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　　日前据有关机构发布的《财富报告》显示，2005年至2015年间，中国对外投资上升1471%，个人投资增长显著，其中物业投资占大部分。其中2015年房地产海外投资规模约为250亿美元，较2014年增速高达46%，2015年也因此被称为海外房产投资“元年”。

　　2015年末美元重磅加息 全球资金流动活跃

　　2015年全球范围内仍属经济动荡之年，各国应对经济变化的货币政策频出，欧洲启动多轮QE挽救经济，人民币纳入SDR，中国央行主动选择人民币贬值，全球大宗商品价格暴跌。2015年12月底，美联储高调宣布加息，在本就风雨飘摇的经济状况中再扔一颗重磅炸弹。

　　美元强势进入加息周期，全球资金出于避险需求从新兴市场流出进入美国，据数据分析，从2015年资金进入美国的债市、股市及房地产市场分布来看，债市以将近8000亿的吸纳量位居第一，股市以约3900亿排第二，海外资金进入美国房地产的实际量约为600亿左右。由此可见，美元升值及加息引发的全球资金流入，大部分由债市及股市吸纳，对房地产市场的影响并不显著。美国房价仍然主要由起国内利率，流动性及经济展望决定。

　　主要经济体降息释放流动性 货币竞相贬值推升资产价格

　　2015年末美国加息引发资金大量流入美国，萧条的全球经济雪上加霜，为应对国内资金流出及刺激经济增长各国央行纷纷选择降息及货币贬值来释放资金流动性。其中中国在年内降息5次，整体降息达125个bp，是跟世界主要经济体相比降息幅度最大的国家，加拿大和澳洲也在年内降息2次，幅度均是50个bp，欧洲在负利率的情况下仍旧继续降息一次10个bp。

　　货币贬值+降息策略推升各国资产价格飙升，股票及房地产都在2015年迎来牛市，流动性释放对资产价格的初级推动作用已在2015年充分显现，长期来看，资产价格的持续性还将取决于经济的恢复程度。

　　货币政策整体宽松 主要国家房地产受益成赢家

　　2015年全球除美国外的主要经济体都实行货币宽松以刺激经济恢复，这对资产价格的维护作用也起到正面的影响，其中以中国的房价增速最为可观，一线城市平均上涨19.9%，今年实施了两次降息的澳大利亚、加拿大年内房价平均涨幅分别为9.8%和7.2%，与上年涨幅基本持平，没有实行降息的英国年内房价涨幅为5.6%，较上年涨幅减少5个百分点。选择在年内加息的美国20城房价平均上涨4.9%，涨幅比上年减少3个百分点，而日本由于经济的长期低迷，房价依旧继续下跌。

　　海外投资需求巨大 未来十年累积将达3.27万亿

　　据介绍，截止2013年末，我国个人资产达到1000万以上的高净值人群达109万人，按保守计算个人总资产为10.9万亿，据胡润百富对高净值人群的调查显示海外资产占总资产的比重平均仅16%。在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群资产配置在海外的合理比例应为30%，这意味着海外投资需求在未来十年将达3.27万亿，对海外房产的投资需求在未来10年复合增速则将达20.6%。

　　2016海外房产投资备受瞩目 渐成高回报率投资典范

　　海外投资需求增长强劲，股市、债市、汇市作为海外投资主要版块，因欧元区经济下行、日本经济表现疲软、各国货币政策变化频繁在2016年前景并不明朗稳定。相较而言，海外房产因多元化的投资形式、风险低、价格收益高的优势，同时兼具环境与养老、子女教育等复合需求，成为2016备受瞩目的海外投资产品。其中美国房产市场由于美元升值，美国经济恢复促使房产增值更加稳固与健康，加之卓越的高收益率，美国成为海外房产选择中最稳健的投资市场。

　　国人海外投资需求市场达3.27万亿 美国住宅成首选

　　2016海外投资热势不减，然而愈加复杂的国际形势也 让很多投资者面临挑战。如何让自己的投资更加安全稳健?哪里的房产更具投资价值?

　　3.27万亿，国人未来十年海外投资需求

　　截止2013年末，我国个人资产达到1000万以上的高净值人群有109万人， 按最保守计算的个人总资产为10.9万亿。在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考量，国内高净值人群将30%左右的资产配置到海外是一个 合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，而中国居民海外投资的趋势正处于起步阶段，经测算这一投资需求在未来10年的复合增速将达到 20.6%。

　　60%国人海外住宅投资首选美国

　　美国一直是国内高净值人士海外房产投资的主要区域，占据了每年中国人海外住宅投资60%以上的比重。美国在2015年来自海外的投资者购买的住宅金额是 1040亿美元，其中中国占比达到27.5%，按购买套数算，中国投资者2015年在美国所有的海外投资购房中的占比是16%，这一比例从2010年开始 一直呈上升状态。值得注意的是，随着美元在2015年的走强，海外投资者在美购买房屋的数量较2014年下滑了10%。

　　9.1%租金收益率，美国整体市场健康度高

　　2015年美国全国平均租金收益率为9.1%，同比2014年持平，房价较高的洛杉矶、旧金山和圣地亚哥租金收益率在主要大城市中较低，分别为 5.6%、5.1%、5.7%，纽约、华盛顿的平均租金收益率达到了7.8%和7%，芝加哥高达10.3%。与其他主要国家相比，美国的住宅租金收益率显 著高于其他国家，虽然美国房价已经连续三年上涨，但经济的恢复带来的就业及工资的上升带动租房市场的租金上升使得美国主要城市的租金收益率维持在相当合理 的水平，就这一点而已，美国的房产市场的健康程度高于中国、澳大利亚及加拿大。

　　2%增速，美国经济恢复继续支撑房价

　　美国经济在今年进入新常态，经济和通胀的温和恢复对稳定房价有正面作用，但加息带来的货币紧缩将不可避免地降低房价的上涨动力，而国内就业及需求的恢复 将持续释放这几年的积压房产购买需求，对房价稳定提供正面推动作用。美国2016年的房价仍将维持正增长，增速放缓至2%。经济和收入的上涨有助于租金率 的回升，预计整体租金收益率将会提升。综合利率、汇率和经济等各方面因素看，美国依旧是明年最好的海外房产投资领域，美元升值、房价温和上升以及租金市场 的强劲需求带来的高回报率使得美国的房产投资是全球唯一可以获得货币、房价以及租金收益三项正回报的黄金区域，而这一趋势仍将持续数年。