“反殖民英伦”国际土豪们大规模圈地伦敦,英国房产周刊微信公众号文章

来自全世界的投资者，正加快在英国伦敦跑马圈地的抢购资产。其中来自俄罗斯、中国和中东国家的投资者更是快马加鞭。

由英国著名刊物Private Eye制作的伦敦市中心房产所有者地图显示，真正由英国人拥有的房产已经没多少了。尤其是在超级富人区梅菲尔(Mayfair)，大部分房产都登记在外国投资公司名下。另据英国广播公司BBC报道称，外国人通过离岸公司持有的英国房产价值已达到1220亿英镑。在全英国，有超过10万套住宅的产权属于海外公司或个人，在伦敦超过3.6万套住宅由离岸公司持有。

Private Eye制作的房产所有者地图则从另一个角度解释了，为什么伦敦的房价会高得如此离谱？因为现如今，伦敦人已经不是和伦敦人抢房子了，而是和来自世界各地的土豪们一起，在这场价格战中厮杀着。

下面这张地图展示了海德公园与肯辛顿公园周边的优质住宅大部分都被外国人持有。其中紫色和橙色的圆点分别代表租赁产权和永久产权。

在伦敦市中心，真正由英国人拥有的房产已经没多少了。尤其是在超级富人区梅菲尔，大部分房产都登记在外国投资公司名下。据BBC，外国人通过离岸公司持有的英国房产价值已达到1220亿英镑。在全英国，有超过10万套住宅的产权属于海外公司，在伦敦超过3.6万套住宅由离岸公司持有。

伦敦房产市场包容、自由、流动性强，堪称“房东天堂”。据行业总体反映，伦敦房产市场国际化的友好程度及投资资产安全程度都是全球最高的。此外，“避险天堂”的整体环境以及政府的低干预度更使伦敦不断地吸引着来自世界各地的富豪们。

据伦敦西区和梅菲尔区房产服务商Wetherell公司分析，来自中东地区的买家购买了梅菲尔地区全部房产的10%，其中价值超过1000万英镑的豪宅，有一半被中东买家收为己有。

以商业地产为例，2015年整个伦敦中心区写字楼的交易量约为164亿英镑，其中海外买家的比例明显高于任何其他国际门户城市。

对于住宅地产，在伦敦中心的威斯敏斯特行政区，那些与白金汉宫、国会大厦、威斯敏斯特教堂为邻的豪宅中，大约每10套房产中就有1套是由匿名离岸公司持有的，并且无法与具体的业主取得联系。在肯辛顿和切尔西，这种匿名房产的数量占到了7.3%，伦敦金融城地区的比例为4.5%。而在整个伦敦范围内，这类房产超过36,000套。

隐藏的所有权
个人买家们通常希望通过企业购买房产，这样可以在官方记录中除去他们的名字，以避免遗产税和资本利得税。2013年以前，这一方法甚至还可以帮买家们避免土地印花税。
另据官方公布的最新数据，截至2015年的过去6年内，富豪投资者们通过海外公司在伦敦抢购了价值超过1000亿英镑的房产。
自2008年起，伦敦范围内，通过用于隐藏买家身份的影子公司购买的住宅，建筑以及土地交易共计27,989起。
据Private Eye杂志从土地注册局获得的数据，三分之二的交易由英国离岸公司完成，它们的注册地分别是英国四大税务天堂：泽西岛，根西岛，马恩岛和英属维京群岛。而调查中发现，出售的房产类型五花八门，包括住宅，商业大厦，土地，公园甚至是Aldgate East 地铁站的“空气和结构”。

废弃的Brompton Road地铁站，以5300万英镑的价格出售给了一名来自乌克兰的买家，未来这里将倍改造成住宅公寓。Brompton Road地铁站靠近Harrods，曾经是二战时期的一个指挥中心。出售之前，它曾是英国国防部的资产。

Brompton Road地铁站
这些“隐藏”的投资行为被指责拉高了伦敦的房价，同时一些案例似乎与洗钱或逃税相关。虽然这些房产是由匿名的公司所持有，但并不意味着房产交易是违法的，在伦敦，以这种形式购买房产是绝对合法的。但是一些人认为，这可能导致使用非法所得购买房产，甚至没有需要解释的危险。

今年46岁的俄罗斯前银行家Roman Borisovich从1997年就开始在伦敦生活了。他表示：“我欣赏伦敦是以一个基于法治管理的地方以及它对像我一样的外国人的宽容。但如今，他更关注的是“对这种法制文化的侵蚀”。

