政府为什么突然不让买房了?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-03 卡城华人之窗



随着深圳上海近日出台最严房价调控措施,多年没听说过的房地产调控突然间又回来了。从疯狂到收紧,一线楼市氛围瞬间转变,让人措手不及。为什么突然不让你买房了?作者认为,一线城市房价调控背后是国家更重要的战略意图……


不是经济正处于下行期吗?


不是房地产要去库存吗?


不是要拉动消费吗?


不是要鼓励农民工和大学生买房吗?


不是要降低税费和首付款为居民买房提供便利和杠杆吗?


怎么突然之间又开始收紧不让你买房了?


就在这个周末,新一轮房地产调控大幕开启,上海打响了第一枪。上海的收紧政策包括外地户口买房资格需缴纳社保,年限从2年改为5年,而且不能是单身;二套房首付比例普通住房为50%,非普通住房70%;而且,购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入信用平台。


同一天,深圳也连夜发文,主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是,首套是“只认贷不认房”,也就是只要没有房贷,就算首套;非深圳户口购房,社保缴满年限由1年提高到3年。


除了北京已有严控政策,上海深圳又新出台最严房价调控措施之外,武汉南京苏州等二线城市也来凑热闹了,包括公积金最高额度由60万下调为50万等。多年没有听说过的房产调控突然之间又回来了。去年还在说救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政,要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业,现在突然之间,国家又开始出台政策,限制你买房了。这背后的原因是什么?


2016年开年以来,一线城市房价上涨过快,引发决策层对后续房价断崖式下跌的担忧,这是引发新一轮调控的原因之一,毕竟对北京上海深圳这样的城市房价,已经高得离谱,大大超越居民购买能力。香港被认为是房价泡沫最高的,但它的房价收入比也才15.6倍,纽约和伦敦也不过是10倍、12倍,东京是8倍,但北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.4、42.3和33.7倍(中金公司数据)。


但你必须认识到,在中央决策者视野中,肯定不会只有房价这么简单,一线城市房价调控背后必须配合其他更重要的国家战略意图;甚至在地方主政者眼里,房价问题也不会成为最核心的事情。但这一次草哥发现,两会之后,上海市和深圳市的主要负责领导都三番五次出来表态,表示要拥护中央的“因城施策”的要求。上海相关负责人说,必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求,按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律,从上海实际出发,加强调控力度。


很显然,中间肯定发生了什么。为什么要“因城施策”?因为中国房地产矛盾的核心在于,一方面房价上涨压力增大,另一方面房地产库存畸高,在一线城市涨价效应下,二三四线城市的房价也很难降下来,甚至会蔓延开来,价格降不下来,库存又高,这样僵持下去不能一起等死啊;而且,北上深几个一线城市房价上涨过快,金融工具方便使用,还有人购买,但三四线城市却大量库存,价格下不来,也没人买,这会导致什么后果呢?这会产生典型的“虹吸效应”,即大量资金涌向和追捧热点城市,导致金融风险聚集,而三四线城市更加萧条,去库存更加缓慢。


草哥认识的几个在杭州做生意的朋友,年前甚至把杭州的房子都卖了,跑到上海来买房,说是在人民币贬值、生意不好做的情况下,只有买上海的房子才能保值增值,不使财富缩水。连离上海这么近、风景这么好的杭州,财富都被你上海“虹吸”过来了,可想而知其他小城市,稍微有点钱的人,不都跑到你这边买房了,不都把财富转移过来了。


这种现象的发生,是这届中央决策层非常不愿意看到的,这除了导致所谓的富贵“大城市病”,导致新的和更快的贫富差距、中西部差距、大小城市差距和城乡差距拉大之外,还将导致加快三四线城市的萧条、破败和大量人口的流出,这才是中央决策层的真正心头之痛。


今年春节期间,很多文章在讨论乡村的凋敝问题,说农民工到大城市打工,农村只剩下老人和小孩,这确实是个问题,但这只是中国城镇化进程中的正常现象,如果农民工能在家乡附近的小城市买房,这些问题或许能部分解决。在中央决策层视野中,比农村凋敝更严重的是大量三四线小城市的“小城市病”、空心化和破败。


