CV重估在即,平均要涨37%?!快来看看你家要多交多少地税!

2017年07月27日 新西兰天维网



又到每三年一次的调整CV价格(政府估价)的时候了,你的钱包准备好了吗?



房哥保守估计,本次奥克兰CV价平均将会上涨37%以上!


为什么是37%?


为什么房哥这么确定CV要上涨那么多?首先要从CV如何制定讲起。


CV是怎么做出来的?

和以往类似,本次CV估值工作主要由QV、LandMass Technology Ltd和奥克兰市议会完成。


新估价将会考虑地块大小,同时将考虑房屋所在位置学区房屋面积,以及最近当地的房屋成交价格等多方面因素。


具体到某一套房,CV主要由土地价值加上附属物价值组成。

在区位类似的情况下,400的地肯定比300的地更贵,在材料类似的情况下,300的室内面积肯定比200的室内面积更贵。


房哥是怎么判断上涨37%的?

按照房哥以往的经验,QV和其他的估价公司在做房产估价的时候主要依据仍然是最近当地的房屋成交价格


为什么这么说?房哥当然是有过去的依据的。


14年调整CV价格的时候,奥克兰CV平均涨幅为30%。


各区位涨幅如下图。

建议保存原图后放大查看

房哥查询REINZ的数据后发现,2013年11月奥克兰房屋成交中位价为62万纽币,刚好比2010年11月奥克兰房屋成交中位价47.7万纽币高出了30%。


同样是REINZ的数据,2016年11月奥克兰房屋成交中位价为85.19万纽币,相比三年前上涨了37%。


我的房子将会涨多少?

房哥觉得,主要还是看最近当地类似房屋的成交价格


根据Homes.co.nz的房屋成交数据,过去12个月里,有超过50%的属于高密度城市混合居住区(即奥克兰统一规划中的 Mixed Housing Urban Zone 和 Terrace House and Apartment Zone)的奥克兰房屋以超出1.5倍于CV的价格售出


在传统的低密度住宅区(奥克兰统一规划中的Single Housing Zone只有32%的房产以超出1.5倍于CV的价格售出


所以,如果你家的房子在奥克兰统一规划中被划为了开发潜力巨大的城区,显而易见的将会面对比别人家更高的CV价。


如果你的房子在奥克兰统一规划中仍然属于独栋别墅区,那么可以预见房子的新CV不会有太多惊喜。


有一些读者认为,更高的CV是一件好事,意味着房子可以卖出更高的价钱,但是对于没有卖房计划的读者来说,并不一定都是好事。


更高的CV意味着什么? 

更高的CV=更高的地税


更高的CV意味着地税涨幅像是坐了火箭!!!


根据现行的地税计算方法,地税主要由General Rate、Interim Transport Levy Targeted Rate、Uniform Annual General Charge和Waste Management 和当地的特殊税费(比如City的房产就有City Centre Targeted Rate)五大部分构成。


其中,General Rate部分是由房屋的CV价格乘以一个固定系数(目前为0.00259753)构成。CV价格如果上涨,General Rate将会显著上涨!!!


除此之外,Uniform Annual General Charge也从过去的394纽币上涨至404纽币。


比如说原本CV价是100万纽币的房产,新的CV价与奥克兰平均涨幅持平,达到了137万纽币。仅General Rate部分就需要多交961纽币!!!


这只是一套普通奥克兰房产的情况,如果你的房子恰巧属于被奥克兰统一规划新划分到高密度住宅区如Terrace House and Apartment Zone的话,CV估价将会成倍的暴涨!!!


比如说原本CV100万纽币的房产,新的CV中增长了2倍,达到了300万纽币,每年将要多交4500多纽币的地税!!!


CV到底准不准? 

根据今年早些时候Crockers的一项调查报告,奥克兰大部分人都不是很认可CV的估价,其中有大约三分之一认为CV的价格过低,17%认为CV的估价过高,仅有35%认为CV的估价是准确的。


2014年的CV公布后,房屋评估公司Property InDepth的工作人员认为,大约有30%的CV评估都“大错特错”,一些房产的交易发生在新CV公布前,已经高过之后发布的评估价格。


2014年CV公布的一个月里有超过3000名业主针对自己房屋的新CV提出了异议。


所以,还是有许多屋主觉得自己的CV不准的。


对CV有异议怎么办? 


房哥觉得,准不准还是要屋主针对自己的房子才能说了算,毕竟估价师只是在办公室里敲两下键盘就得出来的数据不可能比居住在里面的屋主更了解房屋的情况。


所以,如果到时候觉得自己的CV不太准,要赶紧找奥克兰市议会申诉哦。


只需要填写一份Objection to Valuation的表格,


表格的下载地址:

https://beta.aucklandcouncil.govt.nz/property-rates-valuations/our-valuation-of-your-property/Documents/property-valuation-objection-form.pdf


填写完成后可以电子邮件发送至:


[email protected]


也可以选择邮寄至:


Auckland Council Property Valuation Objection
Private Bag 92300
Victoria Street
Auckland 1142



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