《不妨投在这儿!-大悟沉寂1年后的首篇房产推荐大文!》【2016澳房项目推荐报告01】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-27 澳洲房产大全


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【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济,区域演变,银行贷款等为主,只求做到客观和中立,以降低国内外信息不对称的现象。



(温馨提示:因本文所列图片较多,请在网络环境良好的情况下阅读。)


文/大悟 (微信号:262739843)


前言

 

无论何种投资,它都是一件非常主观的事情,房产文章亦然。所以我所写的所有文章,都仅代表我个人的看法。

 

为了澳洲房产大全的【我的看房日记】系列,过去的近1年时间,每个周六,我都交给了悉尼房产,你问我累不累?咋能不累呢?!车里备了糖果,因为中午没时间吃饭,饿了就吃点糖,补充点能量,虽然不太对得起身体,但是脑中对于大部分区域的了解速度已见雏形。

 

今天的推荐项目,是位于悉尼的西北区的别墅项目。

 

正文


【悉尼西北10点投资要素需知道】


1. 坐拥全球第12位的世界最佳商业园区Norwest,世界级企业云集于此


2. 2036总体规划报告,西北园区人口增加725%!排名澳洲前列


3. 全澳最佳生活指数排名前20位


4. 拥有两座南半球排名前十大购物中心


5. 悉尼耗资最大,价值83亿澳币的基建之西北铁路流经于此 


6. 全悉尼最健康的房价收入比之一


7. 悉尼西北未来人口增加200,000


8. 未来将在此新建70,000住宅,以适应人口增长


9 目前全新独栋别墅项目中,现金流最健康之一


10 目前市场所售项目中,投资自住比最健康之一



有人可能会说,西北啊,那片我知道,离市中心猴远,也没个火车站,地广人稀的,不要不要不要。

 

没问题!投资本来就是个人行为,大家要都看好一片区域,都买入了,那还有啥意思?一定要有一部分这么看问题,那投资起来才有成就感!


我们先思考一个问题:


远是不是就一定代表区域不成熟,房价表现不好?


我们来列举几个距离悉尼市中心25公里开外的区域的房价表现。


1. Castle Hill(悉尼西北核心区 距离悉尼市中心33.3公里)


悉尼所在的新南威尔士州所有共计1463个区域中,独立屋房价排名第301位,过去一年房价增长22.73%,全州第301位,悉尼十大购物区域之一,2019年建成火车线的一站。


2 Cherrybrook(悉尼西北过去涨幅新星,距离市中心30公里左右)


房价排名第198位,过去一年房价增长31.52%,排名第76位。2019年建成的火车线一站。


3 West Pennant Hills(悉尼西北区,距离市中心25公里左右)



房价排名167, 未来无火车站。


反过来,再举俩例子。


1 Lakemba(悉尼西区,有火车站 距离市中心17公里)



独立屋屋中位价95万澳币。


2 Greenacre (悉尼西区,距离市中心18公里左右)


房屋中位价87万,无火车站。


以上两个区都位于悉尼西部,居住人口40%以上为阿拉伯人。


悉尼西北还有Bella Vista,Pennant Hills, Thornleigh,Beecroft等区域的中位价也都是120万澳币以上,还有像悉尼北部的Avalon, Palm Beach等已经出40公里范围了,中位价甚至更高,为了节省大家流量,就不一一列举了。


可见,距离也许是必要条件,但并不是充分条件,它也不能成为衡量一个区域好坏的唯一标准。


项目区域:Kellyville(悉尼西北区 距离市中心36公里)


独立屋中位价110万澳币,排名全州第331位,未来西北铁路一站。


说了很多遍悉尼西北铁路,发一张2019年铁路交工时路线图。


西北铁路线站点依次为:EPPING-CHERRYBROOK-SHOWGROUND-NORWEST-BELLA VISTA-KELLYVILLE-ROUSE HILL-CUDGEGONG ROAD


大悟推荐理由:


以下我列举了几点我自己通过对于悉尼西北区的大量考察,给出的个人看法:


1 刚需至上


随着悉尼房价的增长快于收入增长速度,房屋的可承受能力正变得越来越严峻。放到第一点说,一定是最重要的。


何为刚需?就是和如衣食住行的基本生活最相关的。


试想一下,你现在手里的预算有限,家里老婆孩子老人加起来5口人以上,3房公寓是否能满足你的基本需求?基本满足不了。那是不是要看4房以上的物业?


