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尽管瑞典的房地产泡沫并不是历史最长的(这一荣誉应该属于澳大利亚，其房地产泡沫达55年的时间)，但是它可能是世界上最大的房地产泡沫。数据显示该，自从1995年瑞典的房地产市场飞速发展以来，其房地产价格已经上涨了大约6倍。

图1：瑞典首都斯德哥尔摩房价从1875年至2016年的指数走势，设定1957年的价格为100点

当然,正如上个月北欧最大的金融集团之一、瑞典SEB集团发布的房价指标显示的那样，瑞典的房价当时还没有出现较大的下跌。但是随着斯德哥尔摩的房价第一次大幅度下跌，瑞典房地产泡沫不断膨胀的时代终将走到尽头，市场预计瑞典SEB房价指标会明显下降。

图2：瑞典SEB房价指标从2012年到2017年的走势，现在已经处于最低记录附近

如今，关于房价的“硬数据（指实际下跌的价格）”似乎与“软数据（指预期的价格）”相一致，因为瑞典国内的房价自2012年春季以来首次出现下滑，同比下降0.2%，环比下降2.9%。对此，彭博社表示，在经历了多年的价格上涨之后，这个最大的北欧经济体的房地产市场正迅速降温。而多年价格上涨的主要原因是瑞典的住房短缺和超低利率，现在刺激价格上涨的因素已经很微弱了。

如今，瑞典的房地产市场供应已超过需求，而更严格的抵押贷款规定，极大的打击了欲购买房屋的消费者的贷款意愿，以此综合这些因素推动了当前房产价格走低。

特别是瑞典首都斯德哥尔摩的高端公寓的价格大幅度下跌，带动了一连串的下跌走势。根据市场调研机构Maklarstatistik的数据，11月瑞典全国平均房价下跌了3%，而10月份下则降了1%，预计12月的房价将下跌1%，降幅与10月持平。本月，斯德哥尔摩的平均房价下跌了3%，比去年同期下降了4%，这是近六年来的首次下降。

图3：瑞迪11月全国平均房价出现自2012年春季以来的首次下跌

更糟糕的是，斯德哥尔摩的房价下跌幅度更大，房价下跌了4.2%，是自2008年10月以来的最大跌幅，也是2009年6月最大的同比跌幅。

图4：斯德哥尔摩的房价是自2008年10月以来的最大跌幅

市场分析师表示，在意料之中的是，当卖方市场试图打破泡沫破裂时，突然的价格暴跌引发了恐慌供应的增加。由于没有任何东西能帮助纠正目前供应过剩的房地产市场，供应过剩会导致房地产价格的进一步下跌。

市场调研机构Maklarstatistik的销售和商业发展负责人汉斯-弗林克（Hans Flink）在一份声明中表示，因为房地产卖家开始调整价格，以应对更激烈的市场竞争，所以将会进一步压低价格。这种情况将导致买家有更多的选择，并在购买前花更长的时间，导致市场的疲软状况将会持续很长时间。

图5：瑞典11月的房屋销售情况，数据对比为2014年至2017年同期的销售数据

幸运的是，彭博社至少找到了一位经济学家，他挖掘出了一些“相当令人鼓舞”的迹象。安德瑞斯-沃尔斯托姆（Andreas Wallstrom）是位于斯德哥尔摩的北欧银行经济学家。他对瑞典的房地产市场走势保持乐观，认为“也许会有希望的曙光”。

他表示，房地产网站Booli近期发布的数据“相当令人鼓舞”，自11月中旬以来，瑞典的房地产价格已经趋于稳定，直到12月的第一周没有出现较为明显的下跌。在这一期间，斯德哥尔摩和整个瑞典的平均房价甚至有所上涨。 安德瑞斯-沃尔斯托姆表示:“我们对12月的预期保持谨慎乐观，预计与11月相比，房价将保持不变。总的来说，我们预测房价会相对稳定。

如果房价出现持续低迷的情况，可能主要原因是家庭改变了住房需求和对住房成本的担忧加剧。但只要抵押贷款利率保持在低水平，我们预期就很难看到明显的下降。”当然，值得玩味的是，想当年原美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登（Bear Stearns）的分析师们也是如此预期，在2008年也是表示看到了美国房地产市场出现类似“相当鼓舞人心”的迹象。结果呢！！！

华尔街见闻：全球最大楼市泡沫已经出现了？

经历了55年房价的持续上涨后，澳大利亚迎来了巨大的楼市泡沫，然而风险也正在黑暗中悄悄临近。

彭博社最近指出，目前，澳大利亚的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的四倍多。

在比较了住宅价值与该国GDP的比值后，彭博社发现，在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大、英国这五个国家中，澳大利亚的这一数值是最高的，甚至远高于十年前经历次贷危机的美国。

其实澳大利亚楼市的大牛市早就已经被注意到了。

瑞银在今年10月的报告中提到，过去55年以来，澳大利亚名义房价年均增长8.1%，基本上每九年房价就翻一番；2000年后，房价涨势更加生猛，涨幅接近150%。

然而当狂欢到最热烈的时候，似乎也意味着派对结束的时间正在慢慢靠近。

楼市的狂欢会到何时？

澳大利亚的楼市正在悄悄降温。

CoreLogic统计显示，今年9月至11月，澳大利亚全国房价涨幅仅为0.2%； 11月，房价增长年率降至5.2%，这一数值仅为今年5月峰值的一半。

图片来源：Business Insider

瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”能形容了，更准确的词应该是“冷却”。 

另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。

作为反映整个市场预期表现的首要指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。 

图片来源：Business Insider

对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中国买家的退潮是原因之一。

图片来源：瑞信

而楼市的另一个风险则来自加息。华尔街见闻提到，瑞银曾指出，如果澳大利亚联储加息，那么将打击购房意愿。

由于越来越高的房市杠杆，澳大利亚房产价格越来越高，一旦货币政策收紧，那么将会带来全局性的影响。从历史上看，利率的变化会在大约5至6个月后，非常明显地改变房价。

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