多伦多的房地产泡沫破裂了吗?来看看统计数据怎么说吧

2017年07月29日 加拿大房产投资


随着上周四多伦多房地产委员会 (TREB) 发布的最新数据 ,媒体上宣称大多伦多地区房地产泡沫破裂的标题屡见不鲜。



事实真的如此吗?房地产还有泡沫吗?


让我们回顾过去十年的房地产数据,来尝试解答关于多伦多和GTA地区的房地产业务的所有问题。


表面上看起来,过去几个月发布的一些数字似乎相当令人震惊。从4月的房价最高点$920,791开始,GTA房价猛跌到了$793,951,下降了13.8%。同样的,房屋成交数量也显著下降,2017年的6月是过去十年内6月成交量的历史最低。不但如此,新上市的房屋数量和市场上正在出售的房屋数量也是急剧上升。


这些数据是否表明,多伦多楼市已经转向,并自此走向衰退?


尽管某些单月数据的变化看起来是非常有戏剧性的,但它们并不是反映市场变化的最佳指标。每个月的数据都会受到大量变数的影响,例如季节,短期内对特定物业的需求波动,不同人们采用不同的购买模式,本地新闻,影响世界的大事件等等。


两个月的样本显然太少,不够准确论断一个趋势。因此,我们仔细研究了过去十年每个月Treb发布的数据,并制作了一些图表,希望可以帮助读者朋友们理清楚市场的表现。

首先是房价。正如您所看到的,即使是上涨的市场,一路也是有起有伏。事实上,2016年12月产生了最大的单月下跌之一(5.9%),这刚好是在多伦多房地产最热的三个月之前。


房价图最引人注目的地方就是尾端,2016年到2017年初的价格激增了。在此之前,价格涨幅其实是相当稳定的。不论如何,泡沫也好,市场火热也好,2016年的上半年(平均价格从631,092上涨至751,908,涨幅19.1%)和2017年上半年(平均价格从730,472上涨至920,791,涨幅26.1%)的市场确确实实是两个不同的动态。那么这是为什么呢?


价格上涨的一个明显原因是买家的负担能力更强了。过去八年的历史低利率增加了人们可以贷款的数额,也增加了能进场的人数。


经常被忽视的另一点是,这些数据仅仅反应了二手房市场,而不是整个房产市场的全貌。根据安省建筑和土地发展协会的数据,2017年5月新建成的House平均价格为$1,222,699,比四月上涨了约1万加币,比去年同期上涨了40%。数据来源是3,902套新房House成交,新房需求仍然很高,价格上涨。


可以看到,表中波峰和波谷几乎是连续不断的变化,这反应了地产市场的性质。夏天市场比较繁忙,冬天则比较安静,这是每年都有的常态。然而图表中还隐藏了一个真正重要的信息,那就是随着时间的推移,峰值和谷值都越来越低。最低点出现在2016年的12月,当时整个市场上只有4746套房产在出售。在这段时间内,需求仍然很高,有限的上市量则导致了激烈的竞争


正如前文所说,进场的人数越来越多,房产交易时常常出现激烈的竞标大战(抢offer)又拉升了成交价,有些人就把这种现象称为房产泡沫。


这张图表显示了十年来新上市房源和房价的变化。自五月以来,新上市的房源持续增加,也就意味着更多的供应。但应该看到的是,这段时间内的大幅上涨是相对于早些时候的稀缺而言的。


平均几年来看,上市数量只是恢复到了正常水平。最近抢offer现象少了很多,供应量的增加肯定是一个主要的原因。不过,它们也没有完全消失,高需求地区的房屋竞争依然很大,有些房屋依然是超过叫价很多才成交。


乍一看这张表没什么特别之处,成交量夏季增加,冬季下降,这是多年来一直重复的模式。然而2017年有些不同寻常,它的波峰提前到达了。过去几年都是3月份销售量开始跳涨,5月6月到达顶峰,然后稍稍回落至12月进入冬季模式,如此循环。而在今年,成交量在4月达到了顶峰,然后一路紧缩,这是由于了买家心态上产生了变化,也是抢offer现象减少的另外一个原因。


两个月的数据并不能直接得到市场趋势逆转的结论,这更像是买家们在观望新政的结果。但无论如何,销售量减少确实有利于提升库存,2017年的4月库存是六年来的最低水平,现在也有了提升的空间。


人们谈论市场时,最常听到的词就是泡沫,那么究竟什么是泡沫?简而言之,就是房屋的价格超出了基本面。换句话说,就是每个家庭的平均收入,不足以负担该家庭的购房需求,这就是泡沫。


事实上,房屋的价格对很多人而言是可以承受的。Better Dwelling的最近一项调查表明,在大多地区有264,110户家庭可以负担起一百万加币的贷款。这些家庭中只要有7.3%购买了房屋,房价就能被支撑在现行水平。


对于房价超出收入水平的人群来说这不是一个令人愉快的事实,但事实就是多伦多的房价还是在当地人民的消费水平内的。


我们的结论是什么?


GTA地产市场正在经历变化,正在转向一个更加健康的市场。长期以来这都是卖方的市场,供应有限,需求高,导致价格快速上涨。而现在,增加的供应有助于提升库存,观望的态度也暂时减弱了一些需求。房价创历史新高之后经历了回落,但同比仍然是维持上涨(2017年6月同比年涨6.3%),需求还是较高。


接下来只有两种可能:第一,市场就此转向,短期的变化成为了趋势;第二就是整个市场开始反弹,就像温哥华一样,2016年初出台了打压房价的政策之后,在年底补涨。


所谓仁者见仁,智者见智。市场再好,也有人唱衰。市场再差,也有人看涨。但有一点是肯定的:市场的规律是给准备好的人服务的。从资金,到心态,从时间,到经验。没有谁可以一辈子靠运气赚钱


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