奥克兰CBD公寓再爆质量问题!购买公寓前,你应该了解这些!

2015年02月10日 新西兰资深房产中介Frances




8 Scotia Place的公寓楼存在严重质量问题)


上图,这栋位于奥克兰CBD皇后大街的投资型公寓再次爆出严重的质量问题,这栋位于8 Scotia Place的公寓楼,共有12层,84个单元,2002年竣工,因为地段好,户型小巧,靠近Myers Park公园,周边环境相对安静,性价比高,非常受到投资者与租户青睐。 但是最近出炉的建筑报告称,大楼许多地方缺乏长期防风雨功能,导致雨水入侵,木架构明显的腐烂,钢架也被锈蚀。墙面(包含纤维水泥板、胶合板/ 檐板)未能防风雨,使得雨水入侵了墙体。建筑报告还指出,部分公寓阳台的栏杆不安全,存在倒塌风险,建议楼内居民不要使用。


虽然这栋公寓的地块属于永久产权,属于UNIT产权结构,所有公寓业主集体拥有,平时有业主委员会聘请的物业管理公司进行维护,但是大楼建造已经超过10年, 无法从承建方处获得赔偿, 同时业主每年支付的“维护储备金”远远不够,公寓业主将面临修复产生的巨额费用


相比于House 或者Townhouse, 公寓在维护上显然非常方便,特别是还有专门物业公司负责打理,此外,公寓具备较高的安全性、毗邻闹市区、娱乐场所以及交通枢纽等特点,一直以来深受房产投资客以及自住人士的青睐。但是在购买公寓前还有很多需要考虑的。在下决心敲定交易前买房者需要做足功课。大家肯定不希望买到一套下雨天会漏水,或者有各种名目开支费用。


小编在这里向大家非常严肃的分享在购买公寓时,应该注意的事项:


1
Body Corp Minutes

首选,在选择二手公寓时,一定要看“Body Corp Minutes" - 这是物业管理公司对于公寓大楼过往的会议记录,会议记录里面会非常详细的记载关于公寓大楼发生过的以及潜在的各种质量问题以及其他涉及到物业方面的细节,某张意义上来讲,小编感觉,物业管理公司的会议记录比LIM Report (地方议会的土地信息备忘录)更有价值和信息量。我们更建议去咨询律师的专业意见,同时一定提醒律师去仔细研究Body Corp Minutes。Body Corp Minutes一般代理中介会提供。


2
Title(产权证书)

从新西兰土地信息部(Land Information New Zealand)拿到关于公寓的Title(产权证书)的复印件(律师或代理中介会提供)产权证书上会清楚的表明这栋公寓的具体产权,是永久产权(Freehold) 还是租赁式产权 (LeaseHold), 在这里小编就不和大家分享不同产权类型的区别了,但是大家一定要明白,即使产权属于永久产权,公寓的产权结构属于UNIT类型,也就是绝大部分公寓属于所以业主通过业主委员会集体拥有。


3
LIM Report 土地信息备忘录

地方议会的土地信息备忘录(Land Information Memorandum), 在这份报告中会列明有关土地/建筑、资源审批、污水和雨水管道的使用收费及限制,以及例如水土流失、洪水和有害物质等有可能影响所在地区的环境问题。


4
咨询银行

很多买家购买公寓直接用现金交易,尤其是来自中国大陆的”不差钱“的朋友,但是很多在新西兰居住久的华人一般都会有贷款买房的习惯,通过银行的金融杠杆,用银行的钱来进行个人投资。在这里,小编可以和大家分享一个小窍门,在买公寓的时候,一定问问银行会不会向你贷款,新西兰各大商业银行都有比较庞大的信息库,对于哪些公寓漏水,哪些公寓存在潜在风险都会有记录,因为银行也不想把钱借给购买漏水房的贷款申请者。所以,大家买公寓时,多问问银行的意见。


5
投资多元化

目前奥克兰很多还未修建的全新公寓正在市场做预售,经常听闻中国买家在一次购买多套同一个公寓项目,不想错失时机。小编其实不是非常建议这样的投资方法,购买公寓时,位置确实重要,但是往往中国买家忽视了谁是建筑设计师、承建公司以及开发商。购买公寓时,这些信息也是非常重要的,公寓的质量问题是大家购买时一定要注意的。目前,奥克兰CBD内的公寓位置其实都不错,所以项目对比的应该是开发商,承建商以及设计师,这些因素会直接决定公寓的建造质量。但是,并不是知名的开发商或者承建商就一定100%能够保证质量,所以,在公寓完全建好之前,一次性购买多套相同位置的公寓是存在很大风险的,还是建议大家把投资分别放到不同的篮子里!



另外,以下几个方面也是大家在购买公寓前需要注意的:


  • 向Weathertight Homes Resolution Service询问所在楼栋是否有面临任何索赔要求,即是否属于漏水房。


  • 价格方面,可以比对其它在销楼盘的价格,聘请一名价格评估员或者从Quotable Value(www.qv.co.nz)网站购买买卖成交信息。


  • 窗户是否向阳?是否是隔热的?可以在一天内的不同时间查看公寓的光照情况。


  • 待客区是否采光是否充足,视野是否够好?是否配备了监控摄像头?


  • 检查门窗是否可以打开以便让空气保持流通。


  • 邻居是否可靠?附近的酒吧、学校或者工厂是否吵闹、有怪味或灰尘太多?


最后,在签订任何协议之前,大家一定要进行法律咨询


来源: 后花园 新西兰房地产在线



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