【美国安居置业】美国房产税制度常见问答(上)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-02 美国安居置业一点通


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导语

又到了一年一度要交纳美国房地产税的时间了。尽管每年都按时交纳,但很多新移民对于美国地产税分类、计算方法、以及缴纳方式和用途都不甚了解。本篇文章,小编通过常见问答的形式为您理清这些问题。



什么是房产税?( Property Taxes)


房产税是向房产所有人征收的税种。根据房产所在地,由政府管理机构进行征收,包括国家政府、联邦政府、地理区域、县或市政当局。不同的管理机构可对同一房产征税。房产税与出租抵押税不同,后者是依据出租或抵押金额进行征收。


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有担保房产税(Secured Property Taxes


什么是“有担保的房产税?

  “有担保的税收是针对不动产征收的(如土地、建筑物)。税收意味着财产的留置权,即使没有官方文件的记录,但可以被土地/房产担保。也就是说,如果超过5年没有缴税,那么用以担保的不动产将会被出售以支付税款。


有担保房产税从什么时候开始算起?

  评税员以1月1日的房产价值作为标准,这个日期也被称为税收留置权日。有担保的房产税单将会在数月后寄出,其所依据的是留置权日的房产价值。


税收额度是如何确定的?

  评税员在1月1日确认的房产价值乘以税率(通常是1%加上选民认可的负债),再加上一些特殊费用。这些特殊费用是由当地政府决定的,与税务员无关。如针对下水道的评估就是一项典型的增收费用。


有担保房产税的有效时间是多久?

  有担保房产税覆盖一个“财政年”。一个财政年度从7月1日算起,到下一年6月30日止。


我该在什么时间缴税?

  每年11月1日前,税务员会将有担保的房产税单寄出。如果您没有收到税单,或是最近刚购买了房产,您可通过去电咨询或登录网站系统来查询应缴付费用。


上缴有担保房产税的截止日期是什么时候?

  有担保房产税的征收采用分两期分期付款的方式:

  1)第一期缴费时间为11月1日至12月10日下午5点。如果您逾期支付,须多支付10%的罚款。

  2)第二期缴费时间为2月1日至4月10日下午5点。如果您逾期支付,须多支付10%+40美元的罚款。


我该在什么时候寄出支付证明以避免被罚款?

  截止日期见下。为避免逾期罚款,您信封上必须盖有未超期的美国邮政邮戳。

  第一期:12月10日下午5点

  第二期:4月10日下午5点


邮寄时有什么要求?

  正常情况下,请将分期券和支票放在装收税单的信封中一并寄出。如果您遗失了原始信封,请您使用标准尺寸的信封邮寄。


盖有私人邮局的邮戳可以接受吗?

  不可以。加州法律规定税务员只能以美国邮政的邮戳为准,私人邮局的邮戳不能使用。






无担保财产税(Unsecured Property Taxes


什么是“无担保”的财产税?

  “无担保”的税收针对的是可被搬迁的财产,而非不动产。对象可为商业设备、工业夹具、船只或飞机。如果没有缴纳无担保财产税,留置权问题将针对财产主人,而非财产本身。


无担保财产税从什么时候开始算起?

  评税员以1月1日的财产价值作为标准,这个日期也被称为税收留置权日。


税收额度是如何确定的?

  评税员在1月1日确认的财产价值乘以税率(通常是1%加上选民认可的负债)。无担保财产税率与前一年有担保税率相同。


无担保财产税的有效时间是多久?

  无担保财产税覆盖一个“财政年”。一个财政年度从7月1日算起,到下一年6月30日止。


如果我在一个财政年结束前出售了我的财产,我仍应缴税吗?

  是的。财产出售并不能消除您的缴税义务。如果您在税单寄出前售出资产,请确保将预估税款囊括在出售价格中。


我该在什么时间缴税?

  大多数无担保财产税单会在7月31日前寄出。这部分账单必须在8月31日下午5点前完成支付。如果税单在7月31日之后寄出,那么截止日将延长至税单寄出月的下一个月月底。也就是说,如果税单是在9月寄出的,那么截止日期为10月31日。


如果我没有按时缴费,我会被罚款吗?

  是的。如果您没有在截止日期前完成支付,您将须额外缴纳10%的罚款和35美金的手续费。


我该在什么时候寄出支付证明以避免被罚款?

  为避免逾期罚款,您信封上必须盖有未超期的美国邮政邮戳。


盖有私人邮局的邮戳可以接受吗?

  不可以。加州法律规定税务员只能以美国邮政的邮戳为准,私人邮局的邮戳不能使用。


如果我没有缴纳无担保财产税,税务员有权没收我的财产吗?

  是的。加州法律赋权税务员没收并出售这些财产。






附加税(Supplemental Taxes


什么是“附加”房产税?

  附加税是一项额外的有担保房产税,当你的房产产权人变动或房产进行改建时需要缴纳附加税。征收附加税的原因是评税员需在1月1日评定新的房产价值,附加税针对的是新旧房产估值的数额变化。


应该何时缴纳附加税?

  依据账单邮寄的时间而定。需分两次分期付款。


什么情况下算作预期缴纳?

  类似有担保房产税的缴纳,附加税也需两次分期付款。缴纳期限依据账单邮寄时间而定。对于在7月至10月间寄出的账单,第一期附加税需在12月10日前缴纳,第二期需在4月10日前缴纳;对于在11月至6月间寄出的账单,第一期附加税需在账单寄出日的下一月最后一天前完成支付,第二期附加税需在随后4个月内完成支付。例如,账单在2月寄出,那么第一期附加税需在3月31日前缴纳,第二期需在7月31日前缴纳。


如果我没有按时缴纳,会有惩罚吗?

  是的。如果您没有在限定日期前完成支付,会有如下额度的罚款(罚款额度同有担保房产税):

  第一期罚款=第一期税款的10%

  第二期罚款=第二期税款的10%+40美元


我该在什么时候寄出支付证明以避免被罚款?

  为避免逾期罚款,您信封上必须盖有未超期的美国邮政邮戳。


盖有私人邮局的邮戳可以接受吗?

  不可以。加州法律规定税务员只能以美国邮政的邮戳为准,私人邮局的邮戳不能使用。


附加税的额度是如何计算的?

计算时将新旧房产估值的差额乘以一个比例因子,比例因子的数值是在一个财政年中剩余月数占总月数的比值。得到的结果再乘以税率(通常是1%加上选民认可的负债)就是附加税的额度。


为什么我会收到一份以上的附加税单?

  您可能需要缴纳不止一项附加税,这取决于您何时购买房产或对房产完成改建。由于有担保房产税的征收依据的是1月1日的房产估值并覆盖一整个财政年,您完成购买或改建的日期因此可能影响到两个财政年的税额计算。例如,您在2001年2月购买了一处房产,您的购买会影响到2000-01财政年度的税额计算(从2001年2月到2001年6月),以及2001-02财政年度的税额计算(从2001年7月到2002年6月)。后一个财政年会受到影响是因为评税员已经在2001年1月1日对房产进行估值,即在您完成购买/改建之前。因此,2001-02财政年度的税额计算需算入附加税,以反映您购买前后房产价值的变化。


我什么时候能收到税单?

  大多数附加税单会在房产购买或改建后的9个月内寄出。您将会在账单寄出前约60天时收到房产补充评估通知。



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本期小编为大家梳理了美国房产税的种类和相关细节,下一期,「美国安居置业一点通」将继续带来美国房产税的支付方式、缴纳重要日期节点及税款流向,敬请期待。






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