贷款利率悄然升高加国房地产市场会降温吗?,加拿大地产周刊微信公众号文章

受到国际油价的影响，近两年加元连续走低，目前1加元兑美元的价格在0.75左右徘徊。油价下跌亦拖累加国经济，今年加拿大央行已两次降息，但目前还没有迹象表明加国经济会走出低迷状态。经济低迷造成的直接影响就是像卡尔加里那些经济受原油价格影响大的地区，房价出现下跌；但在大温哥华和大多伦多这两个新移民首选的地区，由于加元走低加上低利率，房价高涨，尤其是独立屋市场。总体来说，据加拿大房地产协会（CREA）的数据，加国的平均房价还是呈上涨趋势，2015年10月最新的全国平均房价超过45万元，比2014年10月的42万元上涨了8.3%。

房价持续上涨引发了人们对加国房产泡沫的担忧，低利率是造成加国房价上涨的主要原因之一。但是，市场观察者近日表示，这个因素正在逐渐消散，加国的贷款利率正在上升，而且这还只是开始，并有可能给加国房地产市场降温。

加国房贷利率上涨

楼市可能回调

从今年9月贷款利率到达历史低点之后，银行已经开始提高房贷利率。由于加拿大政府债券收益率走高，占主流的五年期固定房贷在过去两个月里上涨了20个基点（一个基点代表万分之一），即利率上调了0.2个百分点；浮动利率房贷自2012年以来也首次持续增长。虽然这个涨幅很小，但这代表了今年利率下降的趋势已经逆转。由于外界普遍预期美联储将在下个月升息，多伦多道明银行经济学家Diana Petramala估计，加拿大的固定贷款利率将再上升60至70个基点。

专家表示，由于加拿大人的负债率已达历史高点，债务与可支配收入之比已达164.6%，贷款利率即使只有一丁点儿上升也会造成巨大的家庭财政负担，并终结加拿大某些规模较大的房地产市场的强劲增长势头。蒙特利尔银行曾估计，如果房贷利率上涨3个百分点，将有六分之一的加拿大人还不起贷款。不过，Guaranti Mortgages公司总裁许家齐先生在接受《加拿大地产周刊》记者采访时表示，很多人忽略了房屋出租的租金收入；很多华人买公寓用来出租，每月的租金收入用来支付房贷后还有剩余。

根据历史上房地产市场对利率变化所作出的反应，以及贷款利率小幅上涨也会对加拿大人的财政负担造成较大影响这个事实，Petramala认为，加国成屋销售在未来六个月会下降10%～15%；而且，利率上涨的话，应该说多伦多和温哥华这两个加国最热门、最昂贵的市场反应最敏感，所带来的痛苦也最深；因此，明年加国楼市可能会大幅回调。

多种原因造成利率上涨

造成利率上涨的因素很多。固定房贷利率与加拿大政府公债的长期收益率相联系，进而与美国国债的收益率相连。9月份以来，美国国债的收益率一直在涨，因为投资者对美联储主席耶伦将在年底之前升息的预期看涨。加拿大和美国的债券市场紧密相联，投资者普遍认为加国的经济会受到美国经济的影响。intelliMortgage公司的房贷规划师Robert McLister表示，浮动利率房贷利率的上升是一个大意外，尤其这个利率与银行的最优贷款利率关系紧密，而今年银行的最优贷款利率已随央行降息而下降，浮动利率房贷利率的上升是很少有人预料到的。

银行所发放的浮动利率房贷一直面临着成本上升的问题。存款方面更激烈的竞争已经推高了高息储蓄账户和GICs（保证投资证书）的存款利率。对银行和投资者如何使用政府的抵押担保证券项目的新限制也影响着利率。这个新规则由前保守党政府引入，已经开始推高加拿大房贷与住房公司（CMHC）担保的房屋抵押贷款的收益率，银行将这些房屋抵押贷款打包卖给投资者，为发放房贷筹集资金。更广泛地说，投资者已经开始对银行债务要求更高的风险溢价。

利率有可能是暂时上升

买家不要急于锁定当前利率、仓促购买

有些推高利率的因素可能是暂时的。利率比较网站RateHub.ca的创始人Alyssa Richard认为，在年底时银行争取借款人前来贷款的竞争会趋向温和，因为银行已完成了今年的销售目标，而且冬天房地产市场也放缓。许多银行会在在11月和12月加息，是为了在明年2月和3月春季市场开始的时候能推出比较有竞争力的特别房贷利率。Guaranti Mortgages公司总裁许家齐先生在接受《加拿大地产周刊》记者采访时亦表达了类似的看法。他说，银行发放贷款时，固定贷款利率是银行自己制定的；浮动贷款利率一般是用联邦给出的最优贷款利率减去银行的折扣；从9月底开始浮动贷款利率上调是因为银行给的折扣少了，主要原因是银行已经完成了今年的销售指标，银行也不希望老是低价发放贷款。最优贷款利率下降但浮动利率上升的现象表明，不是经济因素在起作用，而是银行因其他原因所作的决策。

虽然利率上升会使房地产市场在未来一年降温，但短期内有可能刺激冬天的房地产市场，因为买家急于锁定较低的利率。McLister提醒，买家应对此保持谨慎，他觉得利率虽然上升但还会再次下跌，因为加拿大经济表现不佳。如果央行再次降息的话，加国楼市繁荣的景象将会持续更长的时间。这不是着急买的时候，买家必须问自己这样的问题，即“你是否能买得起？今天购买对未来意味着什么？”