搞掂剩饭出来炒炒--什么是中介公司经常谈到的“预批准”?

2014年12月17日 美国世界华人网



什么是中介公司经常谈到的“预批准”?

目前在投资移民市场上占据头条的诸多项目都号称有“预批准”。这是根据美国移民局2009年12月11日的一份备忘录确立的做法。原则上,项目方在开放招募前向美国移民局提供完整项目资料,获得这些文件的批准后,在将来投资人个案的审核过程中,除非有实质性的变动,移民局不再审核项目部分的文件。这是美国移民局试图缩短个案审核时间做出的努力。但第一,此预审批机制并不像某些项目夸大的那样,可将审核时间缩短一半以上。经预审的项目仍然有被要求补件的可能。而事实上,这也时常发生;第二,项目仍然负有报告“实质性变动”的责任。对于尚未启动的项目,其在预审批期间递交的文件与商业计划基本都是纸上谈兵的标准文件,在真正递案时极可能已经有了“实质性变更”,例如之前提到的不适当区划问题、目标就业区的改变、项目涉及的诉讼等,都可能被视为“实质性变更”而导致预批准成为一纸空文;第三,“预批准”不等同批准。现在市场上的项目中真正有移民申请获批,并有绿卡条件解除转为永久绿卡的案例很少。以时代广场项目为例,截至本文发稿,该项目尚无一例永久绿卡获得批准,而很多房地产项目连2年临时绿卡的获批率都非常低。与其依赖“预批准”,还不如审视项目近期案件的批准情况,真实的获批数据更具可信度。陷阱六:托管烟雾在各种所谓的投资保障中,最误导人的也许就是资金托管账户。通常提供资金托管的投资移民项目会向投资人提供一个托管账户,在I-526临时绿卡获得批准之前,该资金不得被动用,只有在I-526获得批准之后,资金才能被投入到项目之中。由此可以看出托管账户只能对投资人提供非常有限的保护。对于一个新的、未经历移民局层层审核的项目,这样的托管账户为投资人设置了一定的保护。像上文中提到的加州“美国生活”的EB-5项目,威斯康星州的皇家首通投资公司在密尔沃基大都会商业区域的万豪酒店项目等,在I-526被拒、投资移民的第一步都未完成时,投资人至少可以收回投资款。但对于像纽约时代广场这样在100万美元和50万美元的就业区域中玩“区划”游戏的项目,或者是像夏威夷机场这种面临创造就业难题的项目,托管账户并不能给投资人带来真正的保护。这些项目的投资人很可能会在获得I-526批准后,在I-829阶段因为项目公司无法创造足够的就业而无法获得永久绿卡。对于那些小孩已经接近21周岁的投资人来说,在获得临时绿卡3年后才知道无法获得永久绿卡,这也许是最坏的情况。如果在I-526阶段被拒绝,投资人至少还可以重新选择好的项目。由此可见,对于那些没有成功案例的新项目,托管账户将提供有意义的I-526阶段的资金保护。对于那些成熟的EB-5项目,托管账户可能会导致资金从托管账户划拨到项目方时,就业已经完成的尴尬局面。不管是上述哪种情况,托管账户都不能提供I-829阶段的任何保护。最后,对于那些提供托管账户的项目,投资人也应警惕。最近在中国市场热销的拉斯维加斯SLS赌场项目提供的托管账户事实上只是对10%的EB-5投资进行托管,其他90%的资金都被直接投入到项目,这种形式上的托管在实质上对投资人连I-526阶段的保障都没有。天上没有馅饼美国有一句俗语:好得难以置信的东西都不是真实的。热心于投资移民的人都希望能全家拿到绿卡,同时全额收回资金。为了迎合投资人的这一心理需求,许多高风险的投资移民项目被巧妙地包装后推销给了中国的投资人。而发人深省的是这一系列被美国主流媒体、律师、法院和美国联邦移民局最高官员诟病的高风险投资移民项目,却在中国瞒天过海,一个个粉墨登场,成为中国投资人的最热门项目。在互联网时代,很难说中国的移民公司对这些信息毫不知情。在百度“网页”搜索输入英文词“gerrymandering”(区划)、“New York Times”(《纽约时报》)和 “EB5”,会出现2000多条报道,在谷歌输入同样的词条,报道高达4000条。


http://www.wwchinese.com/bbs/read.php?tid=7949


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