【推荐】带你投资带你飞!教你带着开发商的眼光去买”赚钱的”投资房!!!,今日悉尼微信公众号文章

澳洲地产行业是有周期性的，不同城市不一样。悉尼现在高房价让人咋舌，其实非常正常。这是因为悉尼正处于地产周期里疯狂的拉伸期，加上国内热钱的流入，和强劲的市场需求，市场近两年将持续被看好。但作为开发商自然更多的是考虑市场所存在的风险，毕竟开发的周期不是一天两天，所以房产市场更在乎一个地区中长期的增长潜力。所以，该怎么投资？该投资在那里？来来来看官們~来让伟世哥为你一一道来。

1. 市场周期 =发展趋势

在市场的起步期入市无疑是风险最低的，因为经过一段时间的调整期，整个市场的泡沫都被打掉以后，此刻入场无疑是RISK FREE的，因为摆在你面前的唯一的市场趋势就是“上涨”。我们需要谈论的是这轮周期能有多长，市场能被推到多高。而不是市场还能走多远，房价还能涨多少。作为投资者也是同样的道理，投资房产还是要看中长期，投在RISKFREE的地方。就像2008年跟我入市购买楼花的客户，无疑到了今天都是铁定的赢家，因为他们准确的判断出了市场的周期变化，并且把握住了市场的发展趋势。而现在，黄金海岸就是已经出现在市场的趋势！

2. 那么应该如何去判断市场的周期呢？

很简单，我们根据几个简单的地产数据就可以比较清晰的判断出不同地区的地产周期。

首先就是要看RENTAL RETURN。有很多人会觉得难以理解作为开发商为什么我们先看RENTAL RETURN，按理来讲开发商应该最先先关注房价跟需求才对。其实RENTAL RETURN才最直接的体现了一个地区的房价以及需求。我们的原则就是APT要有5%的RENTALRETURN，House 要有4%RENTAL RETURN。（apt租金中 1%是strata）

如果一个地区的出租物业有4%或5%的RENTAL RETURN，那房价就是MARKET PRICE, 如果低于4%，5%说明房价有泡沫，有供大于求的现象，市场存在风险。如果高于4%5%说明市场价格UNDER VALUE有增值空间，市场供不应求，是适合出手买进的地区。

比如08年就开始开发的黄金海岸COOMERA地区，目前就是昆士兰东南部地区最火热的地区。最近新闻报道该地区在网上出租的房子每套平均有35-50个人在同时争抢。目前独栋别墅有5.5%左右的租金回报。4%，5%RENTAL RETURN就是投资中铁的纪律。

今年上半年的数据显示，黄金海岸的投资意向有很大提升，今年第一季度，投资者对黄金海岸的购买意向增加了161%，比去年同期上涨1120%，实力不容小觑。

澳洲本地报道称黄金海岸的租客愿意每周多付$100给房东，以求找到栖身之所。昆士兰地产学院给错的数据表明，现在黄金海岸是昆士兰租房形式最严峻的城市，房屋空置率仅有1.4%，达七年以来的最低点。同比布里斯班低了1个百分点。黄金海岸的超低空置率证明这个城市的房地产业正在迅速反弹。

3. 其次要考查的是政府的投入，商业的环境，是否有就业机会，人口的增长速度，以及，人口的结构以及收入

A. 政府的投入: 直接体现了政府对一个地区的发展方向。

B. 商业的环境: 一个地区的商业对该地区的房价有着深远的影响。

C. 就业的机会: 一个地区商业的蓬勃发展必然就会创造新的就业单位，提高整个地区的就业率，也直接提高當地政府的稅收

D. 人口的增长: 人口增长决定了市场的需求。市场的需求决定了房价的涨跌。

E. 人口收入及结构:

为什么我们十分的重视人口结构以及收入？一个地区的房价是由人决定的。什么样的人住在这里决定了这是一个什么样的区。比如悉尼的北区为什么被称为富人区，为什么价格连年攀升？因为住在这里的都是比较富裕的人群，自助比例大，人口结构以家庭为主。以家庭为主的人口结构我认为是非常重要的考虑因素。从出租角度来看，家庭租客会更加稳定，会对房子的长期维护更加有利。从日后转卖的角度来看，只有有自助家庭接手的产品才有可能卖出好的价钱。这也是为什么别墅项目开发成为了现今市场中, 最具优势的投资产品。