跟“大城市”交通拥堵这样的富贵病不同,“小城市病”主要是营养不良和造血功能缺乏造成。中国大量的小城市由于发展资源不足和单一,人才大量外流,内生性发展能力欠缺,产业单一,在大城市持续“抽血”小城市的发展格局之下,矛盾不断积聚,弊端不断放大,从而酿成“小城市病”。特别是在经济下滑周期期间,更多的小城市病还将持续爆发。


在这些城市中,除了政府机关、银行、电力、通讯、学校等公共部门和餐饮门店外,几乎没有像样的产业和就业机会。有些城市以前还有点自然资源可卖,随着这几年钢铁煤炭等价格下行,单一的产业结构也遭遇沉重打击,像鄂尔多斯、山西吕梁这些此前光鲜的城市,很快被沦陷。就业机会的缺失,导致小城市人才流失的同时,文化氛围和社会风气也急剧下滑,城镇化发展能力越来越弱。赌博、贪污、黑社会化等现象层出不穷,类似“鬼城”、“东北危机”、“东北沦陷”等现象,恐怕才刚刚开始,不尽快扭转这一局面,中国贫富差距会越拉越大,沦陷城市面积会不断扩大。


很显然,中国光有北京、上海、广州、深圳并不算什么,光有超大城市、特大城市不算什么,北上广深的房价能买下整个美国也不算什么,关键是占人口70%以上的二三四线城市,它们是否同样富裕和光鲜?根据新的城市规模设定标准,我国有超过1800多个城市属于小城市,小城市数量占中国县城以上规模城市总量比例便超过了85%。中国整体上还处于一个小城市占绝对多数的城镇化分布形态,加上一些二三线城市,占比多数的非一线城市在新型城镇化进程中的发展质量高低,是决定中国城镇化发展质量和是否健康顺利的根本性问题。


在美国、加拿大和欧洲等国家,小城镇的文化氛围和人均收入是不比大城市差的。比如在美国,亿万富豪巴菲特能在奥马哈这样几十万人口的城市成长发展壮大,几十年不动,在中国是不可想象的;再比如在加拿大的179座城市中,按照2009年家庭平均年收入来排位,他们的三大城市多伦多、蒙特利尔、温哥华分别只排在第37位(8.95万加元)、第158位(5.90万加元)和第56位(8.54万加元)。而排在前三位的则分别是三个毫不起眼的小地方:Wood Buffalo(16.91万加元)、Oakville(14.37万加元)和Caledon(13.87万加元)。


加拿大有很多高收入企业是设在小城市的,很多著名的大学都有多个校区,分设在不同的城市,特别是一些小城市,比如最著名的大学之一不列颠哥伦比亚大学,就有一个校区是设在小镇基洛纳。


可是在中国,随着城市人口的由多到少,工资收入也基本成正比例地由多到少排列,大量的教育、医疗和科研资源都集中在几个大城市,加上房产和金融两大吸血工具,快要把其他城市的血抽干了。


这种现象必须扭转,中央也明显认识到了这种扭曲发展的弊端。所以,时隔37年之后,召开了中央城市工作会议,并否定了樊纲等经济学家所提出的优先发展北京上海等“特大型城市”的主张,而是提出发展“城市群”的概念,从空间布局上来讲,东部城市群要进一步地优化提升,同时在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市,促进边疆中心城市、口岸城市联动发展,让中西部地区广大群众在家门口也能分享城镇化成果。


回头看我们应该明白,一线城市的房价问题,在中央决策层视野里,不只是压制房价那么简单,它还涉及到城市发展战略和规划的转变,以及城乡一体化、中西部发展不平衡、特大城市与二三四线城市发展不平衡等涉及国家稳定的问题,这才是房价调控背后的中央大棋局。


“赢者通吃”只是赌场规则,不能成为一个国家城市发展的丛林法则;城市让生活更美好,不能只是让部分人美好,而对更多人却是梦魇;房价,什么时候不再成为中国人心头之痛?什么时候不再成为年轻人梦想的绊脚石?


房子成了金融产品,这是政府的耻辱,人民的悲哀。房子必须限购,必须阻止投机倒把,必须阻止囤积居奇,还房子是用来居住的本来面目。现在深圳房价收入比高达28倍,全世界最高,在腾讯、华为工作的员工都买不起房,不能不说这是一场灾难。


深层原因呢?

