大选前的投资:利用惶恐,还是被惶恐利用

2017年08月02日 逸居新西兰


按照ASB最新的投资者信心报告,新西兰的投资者信心在最近几个月出现动摇。报告显示,这三个月以来,投资者净信心从上季度的25%下降到六月份末的23%。


图片:/Credit: PEXELS 


距离9月份的大选仅有两个月,退休年龄、税率、资产价格和其他政策都可能发生改变,所有的不确定性叠加了市场的警惕程度。ASB高级经济学家 Chris Tennent-Brown指出,可以理解,当人们在权衡未来政策将如何影响他们,以及不同的政策将如何影响房地产,市场情绪会有些紧张。


一直膨胀的高房价和最近股市的破纪录表现,都被认为是市场虚高的表征。不少投资者见状开始观望市场。

Chris Tennent 表示,过去几年的时间已经把房价推得很高。现在我们也能看到,许多地区的市场是虚高的,包括奥克兰。

新西兰投资者对股票市场的看法也与过去截然不同。包括新西兰市场在内的许多股票市场在最近几个月创下历史新高。新西兰股市标普NZX50指数在二季度上涨了6%。


图片:/Credit: NZ Herald


Chris Tennent指出,投资者还在质疑,股市的走强还能持续多久。除非开始看到更强劲的盈利增长,否则他们依然会很警惕。


二季度投资者信心全扫描 房产的投资回报最高

当谈到哪类投资提供最好的回报,ASB的报告指出,在今年二季度,投资者对租赁型房产的积极情绪上涨到21%,与自住型房产处于同一水平。


图片:/Credit:homelegal.co.nz


租赁数据显示,今年以来,奥克兰的房租处于上升趋势,强劲的势头远甚过其它地区。Tennent-Brown表示,我们认为房租的增长,是投资者对租赁型房产保持乐观情绪的原因所在。毕竟,现在房价处于平稳期,申请贷款的严苛要求对买家来说也是个挑战。越多人买不起房,意味着越多的租赁需求。


在房产之后,投资者最青睐的是定期存款。主流银行的产品往往能提供处于市场水平领先位置的收益水平,为12%。在二季度,投资者KiwiSaver的收益期望出现些微滑落,从10%下滑到9%。


同样是在这个季度,投资者对股市的积极情绪从7%下滑到6%。Chris Tennent指出,虽然这种下滑还不算严重。但考虑到过去几个月股价已超过预期,这可能反映了投资者某种程度上的警惕情绪。


尽管投资者信心仍处于历史高位,但调查报告显示,投资者仍偏好房产、存款等保守型投资,而非股票等风险较高的投资类型。


这项报告在2017年二季度进行,773名18岁以上的新西兰人在网上接受调查。


对抗严苛的融资环境

展望未来,投资者对房地产寄予最高的厚望。实际的数据却显示,9月23日的大选,让选择退市观望的房产投资者又积蓄了止步的动力。


新西兰储备银行7月26日的数据显示,2017年6月,房产投资者的借贷额度只有12.19亿新西兰元,去年同期为23.68亿新西兰元。前者比后者少了近一半,差额为11.49亿新西兰元。


图片:/Credit: pixabay


去年七月,储备银行宣布对房产投资者收取40%首付的新规。尽管新规直到去年10月才正式施行,但新西兰本地网站interest.co.nz撰文指出,事实上银行早已在去年10月之前直接践行新规的精神。这意味着,从去年7月之后,房产投资者贷款的总额度已经开始下滑。而在房地产市场出现下滑的信号后,投资者开始采取行动,保持观望。


不过,投资房40%的首付门槛并非是整个贷款环境不乐观的唯一因素。


由于银行还受到了“信贷配给”的约束,不少银行因此借势储备银行的新规,收紧了他们自身的贷款标准。信贷配给,指的是银行放贷额度和吸纳的存款之间的差额。现在的迹象显示,银行资金缺口正在缩小。


在收紧的融资环境下,减少投资者贷款规模,某种程度上保证了首次置业者的贷款需求。储备银行的数据显示,首次置业者在今年六月份的贷款规模和去年同期相差不大——今年六月份为7.13亿新西兰元,去年六月份为7.38亿新西兰元。


总体而言,今年六月份银行总体的信贷规模为50.97亿,比去年同期少了四分之一,整整少了17亿新西兰元。


不再宽松的融资环境折射到建筑业,则是新房建筑许可数量的下滑。


Statistics NZ数据显示,整个新西兰,2017年6月份发放的新建住宅建筑许可数量为2560,比去年同期下滑了7%。



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