俄罗斯富豪“入侵”，伦敦变“格勒”/“红场”
在伦敦市中心的Belgrave Square，整齐地排列着一栋栋19世纪的门廊式豪宅，公共公园的周围聚集着众多外国使馆。这里，距离白金汉宫仅举步之遥。
随着众多前苏联富豪投资者们的加入，这里逐渐有了一个新的非官方别称伦敦“红场”。

伦敦市中心的Belgrave Square
Belgrave Square的业主们便象征着新兴财富。他们中的大部分都是居民而非定居者，这意味着他们并没有为他们的海外收入缴纳税款。鉴于这一特权，每年只需支付5万英镑的年费，这一数目对于一位亿万富豪来说简直不值一提。
虽然伦敦房价已经涨到3000英镑/平方英尺，但仍吸引着各国的富豪们将他们的资产转移至伦敦并让自己的孩子在此接受教育。当这些富豪们来到伦敦，他们会聚集在一个相对集中的区域内，而Belgrave Square就是这个区域的中心。
“在很多外国亿万富翁的脑子里总有这样一个奇怪的观点，他们认为英国是由皇室和上议院掌管的，”《伦敦格勒：来自俄罗斯的现金》（Londongrad: from Russiawith Cash）的联合作者Mark Hollingsworth表示。
Hollingsworth先生表示，在伦敦市中心拥有房产可以赢得尊重，而伦敦还能提供即时的国际银行和法律服务。

伦敦市中心的Belgrave Square
由于周边多被国使馆占据，这里的住宅数量甚至不到30套，其中至少住着5位亿万富翁，而只有3套属于英国人。这里的大部分住在都不是常年有人居住。每到夜晚，总会有一种“幽灵”住宅的感觉。
与“红场”现象类似，外国富豪们对伦敦核心地段的房产总是情有独钟。据New World Wealth顾问的分析，伦敦成领先于纽约和东京，为世界富豪之都。
据Private Eye的调查发现，海外投资者购买的住宅中绝大部分都位于伦敦最昂贵的街道——Kensington Palace Gardens。该地区的房产均由Crown Estate所有。2015年底，中国地产大亨王健林豪掷8000万英镑购买的豪宅就也位于该街区。
一项2013年的调查发现，位于骑士桥，被称为伦敦最贵公寓的One Hyde Park项目的76套公寓中，有64套是通过公司出售的。此外，英国土地注册局的数据还显示，九榆新区重建区域的Riverlight Quay项目，有15%的住宅都由外国公司购得。

中国投资者合围英国央行和伦敦塔
在全世界投资者圈地伦敦的过程中，中国投资者更是奋起直追。目前为止，中资机构在伦敦投资的大型不动产资产或项目，大部分集中在伦敦金融城、金丝雀码头金融区以及沿泰晤士河两岸的黄金地段。

其中，中资企业在伦敦金融城已经收购拥有的大型优质写字楼已经超过20栋，已经将英国中央银行大楼团团包围。在金融城南侧的大型项目，也开始合围伦敦地标式历史名胜伦敦塔。

在另一个金融区——金丝雀码头，中资楼宇和项目同样密集，其中已经获得规划审批的绿地集团伦敦中心项目，将建成为全欧洲最高的住宅大楼。

如今，中资企业已经成为英国伦敦房地产市场一支举足轻重的力量，大量的地标建筑被插上五星红旗。不远的将来，还将有众多拔地而起的地标式大厦由中资机构开发建设。

（微信回复“中资伦敦项目+您的电子邮箱”，获取高清图）

【中投公司】屡战屡胜果断投资优质资产

中投公司在英国已经拥有多项大型的房地产资产，其中包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的伦敦大型办公区Chiswick Park、2013通过子公司Gingko Tree(银杏树投资公司)以5.5亿英镑购入了学生公寓服务商University Partnerships Programme(UPP)的部分股份。中投公司还拥有伦敦金融城新地标之一Fenchurch大街20号大厦12.5%的股份。中投公司还通过摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地产基金。

（中投公司Chiswick Park）

房地产投资之外，中投公司拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份、伦敦希斯罗机场集团10%的股份等。

中投公司目前正与澳大利亚Goodman公司合资联合竞购位于英国伦敦和牛津地区的三个商业园，总金额约为2.5亿英镑。此次交易涉及的商务园区包括伦敦Hammersmith Embankment, Oxford Business Park 以及UxbridgeBusiness Park。

(Hammersmith Embankment商业园)

(Uxbridge Business Park)

Oxford Business Park位于牛津大学城东南部外环路，占地88英亩，目前有69家公司的逾5500职员工作。

(Oxford Business Park)

