个案 4月到, 购房出租(BtL)及印花税新政应对方案全解析, 内含'隐性政策'解读!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-30 英国房产与投资专刊



新财年购房出租(Buy to let印花税您必须要了解的相关事项,房姐为您做涨税前的最后梳理。新政查漏补缺以及两个个案分析(公司购房&自建二套房),帮您考虑到之前可能未曾想到的方方面面。




4月新财年转眼就要到了,对于在英投资者来说,最重大的变化无非就是对二套房和购房出租(Buy to let)印花税的上涨。政策的确是一直在变,不过与之应对的对策也在不断更新。

 

在文章最开始我们先来简要回顾一下4月印花税的新变动。去年奥斯本的秋季预算案指出,今年4月1日起凡是在英格兰,威尔士以及北爱尔兰,购买或出售二套房将会在原有基础上多缴纳3%的印花税。其实对于广大在英房产投资者,仅仅知晓“多交3%”是远远不够的,想寻得最适合自己的解决之道,就要对此新政拥有一个透彻的理解。

 

1
 政策查漏补缺

首先我们需要了解房产印花税采用累进税率缴纳,详见下表:

 


例如倘若您购买一套价值20万英镑的二套房或者购房出租房产,在今年4月以后需要缴纳共计7500英镑的印花税,比税改前多交6000英镑。

 

其次,关于需要多交3%印花税房产类型,仅仅知道“二套房”和“购房出租”这两点是不够的,因为有几种类型的房产具有豁免权船房,活动住宅(拖车/大篷车),以及售价在4万英镑以下的房产,这几类房产即使是“二套”也不用按高税率计算。

 

2
 五大对策面对税收新政

下面房姐为大家介绍五大对策面对即将到来的税收新政:

 

  • 住房再抵押贷款(Remortgage)

还是以160,000英镑房产,120,000英镑贷款,贷款利率5%为例,我们之前已经讨论了新政后收益将会变为亏损588镑。假如这个时候,该房产投资者选择住房再抵押贷款,换为5年期、固定利率3.79%的贷款产品,那么您每年可以在贷款利息上少缴纳1,452镑,将亏损588镑扭转为盈利574镑,就与税收政策变化前的612镑相差无几了。税收新政主要针对的就是贷款利息部分,所以选择利率较低的住房再抵押贷款能够有效地帮助投资者挽回损失。

 

  • 将租金收入挂到没有收入的亲人身上

假如您有暂时没有在工作,没有收入的亲人,如配偶、子女等,您可以将租金收入的受益人改成他们,因为只要总收入没有达到个人所得税起征点是一分税款都不用缴纳的。目前个人所得税的起征点为10,600英镑,明年将会上升到11,000英镑左右,2020年将会达到12,500英镑。

 

  • 通过公司投资

2017年起,新的税收政策规定企业税税率将降到19%,到2020年更是会降到18%。假如您通过一家公司投资Buy-to-let项目,您的租金收入将会以企业分红的方式入账,因此缴纳税款时只需缴纳利率相对较低的企业税而不是个人所得税。不仅如此,所有的成本支出(包括贷款利息)都能够用来减免税款,帮助投资回报实现最大化。操作过程也不会太复杂,投资人可以雇佣律师为您全权打理。

 

  • 出售房产或尽可能偿还贷款

如果投资者认为以上三种方法较为麻烦的话,可以选择在税收新政实施前,保证收益的情况下,将现有的Buy-to-let项目出售,获得最直接的房价上涨收益。或者您也可以在20174月之前,尽可能地偿还贷款,甚至将贷款还清,这样个人所得税征收政策的变化对您的影响就可以降至最小了。

 

  • 上涨房租

当然还有一个最“直接粗暴”的方法,那就是上涨每月租金,以增加租金收入的方式来抵消掉税金上涨的部分。但是这样做的有两个缺陷:第一,您的收入需要缴纳个人所得税的部分将会更多;第二,租金上涨之后您的房产在出租时的市场竞争力将会下降,可能会比以往更难出租。虽然这样做有一定的缺陷,但是大部分都认为新的Buy-to-let个人所得税政策必定会促使整个房屋租赁市场的价格上涨。

 

