中国客美国买楼又拿第一:多渠道筹美元,近七成付全款

2017年07月26日 易居海外投资



从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人,邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。


“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过,每天都在工作,几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期,看房的人就会特别多。”她说,自己接待的客户里八成以上都是中国人。


根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(下称“报告”),中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家,成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

中国已连续四年成为美国房产的第一大海外买家。图为纽约中央公园一角


随着中国外汇流向和全球投资机会的变化,中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子,折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事,也是市场发出的讯号。


 近七成全额现金支付 申请贷款不容易


2016年秋天,就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候,拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。


贾乔对第一财经记者表示,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,因此无法向银行申请正常利息的贷款。


像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中,大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。


上述报告显示,在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房,只有21%的人申请了美国的贷款,而中国购房者则有65%选择全款买房,26%申请了美国贷款。与之相对的是,在美国的印度购房者只有18%全款买房,高达79%的人申请了房贷;墨西哥人则有42%全款买房,51%申请房贷;英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。


有意思的是,在不少经纪人的经验里,那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。


“从加拿大去美国买房的很多也是华裔,觉得加拿大房价太高了,转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”美国持牌经纪人吴光慧这样告诉记者。邹子捷也表示,不少加拿大买家是从中国移民过去的。


吴光慧告诉记者,中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆,即贷款买房,但难度比较大,因为“可选择的银行比较少,美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价”。


美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她表示,美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请,“就大西雅图地区而言,可以为中国人贷款的银行不超过5家,其中包括中国工商银行美国分行。”


在吴光慧的印象里,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,“美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧,有的只开放按揭给高端客户,也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”



而大部分中国人都像贾乔一样,连最初的贷款预批信都无法获得。不过,一个明显的趋势是,希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说,原来的中国买房客主要用全现金支付,现在越来越多的人会利用贷款买房了。


吴光慧认为,如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说,自然是最欢迎全额现金支付。


在美国的外国购房者主要分为两类,一类是持有美国绿卡的外国人,另一类则是非美国居民的外国人。值得一提的数据是,非美国居民的全款买房比例高达72%,明显大于持有美国绿卡的外国购房者(35%);而非美国居民从美国银行申请贷款的比例(21%)则明显小于持美国绿卡的外国购房者(57%)。


有人出卖比特币筹房款


在近一两年来“宽进严出”的背景下,个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化,同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善,房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节,变得更复杂,自然也拉长了中国买家准备资金的时间。


由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居,他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议,请亲戚在美国用美元为他支付房款,而他则在国内用人民币与之兑换。


根据一名业内人士的说法,曾有人通过出售自己的比特币资产,在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈,在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户,从而获得美元,免去换汇和境外汇款的麻烦。


除了这些个别的例子,吴光慧表示,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算,美国目前住房投资回报率在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上,“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。



对美国房价的上涨,报告专门利用各国的货币来做了一番衡量。用通货膨胀严重的委内瑞拉货币来算,2017年3月份的美国房价同比增长了60%;用贬值较多的英镑来算,也有20%的增长;而用人民币来算,3月房价则增长了10%;以加拿大货币计算,则增长了4%。


根据美国圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新数据,2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%,已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰,空置率达2.8%,随后逐年下降。空置率的下降,一定程度上意味着租房市场的火热,相应的投资回报率也会上升。


吴光慧表示,虽然美国政府鼓励当地人买房,但由于消费习惯不同,美国当地仍然是租房者比买房者多。


为了移民自住还是投资配置


对贾乔这样获得了美国绿卡,但目前还主要在中国生活和工作的人来说,在美国买房主要目的是为了投资。当然,长时间来看,也并不排除自住的可能。


关于在美国买房的目的和用途,上述报告的数据统计显示,39%的中国购房者在美国的首套房,即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。


和越来越多人申请移民美国对应的,是越来越多的人赴美买房。但有一个有趣的现象是,虽然2017年中国人在美国的买房数量明显增长,但购置房产的价格中位数却从去年的54.2万美元降至53万美元;房价均值则从去年的93.7万美元下降到了78.2万美元,也低于2015年83.2万美元的房价均值。


看起来,近期一系列外汇政策虽没能减弱中国人赴美买房的热情,却在一定程度上影响了购房的单价。

佛罗里达近期也成为房产投资的偏好地。图为奥兰多


吴光慧则分析说,除了政策的原因,这也说明了中国人开始购买一些投资类的房子。以前是刚需,多在华人居多的加州、纽约等地买房,价位多是在50万~100万美元。随着中国人慢慢看到了美国一些房价低洼地区的投资机会,比如得克萨斯州和佛罗里达州,这些地方的独立屋一般20万~30万美元就能买到。


随着中国人购买能力的提升,去美国买房的中国人不再只是超级富有的人,越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力,为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而,和其他国家相比,中国买家的“土豪”属性依然强烈,53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。


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来源:第一财经、北美华人家园

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