【澳洲房产】悉尼公寓房租 首次 与独立屋齐平 房屋库存清空速率加快

2017年07月21日 ASSA盛通澳洲投资


澳大利亚7月21日实时汇率:

1澳元=5.3479人民币元



据《每日邮报》报道,Domain周二的研究数据表明,现阶段悉尼的房价比9年前翻了不止一番,独立屋中位价达118万澳元;


更让人惊讶的是,今年第二季度公寓市场热度仍居高位,比上季度增长3.6%,中位价已达$76万。


此外,悉尼公寓租房市场也一路上扬,公寓和独立屋的房租已经齐平,两者中位价均为每周$550。


在此之前,有专家和房产评论员表示,悉尼有大批量的公寓在建造中,建成后将会大幅度缓解租房市场的压力,届时公寓的房租会随之下降。


然而事实并未如专家所料,公寓的房租不降反升。


CompassEconomics首席经济学家Hans Kunnen解释了公寓市场遇热的原因。


他表示,造成上个季度公寓市场大热的原因很可能是悉尼房价可负担性问题,随着独立屋价格越来越高,不少买家开始将购房目标转移到了公寓市场。


另外,新建成的公寓多为高级住宅,房价很高,目标人群是中高级人群,而不是普通租户。因此,租房市场中的普通公寓越来越紧俏,租金只能越来越高。


Domain首席经济学家 Andrew Wilson表示,预计今年悉尼将有2.55万公寓完工,墨尔本将有1.7万公寓完工。


但是,一些海外投资者并不会出租自己的房产,还有一些类似Airbnb的短租市场都将稀释公寓租房市场体量。


尽管澳洲储备银行一直在利息方面保持稳定,但是仍然阻止不了房价飙涨的脚步。这其中的原因大概就是“市场供应量很大,但是需求量更大”。



进入冬季,悉尼传统好区的公寓市场依旧火爆


上周六,悉尼下北岸Lane Cove North城区的一套公寓在拍卖会上拍出了128.5万澳元的价格。


而2015年12月,业主以94.4万澳元的价格买入,这意味着短短1年半的时间价格上涨了34.1万澳元。


据RealEstate网站报道,这套位于Gordon Cres 61/62-70的住宅为3居室公寓,是Gardenia公寓楼的62套住宅之一。


在周六的拍卖中,售出了128.5万澳元,超出了原业主预期价格的13.5万澳元。


据悉,在激烈的竞拍中,有5名已经注册的竞标人为了这套公寓争得“头破血流”。


公寓的起拍价为95万澳元,竞标人不断举手加价,很快价格就飙破120万澳元。


最后剩下两名竞标者,在经过一番激烈的争斗后,交易最终达成。新业主在拿到钥匙后很快便搬进来入住。


销售代理人Alex Banning和Greg Nazarian表示,这套房吸引的大部分为年轻夫妇,他们先后带领了83个看房团前来看房。


来自CoreLogic的数据显示,悉尼下北岸的Lane Cove North的公寓中位价为73.65万澳元,在过去一年中,上涨了8.3%。



与此同时,悉尼上北岸的单元房业主们也获利颇多



Northbridge的业主们估计已经笑得合不拢嘴了,因为这里的单元房价格日涨幅高达4677澳元。


据RealEstate报道,尽管华人青睐的Chatswood在过去12个月里卖出347套单元房,使其成为上北岸房产市场的No.1。


但就房价增长来看,Chatswood比不上Northbridge,后者的公寓价格增速尤其之快。


对比今年5月和6月的单元房中位价可以看出,Northbridge价格增长幅度高达14.5万澳元,实在令人惊讶。


这意味着Northbridge地区的房价平均每天涨4677澳元。


CoreLogic RPData数据显示,在过去12个月里,独立屋中位价上涨23.6%至305万澳元,公寓上涨28.4%至114.5万澳元,使得Northbridge成为上北岸房价增长最强劲的地区。



悉尼建筑热潮达到顶峰


在澳洲住房协会的冬季住房报告中,一直被提及的是近年来的房屋建筑量。


新州作为领跑者,其新住宅建筑量一直在澳洲各大州中处于领先状态,随着悉尼房价的不断攀升,这股建筑热潮随即被推向了峰值状态。


新州住宅建筑量在各方面,包括审批量、开工量、翻新、建筑和借贷方面,均超过了维州、昆士兰和首领地。


而这样的建筑发展趋势也将随着首置者的入市而持续发展。


悉尼方面,房产建造量在过去的两年中始终保持全澳第一,随着新州政策的推出,首置者的购房压力得到了缓和,大批入市的首置者还会刺激悉尼的房屋建筑市场,将建筑热潮推向顶峰。


在冬季住房报告中,调查者颇具洞察力地发现,近年来,低利率帮助悉尼解决了过去10年的房产库存,这是本地买家和海外买家的共同“贡献”;


另一方面,研究最新的各年龄段澳洲人口的增长情况,你会发现以下几个特征:



目前25-32岁年龄段的人数是最多;

在人口增长的预期方面,移民增长远大于本土自然增长;

悉尼、墨尔本占了全澳48万留学生的2/3。


这些趋势说明,在近未来,地产市场最重要的驱动力,不是投资者,不是房东们,而是首置业者。


随着更多的首次置业者入市,悉尼房屋库存的清空速率即将加快。


他们的住房需求,将主导着我们大城市的住房政策和发展,将成为近未来来推动悉尼地产市场,包括公寓住宅建筑热潮的主要人群。




进入2017年下半年,投资者们会更加小心,不过从新州和维州地区获取的数据来看,房市强劲的刚需和本地投资需求并没有减弱的迹象。


虽然过去12个月的房价增幅超出预期,但是预计今年下半年,房价中位值触及120万澳元的峰值后会开始平稳。


不过,即便如此,悉尼房价动不动上百万的状况也不会被动摇。



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