100万澳币在悉尼能选择house的区域里,你的要求是什么?换位思考,如果是我,要买100万澳币左右的房屋,我会首先考虑当地人口组成及收入的软环境,再会考虑未来购物,交通,学校等的硬性环境。按照这样的思路综合考虑后,基本就把悉尼的西区,悉尼的西南目前有全新house的区域排除了。


所以我说,选择西北区有主动的成分,也颇有那么一点被动的成分。


有人会说了,那我看二手物业不行么?当然可以,而且你的选择余地也会大很多,但对海外买家而言,目前政策并不允许购买澳洲的二手房;另外,二手物业需要在短时间集齐房款的20%-30%以上加印花税,也不是所有人都能办得到;最后,和全新物业相比,二手物业的年头太久,未来的维修费用并不是个小数字,包括修剪树木,除白蚁等,对于动手能力较差的中国买家,这是一项不小的花费和挑战。



2 独立屋(House)的租金回报率值得肯定


这一点,主要是从投资角度考量。一般来讲,独立屋的租金回报率相比公寓要低。个人觉得,多数是因为独立屋房价太高,贷款利息高所致。拿公寓举个例子,1栋公寓楼,1房80万,周租金也许能达到750,2房公寓130万,周租金也许能打到1100,3房顶层公寓卖240万,其周租金也就1500撑死了。而多数的独立屋就如同3房公寓一样,尽管增值效果也许是最好的,但现金流往往是最差的。也就是说,租客的承受能力是有限的,如在不超过这个度的前提下,自然是最好的。


我们看一下Kellyville区域目前的独立屋租金表现。


Kellyville目前在租物业56套,对于新房而言,租金上700/周问题不大。这对于100万澳币左右的独立屋而言,可与100万公寓相媲美了。


目前如Mirvac在悉尼2.5公里的2房公寓卖到130万开外,租金900/周,诸如此般的例子,不胜枚举。悉尼一些区域目前的公寓量过多,短时供应过多,悉尼整体公寓租金年增长率2%多一点,这也是为什么我觉得这样价位的独立屋现金流是其优势的原因之一,同时,区域的人口收入的软环境对于这一点的支撑也同样关键。


3 入市时间并不晚


人是感性的动物。如果2011年,咱们聊悉尼的西北区,那时的独立屋也就60多万澳币,别说投资人了,就连我自己都无法说服自己。开车那么久,地广人稀,遥遥无期的火车站,政府还在回购土地中,区域内购物中心也落成不久,人流量十分有限,区域内大片的空地,好似百废待兴之势,但作为曾经视觉系的一员,我还是慌,因为当时我自己并不愿意住在这里。


而今的火车站已开工,区域内人流量逐渐旺盛起来,周末居然都开始堵车了。


2009年10月的悉尼西北卫星图:


2016年2月的悉尼西北卫星图:


区域内房屋开工速度随着房市的变好,房价的攀升,也变得越来越快。


下图绿点所在的街道叫Samantha Riley Drive,这是一条见证Kellyville成长的公路。当你开车路过时,整体区域是从成熟的社区到正在兴建的社区。目前的Kellyville全新土地已经没有了,待开发的项目还有50%,考虑到区域内基建完善,现金流稳定,我想当这片区域开发完毕,再想等新开发项目,就要一路再向北开了。



4 区域内全新独立屋和公寓房价横向比较,独立屋-胜。


下图列举了Kellyville及近的Bella Vista,Cherrybrook,远的Rouse Hill和Cudgegong Road区域内3房公寓的房价。


Kellyville同区全新3房要75万澳币起,现在同区4房的还是双层的独立屋100万澳币,你怎么选?



同样位于西北的如Epping的一些2房全新公寓都要卖到95万以上,周租金疲软,你怎么选?

(查看【我的看房日记22】《悉尼Epping区域所有项目盘点》 在澳房大全微信平台输入:悟22 )



5 同价位可替代产品少,造就了未来房价的稳中增长。


这一点是我最近悟出来的。经常有客人问:“大悟啊,你帮我看看,这个项目怎么样?” 


假设现在有90万澳币,你要买公寓,你可以选择下北区的Lane Cove,可以选南区Wolli Creek的,可以选Epping, 可以选离市区近的Alexandria......


现在100万澳币,要买全新的4房独立屋,你怎么选?


这就是我文中开头说的,这种选择甚至“颇有点被动”的意思。



6 历时时间较短,房价增值周期较短


总得来讲,独立屋的开发进程要比公寓快得多,地基不需要打得太深,1年后就能看到很多变化。这就是你为什么去年去看时还是一片森林,2年后就已经建成大片house群,炊烟袅袅了。


前几天我在朋友圈里登了三张图,是关于墨尔本西南区独立屋的卫星图。很多投资人一头雾水,纷纷问询。在此一并融入,做个对比。


下图为墨尔本西南区Point Cook,Werribee,Tarneit及Truganina区域的2015年底卫星图。我要说的一句话就可以概括:可开发用地过多,历时太久,房屋价值有限。

