【澳洲房产】增加供应降温房市?专家:并没有效果!新机场周边房价日涨$2000 多区房价已翻倍

2017年07月25日 ASSA盛通澳洲投资


澳大利亚7月25日实时汇率:

1澳元=5.3555人民币元



为了减轻购房者的负担,政府尝试加大房屋的供应量以降低房价。


增加房屋供应似乎是一个合理的经济方案,以解决澳洲的住房短缺和可负担性问题,但这方法看起来并没有效果。


据《澳洲金融评论报》报道,澳洲的房价并没有因此下降。


据《澳洲金融评论报》报道,对于住房负担能力的讨论,增加对东部沿海地区的住房供应,这是住宅行业和决策者主要争论,但增加房屋供应量以解决可负担性的做法并没有奏效。


2016年,新住宅的开工率从6.2万上升到创纪录的7.6万,但房价并没有下降。


事实上,根据CoreLogic的数据显示,从去年到今年6月,悉尼和墨尔本的房价分别上涨了12.2%和13.7%。


目前澳洲的房市正处于巅峰时期。从2009年到现在,悉尼的房价已经翻了一倍,同期相比墨尔本的房价增长了90%。


尤其是悉尼市场,自2013年中期出现热潮开始,房价一直不断的上涨,平均每天上涨222澳元,即每6.5分钟的时间,房价就增加1澳元。


房价的上升与收入挂钩,导致了从“穷人”到“富人”的转移,这些人受房价上涨的影响较小。这个过程会随着时间的推移而加速,只有在住房变得难以承受或财政约束发生时,才会停止。


降低支付能力最终会阻止价格上涨,但我们离这种状况还有很长的路要走。越来越多的房产被有实力的人收入囊中,他们并不在乎房价上涨。



悉尼拍卖市场连续四周上升


7月22日(上周六),悉尼的拍卖结果非常可观,共有479套房屋挂牌拍卖,清盘率达到几周来最高73%。目前悉尼的清盘率已经连续四周呈现上升趋势。


上周拍卖房屋撤回数量明显减少,仅仅45套房源被撤回,可见悉尼房屋市场购买力和购买热情仍未降温。


房源有所增加,购房者选择增多,尤其是补贴政策范围内的房源开始抢手,悉尼房屋市场正在大回温。


和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,以7月15日126.3万的中位价为例,和去年同期118.55万相比有6.71%的增长。



新机场周边房价日涨$2000 多区房价已翻倍


在悉尼新机场所在地Badgerys Creek,房屋价值也与机场项目一同起飞,周边城区房产价值一天飞涨大约2000澳元。


据澳洲新闻集团报道,RealEstate网站和CoreLogic的研究显示,该地区房产价值的巨大增长超越了内西区和东区,已经成为过去5年全国房产增长的领头羊。


其中,Bringelly的增幅最大,该区位于新机场的隔壁,房产价格中位数上升了72.5万澳元,增长率为42.6%,达到了245万澳元。


该区2012年的房价中位数为93.5万澳元,这意味着该区的房产价值每天竟然上涨了1986澳元。


在相邻的Rossmore区,房价也同样一飞冲天,现在的中位数达到237万澳元,自2014年新机场计划宣布以来,价格翻了一倍。


同时,在位于机场西边的Luddenham,房价中位数上涨了30%,达到了116.5万澳元,­买家在3年前购买的房产现在已经翻倍。


RealEstate的首席经济学家Nerida Conisbee表示,新的基础设施建设推动物业价格上涨,这是常见的,但新机场驱动如此高的涨幅水平,是闻所未闻的。


Conisbee说:“大项目往往会吸引许多投资者,从而推高物业价格,在悉尼西北区的新铁路线建设时,我们也见过,但机场是不同的,机场创造出了除Parramatta和CBD以外的第3个CBD地区,引起了投资者极大的兴趣。”


据悉,大多数买家都是本地和国际房地产开发商的组合,他们热衷于细分土地和建造新的住宅小区,但也有一些“土地银行商”,持有物业,等待价值最大化以后卖出。




海外移民的急速涌入是悉尼房价居高不下,造成需求远超供应的重要因素之一,同时也是近年来墨尔本与布里斯班房市全面盘活的关键所在。


海外新移民的快速增长,这种变化之显著在很大程度上影响到房市基本需求,而这股力量的强度和持久性或将出乎许多人的意料。


数据显示,目前每个月有三万多人来澳洲定居生活,造成有效人口持续增加。


新移民到澳洲首要事项就是购房,相较于换房者,这种新增需求显然更加切实和稳固。


另外,政府预测显示,未来20年内,新州人口每年都要增加10万多人,悉尼人口预计在未来10年内将接近990万,仅悉尼就需要新建66.4万套新住宅来满足住房需求。


澳洲3%左右的人口增速在发达国家中属于名列前茅,甚至只算百分比都要比不少发展中国家快不少,这一定程度上带来了对住房的“刚需”。


一方面是人口,另一方面是大城市可开发土地资源有限,导致房产市场一直处于供不应求的局面,尤其是内城以及新规划区,所以相信就算受政策“人为”影响,房地产市场出现放缓,或者回调,周期也不会太长。



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