【万科集团】首个楼盘押宝伦敦科技城

中国最大的房地产开发商万科集团在苦苦探求了近两年之后，在英国的业务终于有了突破。通过注资收购伦敦科技城中心地带一个大型楼盘20%股份的形式，实现英国房地产开发的零突破。

（图说：The Stage项目效果图）

The Stage 楼盘将共有385套公寓，主楼高40层。整个楼盘配套的还有一个由150年历史的维多利亚时期的铁路桥改建的休闲购物餐饮区。

【万达集团】新使馆区建豪华酒店和公寓

（图说：万达伦敦ONE项目效果图）

起价79.5万英镑！伦敦西南传统富人区终于迎来中国力量。中国万达集团在海外布局的首个房地产项目——万达伦敦ONE经过了1年的销售，销售成绩可谓相当喜人。

【泰康人寿】试水英国市场 竞购伦敦金融城优质写字楼

接触三周便以1.98亿英镑购得伦敦金融城高收益写字楼。作为中国泰康人寿的首个海外投资项目，表现的可谓相当的稳，准，狠。

2015年1月，中国泰康人寿竞购伦敦金融城MiltonGate办公楼的交易已经顺利完成合同交换，交易金额1.98亿英镑，年收益率为5%。泰康人寿的顾问服务机构是总部位于香港的基汇资本(Gaw CapitalPartners)。

（图说：伦敦金融城Milton Gate办公楼）

【中国人寿】联手出手两栋优质写字楼收入囊中

（图说：伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼）（图说：伦敦金融城核心区域的99 Bishopsgate大厦）

2015年6月20日，伦敦金丝雀码头集团(CanaryWharf Group)的母公司歌鸟地产(SongbirdEstates)发布消息称，其已完成伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼的售让交易，交易金额达7.95亿英镑，买家为中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔国家主权基金卡塔尔控股(Qatar Holding)。交易完成之后，中国人寿将持有该楼70%的股权，卡塔尔控股将持股20%，金丝雀码头集团持股10%。

2015年5月，中国人寿计划出价1.7亿英镑购买Brookfield公司位于伦敦金融城核心区域的99 Bishopsgate大厦50%股权。

【建设银行】购得金融城核心区大楼 中资楼宇合围英国中央银行

2014年6月25 日，建设银行通过非公开交易从比利时联合银行(KBC Group) 手中购得伦敦金融城111 Old Broad Street 写字楼的永久产权，交易价格约为1.11亿英镑。

（图说：伦敦金融城111 Old Broad Street 写字楼）

【绿地集团】两大项目进展顺利，将建欧洲最高住宅楼

2014年年初，在短短三个月内，中国绿地集团将两大优质项目收入囊中，并且开创伦敦地产开发的两项纪录。其中，绿地集团的Ram Brewery 地块项目，将保护性改造英国最古老的啤酒酿造厂；而绿地集团位于伦敦金丝雀码头金融区的一个地块，从万达集团手中夺得兴建伦敦最高住宅楼的卖点，规划获批将建设欧洲最高的住宅公寓楼。

（图说：绿地集团兰姆公馆项目效果图）

（图说：绿地集团Hertsmere即将建设的欧洲最高住宅楼项目效果图）

无论是销售的如火如荼的兰姆公馆项目，还是Hertsmere 即将拔地而起的最高住宅公寓，绿地集团开拓英国伦敦房地产市场可谓一鸣惊人。

【银杏树投资】投资英伦优质资产愈战愈勇

2014年8月14日，英国伊丽莎白二世女王的房地产资产管理公司英国皇室地产公司(Crown Estate)宣布，该公司和中国外汇管理局在英全资公司银杏树投资公司(Gingko Tree)共同出资3.45亿英镑，完成英国最大的零售购物园FossePark的收购交易。如今，银杏树投资已经相继购买了英国Fosse Park、Sainsbury's位于伦敦市中心的总部大厦、以及伦敦西南郊金斯顿镇中心的Bentalls购物中心(50%股份)等。

（图说：英国最大零售购物园Fosse Park）

（图说：英国最大的连锁超市集团之一的Sainsbury's位于伦敦市中心的总部大厦）

（图说：伦敦西南郊金斯顿镇中心的Bentalls购物中心）

【平安集团】伦敦布局捷报频传

2015年1月22日，中国平安集团以3.27亿英镑的价格购得位于伦敦金融城南侧、紧邻伦敦著名历史名胜伦敦塔的一栋大型写字楼TowerPlace，租金收益率为5%。

