从曼谷过来的高速路素坤逸路 Sukhumvit Road（地图中红色线）把芭提雅分成东、西两部分。我们一般说起到芭提雅旅游、度假、养老，基本指的都是西芭提雅区域。道理很简单，所有滨海城市，都是沿海岸线发展，芭提雅也不例外。芭提雅的城市核心部分都在西区。而西区的土地价值自然也比东芭提雅高出很多，整体来说，在芭提雅，越往东，土地越不值钱。

东芭提雅几乎没有公寓类产品，多是早期供泰国本地人购买的四五层的民房。芭提雅很多几十万的大别墅基本上都在东区，因为别墅的价值主要在于地块的价值，因此东区的别墅产品虽说品质都不差，但是价格都非常低。

例如，香港人聚集比较多的Patta Villige别墅，素坤逸路向东6公里，开车20分钟左右。泰国绝大多数城市（仅曼谷具备公共交通设施）公共交通都很贫乏，所以住东边的别墅必须有车。在Patta Villige别墅，70多万人民币就可以买到下面这种两百多平方的三室新别墅。如果买来自住，真的是很惬意很舒服了。

芭提雅东区因其位置和产品类型，并不是投资房产的合理选择。尽管中国人很多都具有浓厚的别墅情节，但是切记这是在泰国，一般来说，泰国的别墅产品价格不高，租赁市场也非常冷清。升值空间不大，购买手续繁琐，租金收益很低，所以并不适合以投资为目的房产购买行为。

这里就是所谓的芭提雅市中心了，也是芭提雅最繁华的区域。历史上，越战时期美国大兵登陆后，开始修建度假中心。于是，芭提雅先有了步行街，再有海滩路（芭提雅一路），然后从海滩路向东，又有了芭提雅二路、芭提雅三路。

因为地段绝佳，The Base 和Centric Sea的租金很高，一房租金在3000—5000元，两房房租5000—10000人民币。租赁稳定，房价也是一路见涨。目前The Base转售价格单价2万、总价60万左右，楼层越高越贵。而Centric Sea因为严限短租，所以租赁行情稍逊一点，但转售价格依旧涨势不错。

可以说中心区的房子主要卖的就是地段，交通方便，距离芭提雅海滩很近，各种配套齐全，繁华热闹，游客不断，中心区这个不夜城有你想要的一切。

芭提雅北区的主干道叫做那歌路（Na Klua Road），有双条车10铢来回市中心。很多人说这里是芭提雅的富人区，其实并不是指整个北区，被称作“富人区”的部分仅指那歌16巷和18巷之间靠近海边的那个小区域。这里的海滩叫黄艾买提海滩（Wongamat Beach），公寓项目和很多高档酒店直接建在海边上，有自己的私人沙滩，而不像中心区和中天区的海景楼盘，都是在二路上，与海滩尚有200—300米的距离。

芭提雅帕达纳克山，简称帕山。帕山是紧连步行街的一座小山坡，山脚下的海滩叫 Cosy Beach，安静且干净，这也是芭提雅地势最高的区域，帕山延海岸线将中心区和中天区隔开。山上主干道是条成熟的街道，酒店、餐馆、银行、按摩店、超市等都有，有双条车停驻但是没有固定路线去市区，开口叫车基本200泰铢起价。山上有好几个著名的餐厅，半山半海的位置，景观非常棒，全是临海看夕阳的好去处。

这里也是在市中心开发饱和后，跟北区的那歌一同发展起来的区域，高档酒店林立，也有很多公寓类房产项目。帕山属于这座城市宁静祥和的一部分，因为处于芭提雅正中央的位置，山下就是芭堤雅中心区。而它的另一优势在于，帕山上的很多公寓都有海景，可远眺珊瑚岛(Koh Larn Island)。该区域欧美租客较多，租金回报尚可。目前帕山上公寓的单价在1.5万—2.5万之间，有海景的单元自然价格就高些。

帕山唯一的问题也是交通，甚至比北区的那歌海滩尤甚。虽说帕山海拔不高，只有100多米，但是从山下到山顶的道路弯弯曲曲，也有一两公里。因为不通公交，所以在帕山上如果没有私家交通工具，出行还是不太方便的。所以这也是在帕山形成高端居住区概念之后，市场表现后续乏力的主要原因之一。

芭提雅南区规模不大，尽管既不靠海，也几乎没什么海景可看（加勒比有部分海景房源），但是销售势头却很好。究其原因，主要是占着交通便利的优势。以阿卡迪亚为例，在塔帕亚路上坐双条车10泰铢，向北十几分钟即可到达中心区，向南十分钟即可到达中天海滩。塔帕亚路上生活配套齐全，而且有数家高档的外国餐厅，曼谷素万那普机场到芭提雅的大巴车站就在这条路上。而一万多的单价，使其投资性价比非常高，因此受到市场追捧。

在帕山的南端就是芭提雅中天海滩（Jomtien beach），中天的海岸线有大概7公里长，沿着海岸线是中天海滩路（中天一路），东侧与海滩路相隔300米左右就是中天二路，在中天一路和二路上有市区过来的双条车，交通也很方便。

和芭提雅海滩（Pattaya beach）相比，中天海滩更适合喜欢安静的游客。同样有金色的阳光、柔软的沙滩和清澈的海水，但中天海滩娱乐场所明显比芭提雅海滩少得多。如果你想要安安静静地欣赏日落美景，中天海滩无疑是更佳的选择。

中天海滩以往一直是欧美度假人士非常喜爱的海滩休闲区，没有了繁华的大型商业和喧闹的娱乐场所，沿海滩路外侧都是酒店、餐厅、酒吧、便利店、夜市等生活化设施，因此这里相对中心区的海滩更悠静舒适，又不失便捷，是欧美人士及泰国人家庭休闲度假的首选地。

整体来说，中天这个区域是芭提雅未来发展的重点，政府也投入大量资金重点开发中天海滩，计划将中天海滩发展成为泰国水上运动中心。从投资角度来看，中天区域具有足够的市场规模，目前可选择项目较多，又有政府的大力投入，价格处于洼地，房产性价比高，诸多因素使得中天区域的房产非常具有投资价值。但在中天选择房产作为投资，需重点关注其交通环境，毕竟作为非市中心的新区，交通的便捷性将直接影响到房产的升值及租售收益。

中天海滩继续向南，就是纳中天海滩了，这里也是芭提雅最南端的区域。因为相对人少，所以更多的保持了原始状态。几公里长的海岸线上，分布着众多的乡村小镇，在这些星罗棋布的小镇上，点缀了一些公寓类产品。