【加拿大都市网】

《都市地产》记者

新建住宅越卖越贵，即使排队还不一定能抢到，不少独立屋业主就将目光投向自住房，既然自家占地不小，何不翻翻新或者干脆推倒重建一座“定制新屋”？有内行专家提醒业主，翻新翻建首先要考虑是否值得，建成的屋应与所在社区协调相配，既不要鹤立鸡群，也不要在豪华社区盖出三流房子，更忌讳拼凑——顶级石外牆却配普通沥青瓦、现代派楼梯搭配传统木牆裙。

自住房升级翻建 切忌“阿玛尼西装配布鞋”

有地产经纪透露，除了传统的翻建热区，最近有越来越多的区掀起了翻新翻建自住房的热潮。看著周围脱胎换骨的邻居，你是不是也跃跃欲试？

你的房子值得翻建吗？

帝国地产总裁、帝国翻建团队的董红衛表示，考虑旧房是否值得翻新或者翻建，以满足两个条件为前提：满足居住功能的需求，价值得到提升。如果是推倒旧房翻建新屋，对区域的要求非常严格，即使是自住，也要考虑未来一旦出售能否卖出好价，若所在区域房价普遍不高，投资回报比不好，就不适合推倒重建。如果不破坏原屋结构，隻是进行改造翻新，则应权衡房子目前的状态，房子本身的外观、层高、布局等参数要符合一定要求，才有翻新的潜力，否则可能就无法翻新，或者没有翻新的价值。

为什么拿不到政府许可？

确定了房屋翻新翻建的可行性，接下来要向市政府了解申请建筑许可。三维行项目管理公司创办人张夏景表示，任何涉及到结构改动、上下水路、通风管道的改动以及房间加建扩建工程，都要申请建筑许可。申请许可前首先要由专门的设计师事务所做出合规的设计方案。翻新改建的设计费用通常是几千元，若是推倒重建，设计费可能要几万元。有没有可能前期设计费已经花了，最终政府的许可却申请不到？张夏景表示，曾有施工队反应，有一个室内改建方案，图纸被政府退回修改了4次都还没有改好，令工期拖延近一年。政府不批的原因，张夏景说有些是设计超标（例如加建的面积超标等），也有些虽然设计方案符合要求，但图纸不规范总达不到标准，返工多次，客人不愿意再追加设计款，所以拖成烂尾。因此一定要找靠谱的设计师事务所，或者委托项目管理人，才能提高前期效率，将风险控制到最小。

改变房屋格局要申请建筑许可。（星报资料图片）

项目管理保质量

张夏景表示，由于买新房日贵，旧房推倒重建成为趋势，不少人觉得，与其购买开发商批量建造的成品房，不如自己私人定制。但推倒重建工程很复杂，不建议业主自己牵头，从头至尾参与工程，即使业主自身是建筑商。建议委托专门的公司，目前西人流行的做法有三种，一是委托设计师事务所；二是请建筑商安排所有流程；而市场上超过半数采用的是第三种方式：委托项目管理公司去安排设计师、建筑师、施工队。

董红衛也表示，房屋翻建可以采取聘用工程管理人管理的方式，这种方式质量和工期有保証，并且灵活；另外可以总包方式进行，不过这种方式产生偷工减料的机会就多些。在挑选建筑商时，应分析其背景，了解其口碑，考核其本身实力、技术能力和以往做过的工程。

比质量更隐蔽的软缺陷

张夏景表示，如果业主自己挑选建筑商，一定要考察其实际做过的工程。不过由于大部分人不是专业人士，常常隻看个皮毛。工艺质量问题相对还算比较容易发现，但建筑系统、设计方案和设计理念这类非质量的软件若出了问题，则必须靠专业人士的火眼金睛来辨明了。

张夏景举例说，位于York Mills豪宅区一栋很好的房子，采用非常好的石灰岩（Limestone）作外牆，屋顶却用了最普通的沥青瓦（asphalt shingle），与该区的档次格格不入，就像穿阿玛尼西装却配双普通布鞋，显得十分另类。业主在选择屋顶时可能节省了3万元，但将来卖屋时可能要少卖10万。

另一个例子是与客户一起去看一个朋友的翻建房，是该朋友找建筑商建自己做的。手工很不错，砖铺得平整，油漆均匀，但是却存在一个致命伤：这栋5500呎的房子，隻安装了一套冷暖系统，而市场上这么大的房子，99%都配有两套系统。一套系统主机容易超负荷，并且各个房间出现明显的冷热不均。张夏景表示，无论是经纪还是买家，稍微懂行的人都知道这是道硬伤，将来房子无法拿到市场上卖，除非买家也被忽悠。

张夏景最近为Willowdale一栋客户定制房验屋，这个全新的房子在市场上挂了很久，最后以170多万成交，这个低价在该区几乎不可能。一验之下发现这是栋“山寨版名牌”，手工粗糙，用料和工艺远不属于客户定制，甚至还不如开发商批量建造。此外，他还经常发现顶级豪宅配3流电器、现代化楼梯搭配传统风格的木牆裙、豪宅用4吋木地板等各种拼凑、不匹配的软件缺陷。

张夏景表示，出现这些问题，是因为业主没有寻求专业公司进行整体化的设计和管理，把握尺度，提供整体的专业意见，每个工序每个阶段的承包商都有各自的意见，做楼梯的隻管自己的楼梯，做屋顶的管屋顶，做外牆的隻负责外牆，一栋房子可能有几十个设计和意见拼凑在一起，不流畅，也没有整体性。

用手指长按图中二维码，马上免费下载都市电子报apps，足不出户，可以免费即时阅读、收藏《加拿大都市报》、《都市地產》！

识别图中