【名城知道】教您把握支点 撬动财富

2015年07月28日 悉尼名城快讯



"给我一个支点,我就能撬动地球!“


这句来自古希腊科学家阿基米德的名言,也让大家感受到了杠杆效应的神奇之处。事实上,在房地产投资领域内,同样存在着撬动“盈利地球”的“神奇”杠杆

盈利率=(市场价-成本)/成本

案例A

投资者A君要在澳洲买一套房产。A君的观念是有多少本钱做多大买卖,而他手头现在有本金$400,000,所以他就在房产市场上买下了一套价值$400,000左右的房子,付出成本与所购房产的市场价相等。

盈利率 100%

根据澳洲房产增值的规律,一般7年后可以实现翻一番,也就是说A君的这套房产7年后大致可以上涨到$800,000。因为他是一次性全额付清房款,,所以在7年中他靠这套房产实现盈利数额$400,000,盈利比率达100%

案例B

另一位投资者B君也要投资房产,假设他的本钱和A君一样,是$400,000,但他并没有像A君那样只买了一套房产,而是买了三套房产,而且这三套房产价值差不多都是$400,000左右的。B君怎么能够在只有$400,000本钱的情况下,就买到总价$1,200,000的房产呢?原来B君找到了银行贷款这个帮手,将本钱$400,000平均到三套房产上作为首付,每套房产剩下的70%费用通过向银行借贷获得,总计借款$840,000左右,从而解决了本金投入不足的问题。

盈利率可达300%

同样过了7年后,B君的三套住房都翻了一番,总价变成了$2,400,000。那么B君的房产增值了$1,200,000,当然这不等于全部的盈利,因为在这7年中还要为借贷的$840,000支付利息,这个要扣除。但是假定A,B二人在买房之前都没有自住房,那么A君只能通过抛售房产从资本增值中获利,而B君却可以将另两套房产出租,并用租金抵消利息支出。这样一来,B君的盈利率接近300%也是完全可能的。

尤其可见,房地产投资中的“神奇杠杆”其实就是银行贷款。

深度解析“杠杆效应”

独有的银行房贷政策

澳洲政府对于当地房产行业十分重视,将其作为国民支柱产业进行鼎力搀扶,其中一项主要的政策就是鼓励海外人士前来澳洲购房,因而非澳大利亚国籍人士在当地买房能轻松地获得银行贷款,并且银行房贷政策具有15年内只需偿还贷款利息而不必偿还本金的独特优惠。

相信从一位投资客的角度来说,连续持有澳洲房产超过15年的可能性较低,除了自住,大部分投资人会在15年内抛售手中的房产。本来房产投资最大的优势就是能够利用杠杆,即现金支付少量首付,其余依靠低息银行贷款买房,而在澳大利亚还能配合如此优惠的房贷政策,可谓是将杠杆风险降到最低值。

澳洲银行贷款一般有两种还款方式。一种是只还利息,第二种是连本带息。这两种方式各有好处的。如果买投资房,那么对冲账户+只还利息的方式是最好的。澳大利亚的贷款期限一般最多30年,只还利息的期限一般为15年。但是只要在只还利息的期限到期的时候做一个REFINANCE(再融资), 就可以再给5年或者10年的只还利息的期限。

以租养贷 - 银行贷款利率低于租金回报率

境外人士购买澳洲房产时,只需支付10%的定金首付,占用的现金量少,能更大程度节约现金利用杠杆购房。待交房后再补足剩余首付款并办理银行房屋贷款,共计首付3成,贷款7成,贷款利息在4.5%-4.75%左右。

同时,澳洲尤其悉尼的房屋租金回报率非常高,公寓租金回报率为平均3.5%-5%/年。客户相当于只缴纳首付便拥有了一套悉尼房产,以租养贷来获得房产稳定的增值。

举例来说,一套悉尼面积约70平方的公寓,售价约在5070万澳币之间,境外投资人只需支付10%定金,即5-7万澳币、折合人民币约2840万元即可购买到澳洲房产,价值折合300400万人民币。交房后再利用银行贷款杠杆及租金收入即可享受到房产增值的稳定收益,并且房产本身也是最好的保障和抵押物。

投资者的权益保障

澳洲政府为了进一步保护海外投资人权益,投资人缴纳的首付10%购房定金不会直接给到房开商,而是存入政府指定监管账户,并且依照澳洲定期存款利率支付每年3.5%左右的利息,相当于投资人在澳大利亚存了一笔定期存款,待顺利交房之后,投资者与开发商可均摊账户中的利息收益。

小编寄语:长期持有,定有厚报

可以说投资房地产不能像瞬息万变的股市,汇市及期货市场那样短线交易,而是需要有计划地购进与卖出。经过180多年发展和完善的澳大利亚法律和房地产管理模式已经相当成熟,市场稳定成熟,有历史的增长或评估数据及市场规律可遵循,所以从长期房产的价值增长来看,房地产增值更稳定,更适合中长线持有。


澳大利亚政府目前正斥巨资进行基层建设和完善社区环境,以应对未来数年持续增加的新增人口和新移民人口带来的需求。在可预见的未来,房屋的刚性需求也进一步增加。


自从2000年以来,澳大利亚所占的全球留学生比例就不断上涨,在这其中,中国是澳大利亚最大的留学生输出国。而为了节约留学澳大利亚的成本,父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流,并且日前这种趋势越来越热。

因此,投资者在澳洲购买房产,一方面是建立了一个安全的现金流储备库,另一方则是能在长期的持有过程中,获取丰厚的投资收益。

当然,这需要投资者精细的筛选和判断市场,耐心的等待时间和市场的验证结果。名城专业的销售团队也将根据客户的需求,为您量体裁衣得制定一个保障型的,带来立即或未来的,稳定而可控风险的,有预期现金流的投资系统。





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