【房产贷款】Refinance重组贷款究竟有什么好处?,直通澳洲微信公众号文章

什么是Refinance？

首先，给大家补充一些基础知识： “Refinancing”通常是指终止和现在Home Loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估。其实，只要是把原来的贷款付清，重新申请贷款，都可称之为“Refinancing”。“Refinancing”也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称为内部转贷 Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是Top up。例如：可以把500k的贷款通过Refinancing 将同一个贷款增加到600k，也可以top up成为一个500k的贷款和一个100k的贷款，选择更加灵活的方式来还贷。

Refinance的好处？

1. 新的银行可以提供更加优惠的利率。很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率，节省利息。澳洲的金融市场不但开放而且充满竞争，各家银行和金融机构都在不断的改进产品来吸引投资者，所以您当初选定的贷款产品在当时可能是最佳选择，但是现在可能已经利率偏高，或者功能不再适合了。比如当初选择蜜月期利率（honeymoon rate）的投资者，很可能在蜜月期结束后利率上升到一个很高的水平，这时就可以通过转贷来降低利率。或者是降息以后，通常转贷获得的利率会比现在的利率要好。

2. 考虑购买投资房，而原有的银行审批条件比较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3. 把房屋价值的增值部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如有需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其它用途，通常存放于offset对冲账户，既能让资金更加灵活，又能抵消一部分利息从而减轻还款的压力，所谓一举三得！举例来讲，如果您有一套100万的房子，最初贷款80万，贷款额度80%。2年后房子增值到120万，这时您就可以选择做一次refinance，重新估价到120万，再按照80%的额度来贷款就可以拿到96万的贷款，这样就比之前的80万多了16万出来，这些钱不用时就在您的对冲账户里面不会产生额外的利息，但是如果您想使用的话，就可以把这16万的部分套现，可以用来投资，比如买投资房，股票，等等。

4. 把其它贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，就是所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买汽车，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。相较于高达9%~15%的车贷和个人贷款，仅为三分之一的房贷大大减轻了还贷的压力！

Refinance中客户常问的问题？

1.Refinance银行一定要估价吗？我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产作抵押。

答：通常Refinance新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有过私下的结构调整，担心银行不接受房产抵押，可以选择一些有系统评估的银行只做一个Desktop valuation，也就是系统估价，不用进入到房子内部看房。只要LVR（贷款额度）低于80%，基本可以绕过估价系统。您的贷款经理人在申请估价时会帮您做出相应的调整。

2.Refinance会产生新的费用吗？

答：如果是在同一家银行内部转贷Internal Refinance的话，产生的费用寥寥无几，可能就是年费以及settle时产生的一些很少的cheque费等少量费用。如果是Refinance到其他银行的话，会有一个discharge fee，是从之前银行离开时产生的费用，在300-400左右，除此之外其他的费用都和申请一笔新的贷款时产生的费用一样，没有多余的其他费用。