目前像这样的项目有的不到40万澳币便可以买到,提供3年7%的租金担保,就澳洲人这效率,估计最少也得20年+才能发展完毕。目前在住的很多是印度,巴基斯坦,斯里兰卡等收入不高,又特别爱生孩子的人群。


而在悉尼,把正在开发的Kellyville, The Ponds,Rouse Hill以及未来的Riverstone, Box Hill等都算进去,也不及上图的三分之一土地面积。所以在悉尼,你鲜有听过租金担保一说,因为像这样的物业要比墨尔本西南稀缺的多。


总之,天底下没有免费的午餐,记住我这句话。


7 悉尼西北区域基建发展日臻完善


铁路交通


近年来澳洲最大一笔交通规划--悉尼83亿澳币西北铁路,总长23公里。最快将于2019年上半年完工。



通过此铁路,从Kellyville到悉尼几大主要就业带时间如下:

公路交通


悉尼西北区已开通T-way, 即全封闭式公共汽车专用路(私家车在任何时候都不得公用),是目前悉尼仅有的两条封闭运行快速公交系统之一。

T-way将悉尼的西北与西区就业带如Parramatta通过快速公路连接。同时,T-way通行于Kellyville区的所有主要公路。



购物区域


  • Kellyville购物中心

  • Rouse Hill 购物中心(4公里)西北新区最大购物中心

  • Castle Hill购物中心 (6公里)全澳10大购物中心



教育


小学+初中

  • Kellyville Public School

  • Our Lady of the Rosary Primary School

  • Our Lady of the Angels Primary School

  • Sherwood Ridge Public School


高中

  • Kellyville High School


其他

  • Tallowood School

  • Australian International Academy of Education - Kellyville Campus

  • William Branwhite Clarke College

  • Hills Adventist College - North Kellyville Campus


8 西北就业需求强烈


Kellyville的周边辐射就业带: 


  • Bella Vista(即Norwest商业区)(距离4公里)

  • Castle Hill (距离5公里)

  • Rouse Hill(距离6公里)

  • Parramatta(距离17公里)

仅这四区的总就业人数,在【2036年总发展规划报告】中,自2006年起的30年中,总就业人数将突破10万人。也是未来悉尼总就业增长定位的核心区域。



9 人口组成及收入堪比北区


这点是让我十分惊讶的。在关于西北区的看房日记里,我对于其区域内的房屋印象很深刻。原因是每处二手物业都非常整洁。


区域内自住物业比例超过80%,当地人口组成73%以上为当地人。



家庭年收入在13-18万澳币最多,其次为8-13万,然后为18万以上。超过所在辖区The Hills Shire区域平均水平。你要知道,The Hills Shire Council覆盖范围包括房价堪称豪宅区的Bella Vista, 包括堪比上北区的Castle Hill, West Pennant Hills, Beaumont Hills。作为目前房价在辖区内排名不算靠前的Kellyville,这已然不算差了。



项目简介:


此项目经【澳洲房产大全】团队甄选后,认为是目前所有在售项目中性价比最高,距离成熟社区最近,也是占地最大的一处。

项目类型:独栋别墅 

土地交割时间:2016年11月

总交房时间:2017年中旬

第一期总套数:仅24套

占地面积区间:382平---607平

别墅总价格区间:101万澳币---120万澳币

海外买家比例暂无限制

房屋类型:4房2/2.5卫2车位 5房3卫2车位 4房2/2.5卫1车位 


考察后实景照片:


总结:


有很多人会人云亦云的说,占地不算大嘛,我要700平以上的地,那我要问你一个问题,你知道700平是个什么概念么?如果是单层别墅,也许700平你感觉不会很强烈,但双层别墅占地700平已经算豪宅了,400平已经完全可以满足多数人需求了。


目前按照70%贷款,700/周的租金现金流,100万澳币的物业每年的现金流全部为正,不需要再垫付任何。而且别墅项目的印花税只计算土地部分的,比100万澳币的公寓在印花税上节省约2万澳币。


对于国内投资人而言,首付仅50万人民币。


Anyway, 一处房产而已,你把它说破天也不现实,也不是我的风格。这篇文章的内容挺多的,图片也多,有两句话我觉得特别重要,需要重申:


1,抛去豪宅市场不说,独立屋的涨幅一般要高于公寓市场,因为独立屋更加稀缺。


2,100万澳币左右的物业,目前在悉尼,此别墅项目无论从供需,现金流,还是从投资自住比,区域人口密度,未来发展,基础设施建设等方面,可以说在目前同价房产商品中十分难能可贵。


投资是个人行为,以上内容仅代表大悟个人观点。如有兴趣或问题,


请添加大悟微信:262739843 

或致电:0424 819 918 


感谢阅读!


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