EB-5投资人应当读懂经济分析报告

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-28 美国移民信息平台



EB-5投资移民计划首先是一个为美国经济创造就业的引擎。预估就业创造是I-526递件的关键,证明就业创造是I-829递件的核心。因此,投资人在作出投资决定之前必须真正理解经济分析报告。今天,带大家看一篇经济学家Kimberly Atteberry的撰文,本文将集中讨论一份全面的经济分析报告中的元素和保护投资人的保守方法。


Kimberly Atteberry:美国移民局前任首席经济学家,负责组建了经济分析师团队,目前主要为区域中心撰写经济分析报告。


经济分析报告基础知识

首先,我要指出的是,只有区域中心项目才需要经济分析报告。EB-5直投项目的投资人只需计算实际的直接就业,所以他们不需要经济分析报告。事实上,在I-829阶段,直接就业必须通过工资文件和合法身份的证据证明。相比之下,经济分析报告是运用经济模型来预估就业创造的。经济模型中的就业不能用直接就业计算方法来证明;因为模型中的就业只存在于数学环境中。虽然这听起来似乎很奇怪,但要记住,美国政府在很多时候都会运用到经济模型,而且USCIS(美国移民局)已经同意并接受区域中心项目运用经济模型预估就业。在I-829阶段,只要证明I-526批准的输入变量在I-829阶段真实发生了,模型中的就业可以算作就业创造。稍后我将在文中详细讨论模型的输入变量。


目前有一些可接受的经济模型:RIMSII、IMPLAN、 REDYN和 REMI,这些都是现如今EB-5行业运用的主要模型。尽管这些模型各不相同,但在同样的输入变量下,这些经济模型产生的结果大致相同。根据我在美国移民局(USCIS)担任首席经济分析师时审核经济分析报告的经验,我个人比较偏向RIMS II。RIMS II是最透明最容易理解的模型,因为该模型不需要用软件计算结果。而其他模型都需要依赖软件,更贵且更难以验证。

 

现在,让我们看看运用经济模型预估的就业类型。模型的输出变量由三种就业类型组成:直接、间接和衍生就业。按照惯例,我们将间接就业和衍生就业归为一类并简单地称之为“间接就业”。显然,运用经济模型得出的直接就业仍然只是数学描述;并非能够用工资文件证明的实际直接就业。根据USCIS经济分析师的说法,区域中心结构下的就业创造实体(JCE)运用经济模型得出的就业创造在EB-5环境下被视为间接就业。既然模型得出的所有就业被视为间接就业,他们都可以算作EB-5的就业创造。需要留心那些施工期在24个月以内的项目。这些项目,除了建筑相关的直接就业以外,其他模型得出的就业才可算作就业创造。投资人应该仔细审核项目文件,以确定实际的施工期限,然后确保结果与经济分析报告相符。

 

之前我提到了模型的输入变量的重要性。为了让经济模型得出可靠的结果,经济分析师必须确保运用了有效的输入变量。投资人应该多花时间研究经济分析师的输入模型;如果输入变量不合理,那么经济分析结果和项目都不会产生期望的就业数量。此外,不要想当然地认为I-526阶段批准的经济分析报告就一定能产生所需的就业。USCIS的审核人员会竭尽全力筛选出错误的输入模型,但他们不一定能看出细小的问题。


投资人可以通过互联网上的公开数据亲自检查输入变量的有效性。一份好的经济分析报告会验证输入数据,但如果报告中没有提及,投资人可以运用其他资源。对于建筑成本,RS MEANS有一个成本计算器,可以计算出标准项目的基本建筑成本。不能指望RS MEANS能够对项目作出准确的预估,但通过比较,你可以大概知道开发商的预算是否合理。对于收益数据,你可以根据项目所属的行业找到验证资源。例如,验证多户住宅项目的收益可以参考Berkadia的公寓更新网站,验证酒店收益可以参考Marcus & Millichap的报告。对于所有行业,投资人都可以参考美国人口普查局提供的数据。如果你仍然对你的经济分析报告的输入变量不放心,也可以咨询其他经济分析师的观点。

 

输入变量可以由不同的参数构成:建筑/生产支出(预算)、经营收益、经营成本(包括工资)、甚至是实际的直接就业。是的,通过输入新项目运营所雇佣的实际就业数量,经济模型可以得出间接就业的数量。总之,我认为最好使用预算和项目相关的收益作为输入模型的参数,尽管客户有时会要求我使用其他的输入参数。我喜欢用预算和收益作为输入参数是因为这些参数在I-829阶段最容易证明。记住,我们是通过证明原始输入变量来验证模型得出的就业创造。得出建筑收据和会计账单交于USCIS的审核人员只是他们检验工作中的简单步骤。


