买别墅还是公寓?详解澳洲房产投资环境和收益

<- 分享“墨尔本AZONE地产交流中心”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2014-07-08 墨尔本AZONE地产交流中心



多年以来房产一直是很多澳大利亚移民人构筑财富的通道。通常很多人的第一笔投资就是购买房产,第二笔投资还可能是购买房产,甚至先于股票投资和其它资产投资。


但是第一笔房产投资不一定需要是自己的住宅。购置小型公寓出租堪称一个很好的积累资金的方法,时间长了,就可以购买自己理想的住宅。现在越来越多的澳大利亚年轻人都在选择这种方法,在郊区置业,然后租住在昂贵的心仪社区。另外还有一些人通过房产信托和融资的方式投入非住宅类房产。


房产理智投资有很多吸引力。房产的波动性相对于股票较小,可能并非永远如此,但是在其他资产类别贬值的时候,房产通常被视为安全天堂。房产投资不仅可以产生资本增值,还可以带来租金收入。而且还可以利用负扣税享受税收优惠。不过,跟任何其它投资一样,这种投资是没有任何担保的。房价会下跌也会上涨,有时候租客也很难找,尤其是能够按时支付租金,悉心照料房产的租客。


资本增值


资本增值是房产价值随时间的改变而增长,这也是人们投资住宅地产的主要原因之一。


历来,澳大利亚的住宅地产经历了很强的资本增值,房产长期年均增值率为9%。房产周期的性质意味着房地产应视为10年的房地产投资。


租金收入和回报率


房产投资和任何其它投资都可以采用相同的标准,将回报潜力与其它投资可能得到的回报做对比。 衡量投资的重要指标是房产的回报率,即年租金与房价的百分比。比如,公寓售价40万澳币,租金每周350澳币或每年租金18,200澳币。其回报率即:4.5%。这样就可以将房产投资的回报率与其它已投资的产品回报率进行对比。


税务


房产投资的税务优惠对很多投资者来说是一大吸引力。很多人投资房产都是为利用澳大利亚的负扣税准则。


负扣税


Gearing通常是指贷款投资。负扣税即投资成本高于投资回报。对地产投资来说,年净租金收入低于贷款利息和可抵扣的房产维护成本(例如房产管理费和维修成本)。如果适用负扣税规则,可以将房产持有成本抵扣投资者的所有收入,减少税单。高收入者受益最多,因为他们收入高,通常使用最高的税率。另外,如果房产收入为负,理论来讲资本增值会让使投资更有价值。但是也不能为了税费减免过于投入房产投资。因为税务优惠通常要在财务年末时才能得到退税,同时还得按期还贷。


贬值&折旧


投资房产所有者可以申报物品贬值,比如火炉,冰箱和家具等。这样可以在若干年内(资产的有效使用期),抵扣物品成本。澳洲税务局设立合理的使用期。例如,炉灶的成本可以有12年的抵扣期,每年可以抵扣1/12。折旧有两类:一是资产折旧,比如炉灶;一是资本作品折旧,比如建筑成本。最好投资之初先咨询工料测量员或其它折旧专家,这样就可以合理的充分利用折旧补偿额。折旧费越高,在投资者符合负扣税规则时,可以抵扣应税收入的成本就越高。


资本增值税


资本增值税是资产出售后资本增值的税费,包括投资房产,但是自住房不包括在内。如果在某收入年内,资本增值额超过资本损失,即需缴纳资本增值税。


1999年10月1日或之后购买的投资房产,如果持有一年以上,资本增值可以按税率的一半计算。也就是说如果投资者位于最高税街,其最高税率即为24.25%。资本增值即投资者实现的成本基数(房价+资本成本)之上的利润。一定要保存好这些成本的记录。资本增值税是一个比较麻烦的税种,所以针对自己情况咨询具体的专业意见。


选择投资地点:增值区域是首选


有了多方财务方面的考量外,有一点值得记住的就是房产不是要自己进去住,所以对房产地点和类型有一个合理的理性决策。投资者肯定希望尽可能多的从资本增值中获益,所以第一准则就是要选择增值地区。


可以是离市中心10公里的市郊或者是有特别经典的郊区,例如海滩或时尚的咖啡区。临近热点郊区意味着投资者选择的市郊可能是下一个资本增值区。甚至可以选择支撑繁荣产业发展的区域小镇。接下来可以缩小选择范围,从房产本身的地段优越向来看,比如交通,商店和休闲设施及其对市场的吸引力,是更适合年轻的专业人士还是蓝领工人。


房产类型的选择


选别墅还是选公寓?选新房还是二手房?通常对于房东来说,公寓是更好的选择。因为公寓易出租,易打理:不用修剪草坪,而且公寓楼内如有物品损坏,也可以与其它所有者共享。


带景的房产比不带景观的房产要更加令人向往,租客一般都会喜欢带配套的房产,比如阳台,室内洗衣,地下停车和安保。较旧的房产可能没有这些设施,所以新公寓在现代便利方面可能更有竞争力。


贷款融资


住宅贷款和投资房产贷款之间有一些不同之处。有的贷款商对投资房产要求的利率要高,因为他们认为承担的风险也比较高。不过多咨询几家,还是可以找到跟自住房产相同利率的贷款产品。


只还息贷款


投资者可以选择只还息贷款,不用还本金,只需还利息。这种形式的贷款更容易预估房产真实的投资回报。在税务方面的优势,还贷利息可以抵扣成本,而本金是不可以抵扣的。


房产管理


如果要自己管理出租房产的话,可以省掉5%-10%左右的管理费。但是,会浪费时间,而且有客户打电话为小事抱怨,个人不得不去处理房产损坏的时候,还会产生很多的负面情绪。


可以选择一家专业的物业管理公司。他们有市场最新数据和租客应付的合理租金,而且拥有众多租客资源和租客审查经验。而且管理费也可以抵扣应税收入。


最后,提醒投资者要对当前的利息环境有着充分的敏感度,要了解高利率会影响到预期的净收入和其房产所在市场理想的出售环境。而且要确定房产回报率和假设股票投资回报率的对比。从理论上来说,房产投资应该占投资组合的10%相对合理。



原文链接: http://www.domaintoday.com.au/n/bencandy.php?fid=78&id=170542#ixzz36qSfRIho

***************



点击展开全文