每次和朋友说起在墨尔本买商业物业的事儿，他们都觉得很神奇，仿佛是天方夜谭。当然，在真正接触商业物业前，我也认为它神秘、高贵、不属于普通人的投资范畴。

但是，想要在30岁前实现各方面的自由，就必须下功夫。当然，在我的概念里，“下功夫”不是指天天熬到半夜、为了一个project不眠不休，而是指怎样获得稳健的投资回报，还不用花太多心思。

这个时代，大家都在研究怎样跑在别人的前面。实际上，如果用正确的方法跑就已经甩开别人一大截了。

在手里有了点积蓄后，我就在考虑怎样转化这笔钱的价值。买房是人人都知道的渠道，但朋友K提醒我，不要走人人都走的道路。

可别小看这句老土的心灵鸡汤，它让我赚到了人生中的第一桶金，这桶金就是来自商业物业投资。

商业物业对于华人来说，似乎是“土豪的专利”。而事实并非如此。无论是商业物业还是投资房产，一切都要向“钱”看。所以我选择商业物业的理由很简单，赚钱多。

在去年的第一季度，商业物业投资获季度最高收益回报地产项。

我庆幸自己搭上了这一班车，也感谢CBRE的耐心引导与精准眼光。

而今天，我也想与大家分享一些心得。关于商业物业，我是这么看的👇

投资是为了赚钱，这个道理大家都懂。但是到底怎么才能赚钱，可能就未必人人都清楚。如果你去街头做一份问卷调查，答案一定花样百出。价格、产权、租金、位置、发展……这些想法都没错，只是不成体系。而正确的投资眼光，一定是用经验评判，用数据思考。

那么，究竟如何选择合适的投资项目？

经过总结归纳，我认为，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，有这两点：

一是现金流的流向，也就是说：买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余。这个就要看租金回报率了。目前，关于租金回报率的权威数据的这样的👇

二是资本增值率，也就是：这套物业未来能带来多少溢价。这个就得看几十年的历史数据了。目前，关于资本增值率的权威数据的这样的👇

这是我当时投资看的数据，商用物业取得了很好的收益，甚至超过了住宅物业。这个数据，成了我当时拍板的重要因素。

要是你问我，商业物业最明显的优势在哪儿，我只能这么回答：专家有专家的说法，我等P民只能把自己最看中的拿出来讲讲。

第一点：长期租约、租金增长。

商业租赁通常在3至10年，而不是6到12个月的短租。租约到期时，租客通常选择续约。甚至在某些情况下，部分租客诸如一些上市公司则要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等，最后加起来能有将近50年左右的总租期。

与此同时，在整个租期内，跟据通货膨胀率和市场价格的变动，商业物业的年租金可以提升。年租金增长分成按CPI（价格指数）增长和固定增长。如果是固定增长的话，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%－5%之间。

第二点：低持有成本。

大家都知道，买套房子其实也算是入坑。各种市政费，水电费，房屋维护和保险费用，以及中介管理费用就像无形的压力，紧紧笼罩着你。

但投资商业物业，包括水电费、保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税在内的杂费都由租户支付。房东只需要完成维护的工作。

而我更愿意做商业物业的房东，还有一个原因，那就是比起把“自家房子”租出去，我更愿意把“自家铺子／楼”租出去。

租“铺子／楼”的租客往往也需要经营自己的生意，它们对于物业的维护水平明显比租房子的租客高得多。（这里没有任何贬低租房客的意思，大家谅解）。

该项目为 13套豪华公寓开发项目“La Perla”的整个地面层设施；

建筑空间宽阔，达345平方米*，物业内带有10个地下停车位，投资潜力巨大；

地处滨海黄金街区，医疗保健/办公室/展示空间通通收入囊中；

空置出售，可即刻入驻。

全新 7-Eleven 加油站，带有 15 年净租约，租予 7-Eleven 连锁店有限公司；

地位位置极佳、曝光度极高。转角处位置面积高达 4,216 平方米*，每日车流量超过 12,000 辆*；

巴拉瑞特, Delacombe 以及 Sebastopol 地区强劲的人口涨势将为其带来可观收益。

2,797平方米*土地产权，霸气外露；

地处高速发展、增长势头强劲的 Ringwood 地区，该片区为炙手可热的住宅增长区 (RGZ)，附近成功投资案例比比皆是；

维州正在经历史上最大规模的人口、公共设施以及房价增长，高密度物业开发的需求毫无疑问日渐旺盛。

近乎全新办公室大楼；

总建筑共计三 (3) 层，每层均有通透明亮的自然采光及全景式水畔城市景观；

总面积达540平方米*，230平方米*独立休闲娱乐区配置难得一见；

楼层规划高度灵活, 设施齐全的仓库式办公室外加两（2）个停车位以及卷闸门出入口，完美匹配适用于各种商业用途。