3
 个案分析之公司购房

既然个人购买二套房受阻,那么通过公司购买是否可行?这是不少投资者提出的问题。在这里房姐告诉大家,通过公司投资Buy-to-let项目,租金收入将不再算作个人收入,而是公司分红,因此不用缴纳个人所得税(income tax),取而代之的是企业税(corporation tax),目前个人所得税的起征点是10,600镑,10,600-42,385镑部分税率20%,42,385-150,000镑部分税率40%,超过150,000部分税率45%;300,000镑以下企业税税率为20%,并将在2017年下降到19%,2020年下降到18%。因此通过公司投资Buy-to-let项目有以下几点利弊

 

利:假如每年房租收入大于42,385镑,那么超过42,385镑的部分将会被征收40%的个人所得税,通过公司投资则可以保证无论房租收入超过42,385镑与否都按照20%的税率计算。因此,根据计算,当投资者每年的租金收入超过52,940镑时,通过公司投资所缴纳的税额较少。从2017年4月开始,投资Buy-to-let项目,银行贷款利息将不能作为成本从个人所得税计算中扣除,但通过公司投资银行贷款利息仍能从企业税计算中扣除,这样的话缴纳的税额也会少很多。在特定情况下,继承通过公司投资的房产能够免去40%的遗产税(具体操作流程需咨询律师)。

 

弊:通过公司投资Buy-to-let项目,最大的问题主要在贷款上,投资者基本上不大可能申请到与个人投资一样的Buy-to-let贷款产品,需要选择商业贷款产品。商业贷款产品的利率比Buy-to-let贷款产品的利率更高,并且通常也不是纯利息贷款(interest-only),每月还贷金额较大。其他次要的弊端包括会有一些额外的杂项开支(如律师费用)以及相较个人投资更为麻烦等。

 

那么,如何决定是否通过公司投资Buy-to-let项目呢?假如投资者符合以下几点则可考虑选择公司投资:年租金收入将会超过52,940镑(1018镑左右一周);需要贷款的金额较大,每月还款多(主要针对20174月个人所得税新政实施后);购买房产最终将会作为遗产留给下一代。

 

因此,通过公司投资房产有利有弊,究竟利大于弊还是弊大于利还是要看具体情况。投资者需要慎重考虑到底以何种方式投资,假如决定通过公司投资最好先咨询专业律师,保证自己的利益最大化。

 

4
 个案分析之自建二套房和出售第一套房



面对即将上涨的税金,还有些投资者干脆自己买地搭建第二套住房,这样的做法是否也需要按高税率计算呢?例如一位投资者R先生表示,他目前购买到一处建筑用地,价值10.7万英镑,建房费用大概是在18万英镑,建后房产价值预估40万英镑。房姐告诉您,通常来讲,自建房屋需要交付的印花税要比购房少得多,需要交的印花税多半是是买地时的花费,而不是按照建成后的房屋价值交纳。此案例中地皮适用于一般缴税标准,费用是10.7万英镑,小于125000英镑,因此不需要交纳印花税(非住宅用途的地皮缴税门槛是150000英镑)。

 

另外,如果您之前已经拥有一套房产,但是想将现有房产卖出,同时购买另一套新房产,这种情况下您也不需多按高税率一栏计算。需要注意的是,如果您在想要出售的房子还未售出,就购买了第二套房产,那么此时您仍然需要按高税率计算缴纳税费,但是,如果您的原有房产在36个月之内被出售掉,将会得到多缴纳税金的返还(即最后所交的金额仍为低税率一栏的数额)。

 

印花税的增收无疑会增加部分人群的房产支出,但是对于更大一部分民众来说,通过对印花税的增收,政府可以为更多在建经济适用房项目注资,切实推动Help-to-buy政策的顺利落实,无疑是一个将资金取之于民,用之于民的做法。另外,值得注意的是,在政府报告的数据中,我们发现在2017-2019年间新建住房数量会周期性减少,待到2020年数量才开始有所回升。因此我们预测2017-2019年房价增速可能会更快,投资者可根据市场供求找准时机进行投资。

 

想要了解更多关于如何投资Buy-to-let项目的细节,包括投资流程、哪些地区将会成为投资热点以及更多新政策的应对方法,欢迎您添加下方微信,房姐会为您提供政策解析以及一对一个案分析!





关于《英国房产与投资专刊》


《英国房产与投资专刊》创立于英国伦敦,集结了多位深浸英国房产、投资、税务等领域的精英组建投资智囊团,致力于做英国投资价值的梳理者、投资路径的参谋者、投资思路的建议者、投资趋势的洞见者。

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