【走进美国-专稿】美国正在进入一个新的泡沫经济时期吗?!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-29 走进美国CheerinUS


【走进美国Cheerinus.com-专稿】自经济大萧条后,房价就一直在回升,很多城市的房价上涨速度可谓惊人。人们开始怀疑是否新一轮的泡沫经济就要来了?下面这篇文章编译于福布斯,我们来听听专家怎么说。




很多城市的房价都上涨得过快。就达拉斯和丹佛来说,这两个城市的房价早已超过了两城历史最高价。在过去的两年里,这两个城市的房价分别上涨了18%和20%。类似的情况同样还出现在很多西部的城市,包括西雅图和旧金山。根据Case-Shiller物价指数,就全国范围来说,在过去两年里,住房总价格上升10%,上涨中位数为13%。


就美国整体房价而言,虽然涨幅不像个别城市那样壮观,但仍然势头强劲。与此同时,整体信贷条件却日益松懈。根据Elli Mae数据,今年抵押贷款的平均信用分数只需要719,而过去两年的平均分数分别需要730和740。这就让越来越多的人开始讨论和质疑新的泡沫经济要来了。

事实上,泡沫经济的顾虑是多余的。因为大家忽视了三个非常重要的因素:

第一,即便信贷条件看起来是变松了,但它实则是从一个异常严格的状态平移到了不那么严格的状态。若你跟十年前对比一下,就会发现它其实并没有那么松懈。任何最近做过抵押贷款的人都可以证明,要得到批准着实是件头疼的事,因为需要满足大量的条件。




第二,虽然房价上涨程度已大大超出了人们现有的收入水平,但仍然有很多低利息率的借贷服务帮助人们支付房费。比如某些机构如果你首付20%的房价,那每月的还款率大概是个人总收入的15%。而在过去的泡沫经济时期,如果首付20%,每月的还款率是个人总收入的25%。




第三,也是最重要的因素,就是人们忽略了泡沫经济与住房供应之间的关系。在泡沫经济时期,房屋售卖速度太疯狂了,再加上次贷行业的发展,泡沫经济时期平均每年卖掉了710万的旧房和130万的新房。而在泡沫经济最巅峰的那四年,平均每年建造新房190万。(所以虽然房价被炒的很高,但实际上房屋的价值并没有那么高,所以泡沫终会破碎)。

而与之相应,过去四年,平均每年建房95万,只相当于泡沫经济时期的一半。由于房屋供应的不足,房价自然上涨。但这样的上涨是实际的上涨,并不像泡沫经济时期的虚高。所以要弥补这样的不平衡就是加快建房速度,多建新房。

因此,美国市场需要更多的房屋来满足需求。

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