澳洲与国内政策体系，法律法规及项目操作模式都是有差别的，金信现在就给大家讲讲澳洲地产开发项目的具体操作流程：

1． 前期

1.1 成立公司

l 澳洲境内的土地开发项目需由澳洲公司完成，国内投资者可选择在澳成立公司或与澳洲公司合作开发此两种形式达到项目开发的目的。

l 如果要在澳洲成立公司，则需由具有澳洲国籍的自然人注册，由于在澳注册房产公司没有注册资金上的要求，所以投资者只需以法律文件确立股权比例，并实际拥有公司及项目的所有权（也可以以收购现有公司的形式实现控股）。

l 若合作开发，则与澳洲公司一同进行项目运作，经协商后以注资数额确定股权比例，并签订相关法律文件，以确保投资者利益。投资者可指派专人参与日常管理，也可与澳洲公司共同聘请项目经理管理事务。项目完成后按股权比例分配利润。

1.2 购置土地及设计审批

l 澳洲沿袭西方资本主义社会制度，土地所有权为私人永久拥有，所以土地交易对象均为个人。投资者可与土地所有者协商价格，也可请评估机构评估地价，之后双方聘请律师，并签署相关土地交易法律文件后即成交（土地交易的法律文件中会包含土地性质和建筑类别，对于大型地块会有是否克分割的批文）

l 若虚贷款，可想银行提交申请，完成相关审核和文件签署后，即完成土地交易。土地交易时间一般为60天。

l 对于开发项目的建筑则需由当地政府的相关部门审批后才可动工兴建，其外观，性质，设计风格都必须符合当地政府的要求及长远规划。设计方案需要由澳洲认可的设计公司完成，包括外观设计，现状地形图，总评图，道路系统规划图，绿地，风向，官网综合规划等（类似于国内建筑性详规），并提交当地建筑委员会审批，如有设计缺陷则提出修改方案并可再次提交，审批通过后方可交给建筑商施工。

l 对于项目设计和审批的费用视地块大小和项目规模而在几万到几十万澳币不等，需6-18个月的时间。就收益率来看，投资者购置生地自行设计开发要比直接接受审批后项目利润率要高一些。

2． 中期

2.1 确定建筑商

l 澳洲法律规定土地开发项目需由具备澳洲建筑资质的公司负责承建，投资者可以以招标形式选择建筑商，也可在推荐的数家公司中，通过比较资质，规模，造价，工程等方面的因素最终确定建筑商，并签定项目建设合同。该合同将明确规定开工时间，工程进度，工程质量及违约责任，质保期等相关问题。

2.2 工程款的支付

l 项目建设中工程款的支付均按照建设合同的条款分期支付给建筑商。建筑商会在每个阶段性竣工后向所辖第建筑安全委员会提请阶段性检测，并由该部门对建筑质量进行审核。若发现建筑质量问题， 该委员会将会限期整改，最终通过审核后将出具检测报告，建筑商便以此检测报告作为申请下一阶段工程款的依据。如因建筑商自身原因导致的工程质量等问题均由建筑商自行承担，投资者可视情况暂缓支付工程款，并可根据签订的建筑合同中关于工程进度的条款追究建筑商法律责任。

l 如工程款为银行贷款，则建筑商需将阶段性检测报告同时交给银行，由银行划拨下一阶段款项，并通知投资方。

项目整体竣工后，建筑商将会同投资方及各相关检测部门做整体验收，合格后结算尾款并结束合同关系。

质保期内的维修问题均由建筑商承担。

3． 后期

3.1 销售

l 土地交易完成并通过相关审核后就可以开始预售。房产销售可交由销售公司完成，一般情况在项目完工前就可以完成所有房产的销售。澳洲房产销售采用佣金制，开发商前期只需投入少量资金用以包装项目及印刷资料，然后与销售公司签订房产销售协议，确定销售佣金比例，并由销售公司专业团队负责推广和销售。佣金比例一般为房屋销售的2%-5%，也可按房屋类型定额支付。售佣金分两次支付给销售公司，客户签订购房合同并支付首付后将佣金的50%支付给销售公司，客户签订购房合同并支付首付款后将佣金的50%支付给销售商，等项目竣工，与客户正式交换房产所有权（或完成贷款手续）后支付另50%。

采编自网络

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