（图说：伦敦金融城地标建筑劳合社(Lloyd's)保险大厦）

这笔交易是平安集团继2013年7月以2.6亿英镑购得伦敦金融城核心地带的地标建筑劳合社(Lloyd's)保险大厦之后的第二笔成功投资。

（图说：伦敦金融城写字楼Tower Place）

【和记黄埔】

李嘉诚伦敦房产投资 一波三折屡碰钉子

从商店、移动通讯、港口、铁路到能源、水务等，尽管李家场在英国的资产全线覆盖英国人的日常生活，但他的投资行为大多数都是分布在英国首都伦敦之外的“游击战”。在伦敦房地产市场，李嘉诚以旗下和记黄埔为主的公司大批圈地，已经成功建成售罄的楼盘包括泰晤士河畔的高档小区Albion Riverside等。然而，和记黄埔在伦敦的大型地产投资却并不顺利。

（图说：和记黄埔 ConvoysWharf 项目效果图）

和记黄埔的切尔西地块曾经是罗茨路发电厂(Lots Road Power Station)。尽管从2000年购地到获得规划审批历经周折，直到2013年9月才正式破图动工。

和记黄埔在伦敦的另外一个大型地产项目，位于东区泰晤士河南岸的地块德特福德（Deptford）的Convoys Wharf地块，从2005年购地后项目审批一直不顺，直到2014年才拿到辖区政府的意向批准，离开工建设还有很远的路要走。

（图说：和记黄埔Lots Road Power Station地块项目效果图）

该项目规划兴建3500套住宅，建造一个社区中心、保护地块上的历史遗产、翻新一个有历史价值的码头、建造525套经济适用的保障住房，以及商店、餐厅等，至少创造2000个工作岗位等。

【郑家纯】中国富豪投建伦敦最大房产项目

（图说：伦敦皇家格林威治区格林威治半岛项目效果图）

香港亿万富豪郑家纯(Henry Cheng Kar-Shun) 通过旗下的公司Knight Dragon投资的伦敦皇家格林威治区格林威治半岛(Greenwich Peninsula)，是伦敦最大的房地产综合项目，总投资额将高达30亿英镑。该项目占地1400万平方英尺，沿着泰晤士河绵延1.4英里。

【总部基地】历时一年项目终获批 携手中信见证黄金时代

（图说：伦敦皇家阿尔伯特码头项目效果图）

2013年5月29日，伦敦市长鲍里斯·约翰逊做东，和总部基地中国控股集团(ABP)董事长许为平签署了一项价值10亿英镑的合作协议，计划将东伦敦的皇家阿尔伯特船坞区(Royal Albert Dock)改造成“亚洲商务港(ABP)——伦敦的第三个金融城”。项目已2014年7月23日获得伦敦市纽汉姆(Newham)区政府正式批准，按照预期，商务港第一期预计于2018年竣工交付使用。

【华彬集团】改造伦敦地标性古建 三一广场典藏豪宅新标准

（图说：伦敦三一广场10号）

2014年12月2 日，跨国投资及开发商华彬集团正式推售伦敦三一广场四季私人住宅（Ten Trinity Square, The Residences at Four Seasons）。位于伦敦金融城二级历史建筑三一广场10 号内的41 套私人住宅定价500万英镑起。

李嘉诚还在英国各地打游击
首都伦敦已被卡塔尔抢先占领
中国人惊呼李嘉诚快买下英国的同时，中东壕壕卡塔尔却闷声买买买。

李超人在英国各地的公共事业已是全面开花——从商店、移动通讯、港口、铁路到能源、水务等，尽管李超人在英国的资产全线覆盖英国人的日常生活，但他的投资行为大多数都是分布在英国首都伦敦之外的“游击战”。

就在小超人还在英国各地打游击，伦敦地产业务经营不顺时，来自中东的卡塔尔土豪们却抢先占领了英国首都伦敦。《英国房产与投资周报》小编与大家一起探寻卡塔尔皇室及其旗下各投资机构在伦敦究竟还有多少资产。

1.伦敦金丝雀码头新金融城

2015年1月29日伦敦时间早晨，歌鸟公司董事会表示包括中投公司（CIC）在内的三大股东已经接受了卡塔尔投资局（ QIA，Qatar Investment Authority）与 Brookfield共同提出的经过修订的26亿英镑的收购条约。经过三个月的努力，QIA及Brookfield终于赢得了这场并购大战，成功取得了伦敦金丝雀码头大片区商业地产的控制权。这也意味着，来自卡塔尔的基金又可以把东伦敦金融区纳入其高端资产组合了。