深层原因是分税制后的土地财政!


94年分税制后,地方政府普遍缺钱,只有靠卖地维持财政收支平衡,分税制导致了土地财政,土地财政导致了高房价。因为房子属于刚需品,老百姓只能承受高房价带来的痛苦,那真要耗掉三代的财富积累,但它却给了有钱人通过"囤积居奇"沦为金融产品,进一步搜刮老百姓财富的机会。


房子沦为金融产品的第一个特征是它失去了自己的使用价值。房子从本质上说就只是自住或出租两个功能,但现在一线城市的房子早就是一种金融产品了,只问买入、卖出收益,投机客们有谁会谈论它的使用价值呢?这样,真正需要住房的老百姓就成了这种“金融产品”的受害者了。

确实,房子如果任其炒买炒卖,那是政府不作为。也是有钱人玩的游戏。终有一天游戏会玩不下去。


我不入地狱谁TM爱入谁入:灾难就灾难吧,我身边和我一样情况的同事基本上都是买不起,两年前啃老还能买房,现在把老啃光都买不起。我们对比起来也就是纯屌丝。让子弹飞去吧。


古人云,“有恒产者有恒心”。房子,是硬通货,是心灵停泊的港湾,是抵抗风雨的归宿,甚至成为让天下寒士欢颜的符号。政府必须负起让老百姓买得起房的责任!


金融产品是用钱来挣钱,房子这种金融产品就是通过房子为道具,用钱来挣钱。这样,必然要让房子的价值涨起来才有机会,这就是为什么房价中注入了大量泡沫的原因。各位,想知道目前中国房价中的泡沫到底有多少吗?接下来,我给各位算算。


房价泡沫计算公式:房价泡沫=1-正常房价收入比/(该地区房价收入比,国际标准的房价收入比小于6年,在这里,我给中国正常房价收入比取值6年,而2015年一线城市的房价收入比保守估计平均至少20年,因此,计算1-6/20的数值,可得出中国房价泡沫高达70%。也就是说,总市值1000万元的住房,合理价约300万元,泡沫约700万元。


房价泡沫不仅极大地扭曲了产业结构,打击了企业家精神,加剧了收入差距和贫富分化,全民不想干实业,都想玩脱实向虚的游戏。

房子已经沦为金融产品的第二个特征是投机客能够轻而易举凭借高杠杆从事房产投机房产不仅可以大规模使用杠杆,可用来抵押融资,还衍生出做市商模式,一些房产中介竟然成了房产金融平台。金融产品其核心是信用制造和杠杆交易,金融投机无不大肆运用金融杠杆,投机客能够轻而易举凭借高杠杆从事房产投机,如果首付2成,那么相当于使用了5倍杠杆。如果全部是0首付,如果不考虑其他税费,意味着可以买下整个城市或者整个国家。对于房产投资客,必须停止一切形式的金融杠杆,否则,乾坤颠倒,房子就不再是房子了,成了一种十足的金融产品。


经济不能再泡沫化,房价就不能再泡沫化,房子就不能再金融化!


要还房子的本来面目,去满足真实的住房需求,政府在去库存过程中,对炒房的现象不能再坐视不管。房产与粮食一样,属于民生需求,政府有责任让老百姓买得起,未来一定要去房产的金融属性,对于超过人均80平方米的面积,要征收高税率的消费税,以避免囤积居奇,投机倒把。经济问题就是社会问题,只要我们凭良知、从常识出发,都能看清楚问题所在,但要解决问题,政府要从人民的立场出发,为人民改革,就能找到最佳方法。


房子是必需品,特别是对年轻人来说,而房价越来越高,把年轻人捆绑住了,大家都在想怎么投机倒把、快速来钱,而不是说创造实实在在的价值,这对国家的未来绝对是一场灾难。


有人就由于多购买了一套房子,就抵得上一个白领工作一辈子,这是什么逻辑!


就有人说过,中国的高房价毁灭了年轻人爱情,也毁灭了年轻人想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。现在,年轻人大学一毕业就成为中年人,为了柴米油盐精打细算。他们的生活,从一开始就是物质的、世故的,而不能体验一段浪漫的人生,一种面向心灵的生活方式



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