关键元素

就我的经验而言,经济分析报告失败的原因可以有很多种。正如我上面提到的输入变量,在作出投资决定之前你应该仔细检查以下所有项目。首先,考虑经济分析师用于决定就业创造的地理范围。大多数项目覆盖的范围有限,所以经济影响也会是有限的。经济模型应该以合理的地理范围为基础,通常是美国一个州范围以内。我偏向于为项目所在的县使用“通勤模式”,因为这种模式很容易确定运用了美国人口普查局数据的地区,也很容易从经济学角度去证明。经济分析师也会使用其他的地理范围,但无论他们选择什么区域,都需要用经济学论证方法证明他们的选择。

 

第二,经济模型的“年龄”很重要。USCIS会倾向于使用了最新数据的经济分析报告。一些经济分析师会特意使用旧的模型和数据,因为这些模型和数据早于美国的经济大萧条。而大萧条之前的经济模型可以得出更高的就业创造数量,这也就意味着他们得出的结果将会是夸大的,实际的就业创造会低于经济分析报告预估的数量。我们还知道,经济模型的货币变量需要被贬值以匹配经济模型的年份。例如,目前市场上有很多报告运用的是2010年的RIMS。因此,需要确保经济分析师将成本算进经济模型之前,需将预算的货币价值调整为2010年的货币价值。


第三,要注意那些已经在建设中的项目,即使这些项目还向投资人营销。除非区域中心在文件方面非常谨慎,否则移民局还是有可能不让投资人计算在做出投资之前的就业创造。这意味着项目可能超额认购,导致一些投资人(尤其是最后一批)达不到10个就业创造来满足I-829阶段的条件解除。一定要确保开发商妥善地记录了最初计划EB-5融资的时间。

 

第四,要留意项目的进度日程表。这种谨慎与之前讨论过的内容有关,而且也适用于任何体现运营阶段就业的经济分析报告。要记住所有EB-5意图的就业创造都必须在投资人递交I-829之前完成。如果施工期持续28个月,那么经济分析师必须注意将哪一年的收益作为输入变量。如果在这个例子中,你看到经济分析师用的是第三年的收益,那么就业创造的结果有可能被夸大。如果用第一年的收益在这个例子中将会更加合理,但投资人应该要知道,有些项目是无法计算任何运营就业的;这一切都取决于项目的进度,以及项目进度如何与计划的I-829文件向对应。我也注意到排期倒退和领事馆的工作效率会延误一些时间,但移民局不允许我们在I-526阶段将预估的延误时间考虑进项目的日程表里。

 

最后,还是涉及项目进度,那就是将施工期“延长”超过24个月的诱惑。开发商、区域中心和经济分析师都知道周期长的项目其就业创造会大大提高,所以夸大施工周期对投资人来说是一种诱惑。一份好的经济分析报告(或商业计划书),如果建筑周期超过24个月,将会包含第三方专家证明施工周期的文件。


保守的经济分析报告是最好的报告

最后一部分,我想简单谈一谈经济分析中的保守性。聪明善良的区域中心总是会保护每一个项目投资人的最佳利益。有时诱惑更多的投资人认购项目成为了一些人的不良动机。而这种误导性的动机将会使人们偏离稳固保守的经济分析。以下内容是投资人在检验经济分析报告时应该注意的。

 

首先,项目施工周期的描述是否到位、精确和诚实?检查以确保该报告没有因计算额外的建筑就业而把一个23个月的施工期变为24个月的施工期。经济学家有没有试图将I-829之后的收益计算进去?如有疑问,投资者应寻求第二意见。


第二,项目运营阶段是否包含租赁就业或房客消费?尽管移民局已经批准使用这两种就业创造机制的项目,但该方法在开始之时必须非常小心。如果开发商建立的商业楼层空间没有租赁给租户,又怎么可能让租赁相关的就业成为现实?如果开发商建的酒店其入住率低于预期,那些未曾出现的酒店房客又如何能真正为当地经济做出贡献呢?我并非主张避免租赁就业,但我认为投资者应该谨慎,因为这些方法是不够保守的。

 

第三,要当心较为复杂的项目,特别是那些不在JCE直接控制之下涉及多个元素或阶段的项目。例如,如果经济分析试图计算市政项目创造的就业,而该市政项目恰好邻近JCE的实际项目,那么投资人应该征询第二意见。此外,当你遇到这样的项目,不要被“之前的成功经验”所迷惑,因为移民局并不一定要因为过去批准过一个类似项目而批准现在的项目。


最终思考

本文提出了经济分析的一些基础内容,目的是告诉投资者如何阅读和理解文件。我讨论了输入变量的主要性质、可以帮助投资者确定自己报告的有效性的方法,和就业创造分析中保守性的重要性。最后,我建议随着项目的启动,投资者应敦促区域中心定期(季度)提供就业创造报告 ,从而追踪投资人的投资。该信息流将帮助投资者尽早辨别就业创造的问题并及时解决这些问题,而不是毫无准备地的在听到I- 829的阶段坏消息时变得手足无措。


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