:

在澳洲买了房的就安心睡觉吧,有一套物业总比没有的好。 


Top 6:

首次置业者请要多关注好地段的房子以及银行的Promotion。大环境下的监管让银行许多业务无法展开,也许会推出活动争抢首次置业客户。


Top 7:

最后,首次置业者还需要听听他的建议


👇



亚太集团——澳洲房地产行业领先者


亚太集团是澳洲唯一一家全国性(兼跨国)房产投资服务公司,在澳洲、中国设有18家分公司,遍布首府城市。


亚太集团珍视每一片土地上既有的人文财富。多年来,Ironfish不忘初心,为澳洲、中国数十万家庭筑就幸福。我们懂得家的意义,我们懂得投资的道理,我们更懂得你。


亚太集团珍惜每一位人才。多年来,Ironfish不断引入澳洲房产业投资精英,并启用精英管理模式,保证企业的核心竞争力,保障广大投资者和客户的投资价值。


亚太集团珍重每一分信赖。多年来,Ironfish坚持从客户利益出发,为客户提供最优的投资组合。我们以时间赢得信赖,以承诺兑现获得尊重。


亚太集团珍藏每一点进步。多年来,Ironfish努力实现“为客户的投资全程保驾护航”的目标。建立在多个城市从事房产开发、投资服务、物业管理、住房贷款和创富教育的生态圈。在客户投资过程中不断为其提供策略指导、投资教育,以及其它帮助和支持。


墨尔本分公司


Box Hill

2 Ellingworth Parade, Box Hill VIC 3128

03 9899 7166


St.Kilda

L3/613 St. Kilda Rd, Melbourne VIC 3004

03 9529 3988


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401/39-55 Kingsway, Glen Waverley, VIC 3150

03 9545 3777




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