多伦多房地产交税那些事儿(全篇干货收藏贴)

2017年07月27日 加拿大第一生活


此消彼长的加拿大房地产市场,投资人赚得盆满钵满,当然会引起加拿大税务局的高度重视。据悉,加拿大税务局一直在调查一些人在加拿大房地产市场投机获利,但没有缴纳应交税额的情况。

2017年多伦多和温哥华两市的房地产市场形势将对调,多伦多将一马当先,成为加拿大最热的地产市场,但是好景不长,4月20号新政对海外买家开征15%的交易税之后,市场有冷却之态。


目前行情渐涨的是蒙特利尔地区房产市场,海外买家激增37%。蒙特利尔海外买家增长中,来自中国的买家表现最为突出,占海外买家的17%,而2016年第一季度占不到10%。自从温哥华和多伦多实施海外买家税之后,蒙特利尔华人买家已经翻了三倍,而来自法国和美国的买家也增长近33%。


 


 


加拿大税务局局长Diane Lebouthillier在一份声明中表示, “如所有加拿大人一样,我对有关一些富裕的加拿大人不支付其应付税款的指控非常关注,这是不可接受的,我已经要求加拿大税务局的官员调查此案的具体情况”。


Diane Lebouthillier还表示,从2015年4月到2016年6月,CRA已经对BC省和安省的 2500 个涉及房地产交易的报税进行了审计,对那些没有正确报税者开出罚款总计1160 万加元。


知名税务专家Jamie Golombek称,炒房收入不应该视为“资本升值”(Capital Gain), 而应该视为“营业收入”(Business Income)而征税。 两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入,而营业收入100%为应税收入。虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准,可税务法官可以以物业性质,持有时间长短,交易频率和交易数量,是否对物业有装修,和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等,纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。

 

资本增值税(Capital Gain Tax)


资本增值税叫 Capital Gain Tax,是个人所得税的一部分。凡变卖动产或不动产之所得,都必须要申报,若亏损,可等来年与新的所得相抵消。自住房出售是免资本升值税之说,指的是房屋在你居住那些年里增值的是免税的,而不是说只要住在那里就免税。

 

什么是主要住宅?



主要住宅指在一年当中任何时段,某人持有并居住(own and occupy)的居所。

 

1.可以是本人、配偶或前配偶,同居配偶(ex也算)或未成年子女;


2.持有(own):房主(须是加国居民)可单独持有,或同他人一起共同持有;


3.居住(occupy)- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit,这一点非常关键;


4.居所:可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的;


5.居住时间:税法对居住时间没有明确规定,可以是一年中的任何时段(some time in a particular year)。



 

加拿大自住房免收增值税,自住房的四个要求:



第一、必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等);


第二、房子必须用于自住;


第三、必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有;


第四、面积有限制,一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。



如果达到这四项指标,加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的,也就是说,无论您在卖房时赚了多少钱,都是自己的,安心放进自己的钱包,不用交税。在加拿大的自住房,卖房时所产生的增值部分不用交税,但从第二套房子开始,卖房时所产生的增值部分必须得交税。



满足以上条件,房屋销售的增值部分免交增值税。如一个独立屋为自住房, 两年前80万加币买入,100万加币售出,则增值的20万加币部分免交增值税。注意,一个家庭(夫妻+18岁以下的未成年孩子)只能拥有一个主要居所享受免增值税。


如果有部分条件不满,则可能需要缴纳增值税。如果物业为唯一住房,但将房子的一部分用于出租(如地下室用于出租),是否需要缴纳增值税取决于出租比例和物业持有时间。如果您的物业为唯一物业,持有期间,一部分时间自住,一部分时间出租,则也需要缴纳增值税。

 

出售的房屋必须向CRA申报


2016年10月3日, CRA出台了一个新规定:从2016年1月1日起出售的房子, 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅,是不要求申报的。如今必须申报,包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等,要说明是否为主要住宅,主要住宅的增值依然是免税的。


 


CRA的重点审计对象


1、持有房产时间短、售房获利的炒房人士;


2、有炒房史,几年内有多次房产买卖行为的人;


3、一些想用“翻建+自住”的策略来申报自住房免税的翻建人士。


有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ,但是CRA认为,房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,翻建在没有完成的这段期间不能够算作房主的“自住期”。即使翻建完成后,房主在该房居住了一段时日,也要考量居住时间长短,翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的,必须能够提供充足的理由和证据说服CRA这个住所中长期的居住过。

 

CRA的规定并不是为了打击炒房行为,而是敦促炒房者要合理的收入形式报税,应按照business income 来申报,而不是只住上几天,就定义为主要住宅而逃税。


 


楼花投资的税务问题


投资人在安省购买楼花时,除了土地转让税以外,还需交纳HST(GST 和PST 的合并税,税率为13%)。买了楼花到了交接时有四种处理方法:


1、购买的楼花用于自用(principal residence),包括父母、子女等居住,价格就会是最后的价格,不用再额外缴纳HST。


2、用于出租,建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人,即新房出租退税。


3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST,并且税务局不退还,只能把这笔钱加到卖房的价格上。


4、产权交接之前转手,俗称楼花转手,卖家Assignor同样有HST发生,但只是限于增值部分。需要提醒关注的是,如果交接时声明是自用,但交割后并没有真正自用,而是将其卖出或出租,则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。


楼花总价在$45万以下的,可以申请HST联邦退税,$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的,以总价$35万的楼花为例,$35万×5%×36%=$6300。


关于安省楼花退税问题,对于楼花总价小于$40万,退税标准为房价×8%×75%,楼花总价大于$40万,直接返还$24000。

 


卖房要交哪些税?


*土地转让税*


如果想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。


省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下:


售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;


售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;


售价在25万以上的部分,按1.5%征税。


假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:


售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;


售价超过40万的部分,按2%征税。


也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

 

多伦多市土地转让税计算方法如下:


售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;


售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;


售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。


如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。


价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。


这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠。


 

*销售税*


在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。


新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

 

*持有期间的房产税*


加拿大的House都属于永久产权,但在持有物业期间每年都需要缴纳房产税。当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定。



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