2.哈罗德百货（Harrods）

创立于1834年的哈罗德百货一直是世界上最负盛名的百货公司，坐落于伦敦最繁华的中心地段骑士桥，占地4.5英亩，拥有330个销售部门，提供多元化的产品及服务。QIA通过旗下的投资机构卡塔尔控股公司（Qatar Holding）于2010年5月8日以15亿英镑从埃及商人阿法耶兹（Mr Al Fayed）手中购入。

3.壳牌总部（The shell Centre）

2011年Qatari Diar（Qatari Diar Real Estate Investment Company）及金丝雀码头集团与壳牌国际有限公司签订协议以约3亿英镑收购壳牌总部并对其进行改造。坐落于泰晤士河南岸伦敦眼附近的壳牌中心，将被改造成集办公、零售及住宅一体的混用综合体。

4.汇丰控股集团总部大楼（HSBC Tower）

QIA于2014年12月击败中国人寿集团及中国平安集团，从全球第四大养老投资基金-韩国国家养老基金（SKNPS）手中以11亿英镑价格购入位于伦敦金丝雀码头金融区加拿大广场八号（8 Canada Square）的汇丰控股集团总部大楼（HSBC Tower）。

汇丰大厦由享誉国际的英国诺曼•福斯特建筑设计所设计，1999年1月开工建设，2002年建成，2003年正式启用后一直是汇丰集团的全球总部所在。大楼共有45层，高度为210米，总楼面为10.2万平方米，造价约5亿英镑。

5.美国驻伦敦大使馆大楼（The USEmbassy Building）.

这栋建成于1957年有着600多个房间的大楼是现代建筑师Eero Saarinen的早期作品。这栋大楼同时也是英国国家二级保护遗产。美国国务院于2009年以4.49亿英镑将该大厦出售给Qatari Diar房地产投资公司。美国大使馆现仍在该大楼内进行办公，但预计将于2016年或2017年搬迁至其位于九榆树（Nine Elms）的新址。

6.Chelsea Barrack及GrosvenorWaterside

Qatari Diar携手Candy Brothers于2007年以9.59亿英镑购入ChelseaBarracks 地块并进行高端住宅改造开发。同年，Qatari Diar另外购入由Berkeley Group子公司St James开发的Grosvenor Waterside住宅项目中的三栋建筑——Caro Point, Bramah House, and Moore House。

7.伦敦奥运村(OlympicVillage)

Qatar Diar联手英国私人开发商Delancy在2011年以5.57亿英镑购得伦敦奥运村。在伦敦奥运会以后，该项目被改造成私人住宅项目，共计提供2,818套新房。

8. 摄政公园华庭Cornwell Terrace

卡塔尔前任埃米尔哈迈德•本•哈利法•阿勒萨尼的第二任妻子，现任埃米尔塔米姆•本•哈迈德•本•哈利法•阿勒萨尼的母亲——穆扎•宾特•纳赛尔•米斯奈德（Sheikha Mozah bint Nasser Al Missned）在2014年以1.2亿英镑买下CornwallTerrace 1-3号相连别墅，并计划将三栋别墅打通改造成一栋超大别墅。靠近贝克街，位于York Terrace和Clarence Terrace之间的Cornwell Terrace可俯看摄政公园，并被列为英国一级保护遗产。

9.碎片大厦（The Shard,95%股份）

高309米，共95层的欧洲第二高楼碎片大厦建成于2012年。共计投资20亿英镑，该栋大楼由卡塔尔政府（95%）及Sellar Property Group(5%)共同拥有。

10．伦敦金融城Walkie Talkie（50%股份）

2010年，歌鸟公司(当时三大股东QIA，中投CIC，摩根斯坦利)联合LandSecurities以共同基金形式投入5亿英镑共同开发位于伦敦金融城Fenchurch Street 20号的Walkie Talkie大厦。该大厦于2014年建成，共计69万平方英尺，是伦敦的又一地标性建筑。

11．海德公园一号（One Hyde Park，50%股份)

号称全球最贵的公寓海德公园一号由CPC集团及卡塔尔前任埃米尔哈迈德•本•哈利法•阿勒萨尼成立的基金共同拥有。该项目包括三个商业单元（Rolex, McLaren Automotive及Abu Dhabi IslamicBank及86套住宅组成。住宅起价为两千万英镑。

除了以上提到的各处房产，卡塔尔皇室还拥有Chelsfield集团（Camden Market所有者）20%的股份，英国大型连锁超市Sainsbury公司集团（J Sainsbury plc） 25.999%的股份，伦敦证券交易所（London Stock Exchange）8%的股份，及约7%巴克莱银行（Barclays）的股份。