去年的时候
一位哥们儿花了54.8万澳元,
在墨尔本Wantirna South买了个房子。。。
刚买下来的时候,
房子是这样的。。。
之后这哥们儿把旧房子狠狠的装修了一番。。。
然后房子就变成了这样!!!
然后。。。人家现在把房子卖了!!
而且还卖了115万澳元!!
115万澳元!!!
115万澳元!!!
115万澳元!!!
翻了整整一倍啊!!
你真的不是在逗我么?!
这所旧房子能卖到这么高的价格,主要是因为:
这座两层独立屋面积达690平方米,靠近学校和基础设施,是一处高质量的房产。它还拥有一个清扫车道,房屋外表很新,内部装修也很雅致。这个房子成功拍卖给Wantirna一户家庭,因为这户人家正好需要一所更大的房子。
所以呐,
投资买房这件事,
不仅需要运气
更要有懂得投资的头脑~~
下面,今日哥给大家科普一下怎么买房,以及买房的注意事项:
当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器),可以直接跳到第二步。
在你看房的过程中,如果发现某个agent的房源一直非常好,卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出),那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员,他所拿到的房源一般都是最好的,而且这种人销售方式一般都是privatesale,手中有固定的老客户提供房源。
如果agent优秀,澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent。和这种人保持联系,让他有房源时第一个通知你,这样免去了与公众抢房的压力。
看房可是个大学问,一定要多看几处,价格相近、地点相近的多多比较,多看几次就有经验了,千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。
如果有懂建筑或自己建过房的朋友,请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子,价格便宜,看来也象模象样,没想到请一位退休工程师一看,整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项:
1.带个硬皮笔记本,量门框,看是否是直角,如果不是,说明房子有倾斜的势头。
2.看各个门是否能严密关上,原因同前。
3.看墙角有没有裂缝,或是某处特意新刷浆,如果有,说明房屋cracking严重,存在结构问题,是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题,象卫生间、门窗处裂缝,这些无法避免,但如果cracking非常明显,这种房子是要不得的。
4.看房屋的排水设施是否充足,沿外墙体应该有规矩的排水管,如果排水不好,房屋会很快被渗毁。
5.了解房屋的建造史、维修史,一般房主自己建造的质量有保证,如果是最新装修,要小心了,也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。
6.看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区,说明居住人群收入稳定,不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下,坐10分钟,观察周围环境。
7.离houseopen前早到几分钟,看来看房的竞争者的数量和车型,这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看,那对你就很有利了。
8.与agent聊聊,了解售房原因,房主背景,期待房价等等,收集越多信息对你后来竞价越有利。
agent会给你letterofoffer,orpurchaseinterestform,你要填入你的offerprice,settlementdate,deposit,condition等,如果房子确实是你想找的,offerprice填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款,一定要选subjecttofinance,以防贷款出现问题。订金看agent要多少了,一般为5000元,这是可以退还的。
如果你的offer太低,不在房主希望范围内,或是有别的买家与你竞争,agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说,agent不会骗你,但也有的agent借此来诱惑你抬价,这就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的,建设你不要加价,有别人买就让他买走好了。
如果你的offer被房主接受,就进入签合同阶段了。合同都是标准合同,关键的是condition这一页,看清列入房子销售范围内的有哪些项目,不包括其中的是什么,千万不要想当然,不清楚一定要问清楚。还有settlementdate这一条,一定要写明具体日期。合同最重要的一条:你的要求都要明文规定,白纸黑字,千万不要相信agent的口头承诺,每一条都要列入合同项目当中。
还有就是在合同没有经过律师过目之前,千万不要签字。
有2个原因:
1.你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。
2.律师看了合同后,会先去组织房屋质量报告。
因为2天的冷静期(coolingoffperiod)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。
鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番,然后拿出合同让那个中国人签,说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩,顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题,需要大修。可是那时合同已签,冷静期已过,房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor,也没法想。合同签死了,板上订钉了。
合同签定后,有两个工作日的coolingoff。这是你找buildinginspector,whiteantsinspector作房屋检查的时期,专业的inspector会给你了出具详细的检查报告,列明房屋建造情况,需要马上开展的维修项目,非常有用。
白蚁检查随便你了,先看buildinginspector怎么说,如果他在花园中发现有白蚁的行踪,推荐你做(虽然大多数情况都是双方有业务协议的结果),建议还是做了放心.
coolingoff期一过,合同正式生效,房屋保险是你的责任了,这条也是银行贷款所必需的,以防如果房屋被烧毁,仍然有insurancecover可以重建。计算insuranceamount(投保金额)时要注意,只算重建房屋的费用(面积不包括land)。可以打电话几家保险公司做freequote,比较保费。一般你的贷款银行就提供这种保险。
律师会为你安排具体付款、转移产权的手续,你不用操心,只要在settlementdate之前几天准备好首付款就行了。律师收费350元,算在房屋总购价中。
交首付款,签字,拿到钥匙,房子就正式是你的了!现在就可以安排转电话、煤气等等了。
今日结语
其实买房投资这件事。。。今日哥觉得,只要带着开发商的眼光去投资就对了。。。
责任编辑:SS
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