前一段时间，悉尼某地区某楼盘发生发展商利用买卖合约中所谓的“落日条款Sunset Clause”（也有译作日落条款），中止和买家的合约，准备把整个楼盘以更高价发售，从而赚多几百万元，令数以百计的买了预售房（有称楼花）的买家蒙受巨大损失。

而现在结果已经出来了，那些买家终于通过一年的官司，击败发展商取得了自己的房屋。

事情原委

事情发生在三年多前，有一个买家在悉尼市唐人街附近Ultimo的Wattle Street买了一套预售期房(楼花)后一段时间后，觉得地点不错有升值潜力，于是联络中介，希望多买一套，中介表示没有问题，说有大量供应。并且拿出售房清单让他选择，怎料看到了他付了首期属于自己的单元，竟然也出现在出售清单内，售价比他买入时贵了不少，这不是不折不扣的“一房二卖”吗。

于是买家不动声色，没有惊动中介，直接去找了律师，律师也觉得不妥，他估计发展商可能出了问题。果然不久，在当年的圣诞节假期前后，买了楼花的数百名准业主，陆续收到发展商的信件，表示楼宇未能如期建成，要引用“落日条款”把合约取消，买家可以取回订金及利息。

这对一众买家来说可谓“晴天霹雳“，因为买入楼花至“收楼”这两年半内，当地房价升了约两成，每套公寓升价最少十万。

过程

而一般律师事务所的客户几乎清一色是发展商，为买家出头还是第一次，而打一场这样的官司，要花很多时间和精力，费用要几十甚至过百万元，这不可能是一两个小业主可以负担的，必须集体诉讼class action，分摊开支。结果有四十多名华人业主委托同一个律师起诉发展商。而最终，有部分业主在付了几千元律师费后，觉得律师团队费用贵，坚持到最后的只有不足四十名业主。

到高等法院Supreme Court提出诉讼，根据法例，发展商引用”落日条款”去中止合约，在合同法来说，可以说是完全合法的，很难在合同法条文下取得胜诉。

但除了打合同法外，还可以打平衡法，英文是equity，就是法庭要考虑发展商有没有”公平及合理Fair and equitable的去履行合约。假如能够证明发展商没有尽责，法庭便可以颁令，要发展商根据合约成交。

整个官司最困难的正就是取证——如何去证明发展商失责。既然发展商有心利用这条款，就一定千方百计去掩盖自己的过失。

最终结果

通过很多方面搜集证据，例如建筑进度，发展商财政状况，council方面有没有发出过修改命令而发展商没有执行等，传召很多证人及专家，包括资深建筑师，工程师，也委托私家侦探去调查，虽然对方也不时拿出文件反驳，但最后买家们还是胜了这场官司。

事实上，法庭是根据双方提交的文件和证据，去考虑判案的，在法庭证明了发展商没有尽力去履行合约，所以法官判决三十多名华人“苦主”胜诉，颁令发展商必须和买家完成最初签订的合约，这些买家也顺利的收了楼。

这个在Ultimo的楼盘，有400多个单元，结果只有其中三十多人通过打官司，成功以签约时的价钱收楼，其余的苦主被逼接受“踢契”（意即取消合约），只收回订金及利息。

而最终，Ultimo的发展商在法庭判决几个月后宣布倒闭破产。三十多名华人买家中，很多人至今仍持有该物业，他们的公寓已經升值三十多万元。

澳洲买房过程中常见的问题

Q：房产中介会自行修改房价吗？
A：不会，也不可能。房产价格由开发商决定，买家是与开发商直接签订购房合同的，因此房产中介不可能擅自改动房产售价，而且此举也是违法的。

Q：诚意金会全额退还给买家吗？
A：会的，只要买家未签订购房合同，诚意金都会在以下情况全额退回给买家：

买家改变主意，不打算买该房产而且未签订购房合同

买家逾时未签订购房合同，发展商不再为买家保留该房

买家已签订购房合同并且已支付定金

Q：买家如何寻求房产律师？
A：我们会为客户推荐一名澳洲当地的华人房产律师，处理整个购房过程中的法律事务。买家的律师通过电话或者视频方式，为海外的买家解释购房合同，提出专业意见，充分保障买家利益。如果买家不接受某些条款，买家律师会替买家向开发商律师提出修改申请。

Q：澳洲房产律师的收费标准？
A：目前市场上，房产律师的收费标准基本在1000澳元以上，而我们公司的客户则有专享优惠价，仅需支付1000澳元律师费。

Q：购房合同中应该注意什么条款？
A：澳洲的购房合同一般都是标准式合同，有好几百页，每个条款都看几乎不可能。买家应该留意的是那些添加的特殊条款（special terms and conditions）以及被删减掉的标准条款。对于期房，落日条款（sunset date) 非常重要，规定了该合同的有效实施期限，应该特别留意。当然我们的律师一定会就这些条款一一向客户解释的。

Q：定金有利息收入吗？
A：有的。如果是存入开发商的律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”，利率一般比较高，但是利息收入目前往往是由买家和开发商50／50平分的（具体分配比例会在合同中注明）。如果是提供的银行保函，利率一般为定期存款利率，虽然利息100%归买家，但买家需每半年支付0.75%左右的保函费用给银行。所以，二者对买家而言差别不大。

Q：定金存入“政府监管的银行信托帐号”安全吗？
A：安全, 该账户受政府监管，发展商在项目建成以前不可能动用到里面的资金。澳洲基本没有烂尾楼，即使发展商真的无法在落日条款中指定的日期内交房，买家可以取消合同，拿回全部定金及利息收入。

Q：如果买家毁约，定金可以退还给买家吗？
A：一般不可以，除非合同因落日条款而失效，具体要看合同中相应的条款。建议买家一定要先了解自己的经济实力，现金流及贷款能力，再签订购房合同。

Q：可以在交房前将房产出售吗？
A：可以，但是我们不建议这么做。在新州NSW，即使是在交房前出售房产，仍须向政府支付购买该房产的印花税。加上房地产升值有周期性，而澳洲是个成熟的市场，不太可能出现暴涨或者暴跌。房地产应该做为一项长期投资，建议至少持有5年再考虑出售。

Q：从签订购房合同到交房大概有多久？
A：要视具体情况。一个房产项目从开始预售，到房子建成一般需要1年半时间，再加上发展商取得所有法律文件，到正式交房，估计总共需要2年左右。为了保护发展商因为不可抗力延误工期，落日条款则一般设在3年以后。

Q：购房的各项手续需要买家亲自到澳洲办理吗？
A：不需要。我们会为客户推荐说中文的澳洲当地房产律师和贷款经理为客户办理购房过程中的法律和贷款事务。此外，客户还可以授权我们为客户在境外银行开户，验收房屋，出租物业或者代售物业等等。

Schofields有好房推荐， House & Land Package，增长的潜力也非常为专家看好。待未来规划实现、区域发展成熟后，价值无从估计啊！

请点击最左下方“阅读原文”